房地产行业点评报告：销售降幅扩大，开竣工及投资数据低位运行

单月销售降幅扩大，二季度销售低位运行或将延续 国家统计局发布2024年1-4月商品房投资和销售数据。1-4月，全国商品房销售面积2.92亿平，同比下降20.2%（1-3月-19.4%），其中商品住宅销售面积同比下降23.8%；1-4月商品房销售额2.81万亿元，同比下降28.3%（1-3月-27.6%），其中商品住宅销售额同比下降31.1%。4月单月销售面积0.66亿平（2017-2023年4月均值1.13亿平），同比下降22.8%；销售额0.67万亿元（2017-2023年4月均值1.09万亿元），同比下降30.4%，均创2017年以来4月单月最低值。分区域看，1-4月东部、中部、西部、东北区域商品房销售面积同比增速分别为-18.2%、-24.2%、-20.3%、-14.2%，中部地区降幅最大。据我们跟踪的64城数据，5月前三周新房销售面积同比降幅超20%，高基数下二季度市场或将延续低位运行。 新开工面积延续下降趋势，竣工数据同比仍下降 2024年1-4月，全国房屋新开工面积2.35亿平，同比下降24.6%（1-3月-27.8%），延续了2021年下半年以来的下降趋势，其中住宅新开工同比下降25.6%；4月单月新开工面积0.62亿平（2017-2023年4月均值1.54亿平），同比下降14.0%，销售数据疲软和土地成交面积减少持续影响新开工进程。1-4月，房屋竣工面积1.89亿平，同比下降20.4%（1-3月-20.7%），其中住宅竣工面积同比下降21.0%； 4月单月竣工面积0.36亿平（2017-2023年3月均值0.41亿平），同比下降19.1%。 开发投资降幅扩大，销售回款降幅仍较大 2024年1-4月，房地产开发投资额3.09万亿元，同比下降9.8%（1-3月-9.5%），降幅持续扩大，其中住宅开发投资额同比下降10.5%；4月单月开发投资额0.88万亿元，同比下降10.5%，销售和回款压力影持续响房企投资拿地和开工动力。 2024年1-4月，房地产开发企业到位资金3.40万亿元，累计同比下降24.9%（1-3月-26.0%），其中国内贷款、自筹资金、定金及预收款、个人按揭贷款累计同比分别-10.1%、-10.1%、-37.2%、-39.7%（1-3月-9.1%、-14.6%、-37.5%、-41.0%），销售回款资金依然承压，企业自筹资金在融资政策支持下降幅收窄。 投资建议 4月30日政治局会议后，中央出台了多项宽松购房贷款政策，各地因城施策推进，杭州、西安等核心城市取消限购，政策端相比以往更加积极。与此同时，4月投资和销售数据延续了一季度低位运行的趋势，市场仍处于调整过程中。在销售数据不及预期的情况下，“以旧换新”、收购存量商品房用作保障房等去库存政策有望助力住房市场企稳。我们持续看好投资强度高、布局区域优、机制市场化的强信用房企。推荐标的：（1）保利发展、招商蛇口、中国海外发展、建发股份、越秀地产等优质央国企；（2）万科A、绿城中国、新城控股、美的置业等财务稳健的民企和混合所有制企业。 风险提示：（1）行业销售恢复不及预期，融资改善不及预期，房企资金风险进一步加大。（2）政策放松不及预期。 1、单月销售降幅收窄，一季度销售数据不及预期 国家统计局发布2024年1-4月商品房投资和销售数据。1-4月，全国商品房销售面积2.92亿平，同比下降20.2%（1-3月-19.4%），其中商品住宅销售面积同比下降23.8%；1-4月商品房销售额2.81万亿元，同比下降28.3%（1-3月-27.6%），其中商品住宅销售额同比下降31.1%。4月单月销售面积0.66亿平（2017-2023年4月均值1.13亿平），同比下降22.8%；销售额0.67万亿元（2017-2023年4月均值1.09万亿元），同比下降30.4%，均创2017年以来4月单月最低值。分区域看，1-4月东部、中部、西部、东北区域商品房销售面积同比增速分别为-18.2%、-24.2%、-20.3%、-14.2%，中部地区降幅最大。据我们跟踪的64城数据，5月前三周新房销售面积同比降幅超20%，高基数下二季度市场或将延续低位运行。 图1：2024年1-4月商品房销售面积同比下降20.2% 图2：2024年1-4月商品房销售金额同比下降28.3% 图3：2024年1-4月东部、中部、西部、东北区域商品房销售面积同比增速分别为-18.2%、-24.2%、-20.3%、-14.2% 2、新开工面积延续下降趋势，竣工数据同比仍下降 2024年1-4月，全国房屋新开工面积2.35亿平，同比下降24.6%（1-3月-27.8%），延续了2021年下半年以来的下降趋势，其中住宅新开工同比下降25.6%；4月单月新开工面积0.62亿平（2017-2023年4月均值1.54亿平），同比下降14.0%，销售数据疲软和土地成交面积减少持续影响新开工进程。1-4月，房屋竣工面积1.89亿平，同比下降20.4%（1-3月-20.7%），其中住宅竣工面积同比下降21.0%；4月单月竣工面积0.36亿平（2017-2023年3月均值0.41亿平），同比下降19.1%。 图4：2024年1-4月房地产开竣工面积同比下降24.6%和20.4% 3、销售和回款压力犹存，开发投资降幅扩大 2024年1-4月，房地产开发投资额3.09万亿元，同比下降9.8%（1-3月-9.5%），降幅持续扩大，其中住宅开发投资额同比下降10.5%；4月单月开发投资额0.88万亿元，同比下降10.5%，销售和回款压力影持续响房企投资拿地和开工动力。 图5：2024年1-4月房地产开发投资额同比下降9.8% 4、到位资金降幅收窄，企业资金压力犹存 2024年1-4月，房地产开发企业到位资金3.40万亿元，累计同比下降24.9%（1-3月-26.0%），其中国内贷款、自筹资金、定金及预收款、个人按揭贷款累计同比分别-10.1%、-10.1%、-37.2%、-39.7%（1-3月-9.1%、-14.6%、-37.5%、-41.0%），销售回款资金依然承压，企业自筹资金在融资政策支持下降幅收窄。 图6：2024年1-4月房地产开发企业到位资金同比下降24.9% 图7：2024年1-4月国内贷款、自筹资金、定金及预收款、个人按揭贷款累计同比分别-10.1%、-10.1%、-37.2%、-39.7% 5、投资建议 4月30日政治局会议后，中央出台了多项宽松购房贷款政策，各地因城施策推进，杭州、西安等核心城市取消限购，政策端相比以往更加积极。与此同时，4月投资和销售数据延续了一季度低位运行的趋势，市场仍处于调整过程中。在销售数据不及预期的情况下，“以旧换新”、收购存量商品房用作保障房等去库存政策有望助力住房市场企稳。我们持续看好投资强度高、布局区域优、机制市场化的强信用房企。推荐标的：（1）保利发展、招商蛇口、中国海外发展、建发股份、越秀地产等优质央国企；（2）万科A、绿城中国、新城控股、美的置业等财务稳健的民企和混合所有制企业。 6、风险提示 （1）行业销售恢复不及预期，融资改善不及预期，房企资金风险进一步加大。 （2）政策放松不及预期。