本周聚焦：地产政策组合拳有望继续提振顺周期

一、近期，中央政治局会议提出，统筹研究消化存量房产和优化增量住房的政策措施，5月17日国新办举行国务院政策例行吹风会，要点如下： 1、降低首付比例、取消房贷利率下限、下调住房公积金贷款利率。1）降低全国层面个人住房贷款最低首付比例，首套房最低首付比例从20%调整为15%，二套房最低首付比例从30%调整为25%（此前除北上广深等8个城市外，其他城市均已选择执行20%、30%的全国底线政策），在此基础上，商业银行可根据客户风险状况自主决定具体的首付比例。2）取消个人住房贷款利率下限，首套房和二套房贷利率均不再设置政策下限（此前首套房贷利率下限为LPR-20bps，二套房为LPR+20bps），实现房贷利率市场化。3）下调各期限品种住房公积金贷款利率25bps。调整后，五年以上首套房个人住房公积金贷款利率为2.85%，可更好满足住房公积金缴存人住房需求。 2、推动消化存量商品住房，由人民银行提供低成本保障性住房再贷款资金，通过21家全国性银行向城市政府选定的地方国企发放贷款支持以合理价格收购已建成未出售的商品房，用作配售型或配租型保障性住房，此举有利于实现加快存量商品房去库存、加快保障性住房供给、助力保交楼等多重目标。其中： A、地方政府选定的国有企业及所属集团不得涉及地方政府隐性债务，不得是地方政府融资平台，同时应具备银行授信要求和授信空间； B、所收购的商品房严格限定为房地产企业已建成未出售的商品房，严格把握所收购商品房的户型和面积标准； C、保障性住房再贷款规模3000亿，利率1.75%，期限1年，可展期4次，人民银行按照贷款本金的60%发放再贷款，可带动银行贷款5000亿元。 此外，各地方政府积极响应政治局提出的“消化房地产存量”的目标，纷纷试水“以旧换新”政策，“以旧换新”政策又分为中介帮卖旧房、国企收购旧房、旧转保模式、补贴模式，其中国企收购旧房模式，指先由居民选定意向新房，政府指定收购主体根据评估价收购其二手房，同时居民与房企签订新房买卖合同，而后完成系列手续。无论是地方收储或以旧换新政策均有助于消化房地产库存，稳定房价、进而稳定地方房市信心。 3、打好商品房项目保交房攻坚战，充分用好城市房地产融资协调机制，将项目纳入“白名单”给予融资支持，对暂时不符合条件与标准的项目，加大整改力度，使其符合“白名单”的项目条件和标准。全国297个地级及以上城市已经建立了房地产融资协调机制，截至5月16日，商业银行已审批通过“白名单”项目贷款9350亿元（今年一季度商业银行新发放房地产开发贷款9636亿元）。 4、妥善处置闲置土地、盘活存量土地，1）支持地方按照“以需定购”原则，以合理价格收回闲置土地，用于保障性住房建设（可通过地方政府专项债券等予以资金支持，并可享受税收优惠政策）。2）发挥土地二级市场作用，支持预告登记转让和“带押过户”，鼓励转让或者合作开发。 展望后市，房地产系列政策的成效有待发挥。当前政策的思路，一是从需求端通过降低首付比例、降低房贷利率等方式刺激居民购房需求，二是推动消化存量商品住房，稳定房地产资产价格，提升银行以房地产作为抵押物的安全边界，三是继续推进保交楼，通过融资协调机制缓解房企流动性风险，银行涉房类贷款的信用风险有望减轻。 此外，在此次政策例行吹风会上，国家金融监管总局还披露了银行涉房类业务相关数据，截至2024年一季度，房地产开发贷余额12.8万亿，个人按揭贷款余额38.3万亿，经营性物业贷款、并购贷款、住房租赁贷款合计余额3.3万亿，以商业银行贷款202.6万亿计算（23Q4末数据），涉房类贷款占比为26.8%。 此外，银行还持有房企债券4282亿元，以房企境内外债券总额3.02万亿计算，银行持有的比例为14.2%。银行继续支持存量融资合理展期，3月末房地产开发贷款展期余额同比增长147%，对存量的房地产贷款继续延长贷款期限。 二、板块观点：受此前资金偏好转向高股息标的，优质银行的估值溢价显著收敛。近期全国性及各地方房地产政策加快出台，提振市场经济预期，资金风险偏好有所回升，对顺周期品种的关注度显著提升，优质银行的估值有望得到修复，建议持续关注宁波银行、常熟银行、招商银行。 此外，当前政策效力有待进一步发挥，低估值的高股息标的仍具备一定吸引力，建议持续关注渝农商行、沪农商行以及估值回调的国有大行。 三、重点数据跟踪权益市场跟踪： 1）交易量：本周股票日均成交额8388.31亿元，环比上周减少1153.68亿元。 2）两融：余额1.54万亿元，较上周增加0.15%。 3）基金发行：本周非货币基金发行份额124.07亿，环比上周减少121.66亿。 5月以来共计发行369.81亿，同比减少334.62亿。其中股票型31.69亿，同比减少90.69亿；混合型16.54亿，同比减少134.27亿。 利率市场跟踪： 1）同业存单：A、量：根据Wind数据，本周同业存单发行规模为8389.40亿元，环比上周增加77.30亿元；当前同业存单余额16.49万亿元，相比4月末增加4073.30亿元；B、价：本周同业存单发行利率为2.02%，环比上周减少1bp；5月发行利率为2.03%，较4月减少4bps。 2）票据利率：本周半年国有大行+股份行转贴现平均利率为1.32%，环比上周提升3bps，5月平均利率为1.30%，环比4月下降20bps。本周半年城商行银票转贴现平均利率为1.45%，环比上周提升3bp，5月平均利率为1.43%，环比4月下降20bps。 3）10年期国债收益率：本周10年期国债收益率平均为2.30%，环比上周减少1bp。 4）地方政府专项债发行规模：本周新发行专项债412.31亿，环比上周减少508.96亿，年初以来累计发行8558.06亿。 5）特殊再融资债发行进度：本周未发行特殊再融资债，年初以来累计发行879.65亿元。 风险提示：宏观经济下行；房地产政策推进不及预期；消费复苏不及预期。 一、本周聚焦 1.1本周主要新闻 【央行】 1）发布《关于调整个人住房贷款最低首付款比例政策的通知》，下调个人首套商住房首付款比例至不低于15%，第二套首付款比例不低于25%。 2）发布《关于调整商业性个人住房贷款利率政策的通知》，取消全国层面首套住房和二套住房商业性个人住房贷款利率政策下限。 3）发布《关于下调个人住房公积金贷款利率的通知》，自2024年5月18日起下调个人住房公积金贷款利率25bps。 4）拟设立保障性住房再贷款，规模3000亿元，利率1.75%，期限1年，可展期4次，发放对象包括政策性银行、国有商业银行、股份制商业银行等21家全国性银行。 【财政部】 1）公布2024年一般国债、超长期特别国债发行有关安排，明确2024年超长期特别国债将在5月17日开始首发，期限为30年，付息方式为按半年付息。 2）拟发行2024年超长期特别国债（二期）（20年期），发行总额400亿元，招标发行日期为2024年5月24日。 【证监会】发布《证券市场程序化交易管理规定（试行）》，对证券市场程序化交易（即量化交易）监管作出全方位、系统性规定。规定将于2024年10月8日正式实施。 【统计局】公布4月宏观经济数据，全国服务业生产指数同比增长13.5%，规模以上工业增加值同比增长5.6%，社零总额同比增长18.4%，进出口总额同比增长8.9%，城镇失业率较上月环比下降0.1%，CPI同比上涨0.1%，环比下降0.1%。 【杭州临安区政府】在临安区范围内收购一批商品住房用作公共租赁住房，房源以整幢作为基本收购单位，同时单套建筑面积不超过70㎡。 1.2本周主要公告 银行： 【中国银行】 1）将于5月16日发行2024年第一期总损失吸收能力（TLAC）非资本债券，发行规模300亿元，其中品种一规模200亿，期限4年，品种二规模100亿，期限6年。 2）因工作调整，张毅辞去中国银行执行董事、副行长等职务；此前，中央组织部于4月30日任命张毅为建设银行党委副书记。 【建设银行】 1）金融监管总局核准李建江副行长任职资格。 2）董事会审议通过聘任张毅担任本行行长，副行长王兵兼任公司董事会秘书，副行长李建江兼任首席风险官。 【杭州银行】 1）公司第一大股东杭州市财政局向杭州财开集团协议划转公司股份7.03亿股，股份划转完成后，杭州市财政局不再直接持有公司股份，杭州财开集团持有公司11.11亿股股份，占普通股股本18.74%，成为公司第一大股东。 2）公司2024年小型微型企业贷款专项金融债券发行完毕，发行规模100亿元，票面利率2.23%，发行期限3年。 【宁波银行】 1）2024年第一期二级资本债券发行完毕，发行规模140亿元，票面利率2.50%，品种为10年期固定利率债券。 2）公司股东雅戈尔以集中竞价交易方式累计增持公司股份4267.09万股，占公司总股本0.65%，增持后雅戈尔持有公司股份比例达10%。 【工商银行】公司2024年度第一期总损失吸收能力非资本债券已发行完毕，发行规模400亿元，其中品种一发行规模300亿元，票面利率2.25%，发行期限4年；品种二发行规模100亿元，票面利率2.35%，发行期限6年。 【贵阳银行】股东贵阳市城建持有公司320.37万股（占比0.09%）无限售流通股已解除质押，解除质押后贵阳市城建与其一致行动人持有公司剩余被质押股份合计3.53亿股，占比48.23%。 【交通银行】因工作调整，刘珺辞去交通银行副董事长、行长等职务；此前，中央组织部于4月30日任命刘珺为工商银行党委副书记。 【民生银行】金融监管总局核准张俊潼、黄红日副行长任职资格。 【紫金银行】“紫银转债”转股价格触发向下修正条款，公司董事会决定本次以及未来六个月内不向下修正“紫银转债”转股价格。 【兰州银行】稳定股价方案落地，公司主要股东（持股5%以上）合计增持公司股份1245.32万股、占总股本0.2186%；董高监合计增持公司股份54.43万股、占总股本0.0095%。 非银： 【国联证券】拟通过发行A股股份的方式向国联集团、沣泉峪等46名交易对方购买其合计持有的民生证券100%股份，并募集配套资金。 【国海证券】公司2023年定向发行的3.52亿股（占比5.51%）限售股份将于5月17日上市流通。 【广发证券】已向全资子广发（控股）香港增资15亿港元，资金来源为公司H股募集资金，增资后全资子实缴资本增至71亿港元。 【长城证券】2024年第一期面向专业投资者公开发行公司债券发行完毕，发行规模20亿元，其中品种一发行规模10亿元，票面利率2.37%，期限3年，品种二发行规模10亿元，票面利率2.54%，期限5年。 【南京证券】公司2024年度第一期短期融资券已发行完毕，发行规模10亿元，票面利率2.00%，发行期限182天。 【中银证券】公司2024年度第一期短期融资券已发行完毕，发行规模20亿元，发行利率2.11%，发行期限364天。 附：周度数据跟踪 图表1：各省已发行特殊再融资债规模及平均利率（亿元，%） 图表2：本周金融板块表现（%） 图表3：金融涨跌幅前10个股情况（%） 图表4：资金市场利率近期趋势 图表5：3个月期同业存单发行利率走势（分评级） 图表6：股票日均成交金额和两融余额 图表7：股权融资和债券融资规模（亿元） 图表8：银行转债距离强制转股价空间（元） 图表9：各类银行同业存单发行情况 图表10：非货币基金发行情况（亿份） 图表11：股票型和混合型基金发行情况（亿份） 图表12：银行板块部分个股估值情况（2024/5/17） 图表13：券商板块及部分个股估值情况（2024/5/17） 图表14：保险股P/EV估值情况 风险提示 1、宏观经济下行； 2、房地产政策推进不及预期； 3、消费复苏不及预期。