开工竣工边际修复，销售投资持续筑底

│ 房地产 开工竣工边际修复，销售投资持续筑底 行业事件 国家统计局发布2024年1-4月份全国房地产市场基本情况报告。1-4月房 地产销售面积、销售金额、投资额、新开工面积分别为29252万平米/28067亿元/30928亿元/23510万平米，同比增速分别为-20.2%/-28.3%/-9.8%/-24.6%。整体来看，2024年1-4月销售端和投资端持续筑底，市场仍有待修复。 投资端：开发投资持续下行，新开工面积降幅收窄 2024年1-4月，受市场需求低迷和房企投资意愿不足影响，全国商品房累计新开工面积同比下滑24.6%，4月当月新开工面积同比下降14.0%，降幅同比缩窄13.3pct；累计开发投资金额同比下降9.8%，4月当月开发投资金额同比下降10.5%，降幅同比扩大3.3pct；累计房屋施工面积同比下滑10.8%；累计竣工面积同比下滑20.4%，4月当月竣工面积同比下滑19.1%。 销售端：销售持续筑底，政策有望刺激需求释放 2024年1-4月，全国累计商品房销售面积和金额同比分别下降20.2%和 28.3%，主要是因为2023年基数较高导致。4月当月销售面积同比下滑 22.8%，降幅环比扩大4.6pct；4月当月销售金额同比下滑30.4%，降幅环比扩大4.6pct；累计销售均价同比下滑10.15%，4月当月销售均价同比下滑9.9%，环比增长6.8%。 资金端：销售回款承压，自筹资金回暖 2024年1-4月，全国商品房到位资金累计值同比下滑24.9%，4月当月同比下滑21.3%；累计定金及预收款同比下滑37.2%，4月当月同比下滑36.3%；累计个人按揭贷款同比下滑39.7%，4月当月同比下滑35.8%；累计国内贷款同比下滑10.1%，4月当月同比下滑14.3%；累计自筹资金同比下滑10.1%，4月当月同比增长5.7%；累计利用外资同比下滑46.7%。 投资建议：改善性房企估值有望修复 市场仍在筑底阶段，政策利好有望促进市场企稳。长期看，供需两端政策调整有望提振市场信心，带动销量修复。随着保障房+商品房的双轨制的落地，市场供需关系有望得到改善，改善性需求或将逐步释放。建议关注资金雄厚、土储优质、融资畅通的央国企，以及具备改善型产品能力的房企。二手房市场持续修复，建议关注二手房交易龙头企业。 风险提示：1.政策效果不及预期;2.楼市复苏不及预期。 证券研究报告 2024年05月18日 投资建议：强于大市（维持） 上次建议：强于大市 房地产 沪深300 20% 0% -20% -40% 2023/52023/92024/12024/5 相对大盘走势 作者 分析师：杨灵修 执业证书编号：S0590523010002邮箱：yanglx@glsc.com.cn 联系人：姜好幸 邮箱：hxjiang@glsc.com.cn 行业报告 行业专题研究 相关报告 1、《房地产：政策持续发力，供需有望修复》 2024.05.17 2、《房地产：2023年报及2024年一季度财报综述：行业持续筑底，央国企边际改善》2024.05.15 正文目录 1.投资端：新房供给持续下行，开发投资有所改善3 1.1开发投资降幅扩大3 1.2新开工面积仍在历史低位3 1.3竣工面积持续筑底4 2.销售端：新房销售承压，政策有望刺激需求释放4 2.1销售面积及金额双降4 2.2销售均价环比增长5 3.资金端：销售回款承压，自筹资金回暖5 3.1到位资金持续下降5 3.2自筹资金降幅收窄6 4.投资建议：改善性房企估值有望修复7 5.风险提示7 图表目录 图表1：累计开发投资及增速3 图表2：当月开发投资及增速3 图表3：累计新开工面积及增速4 图表4：当月新开工面积及增速4 图表5：累计竣工面积及增速4 图表6：当月竣工面积及增速4 图表7：全国商品房累计销售面积及增速5 图表8：全国商品房当月销售面积及增速5 图表9：全国商品房累计销售金额及增速5 图表10：全国商品房当月销售金额及增速5 图表11：全国商品房累计销售均价及增速5 图表12：全国商品房当月销售均价及增速5 图表13：累计到位资金及增速6 图表14：当月到位资金及增速6 图表15：累计定金及预收款6 图表16：累计个人按揭贷款6 图表17：累计国内贷款7 图表18：累计自筹资金7 图表19：资金来源主要构成7 图表20：分来源当月到位资金增速（%）7 1.投资端：新房供给持续下行，开发投资有所改善 1.1开发投资降幅扩大 据国家统计局数据，2024年1-4月累计全国房地产完成开发投资30928亿元，同比变化-9.8%，降幅同比扩大3.6pct。4月当月全国房地产完成开发投资8845.6亿元，同比变化-10.5%1，降幅同比扩大3.3pct。房地产融资协调机制推出以来，已在全国297个地级及以上城市落地，但项目资金落位及“白名单”政策效力释放仍需时日，投资端持续筑底。 图表1：累计开发投资及增速图表2：当月开发投资及增速 开发投资累计值（亿元）累计同比（%，右轴）开发投资当月值（亿元）当月同比（%，右轴） 200,000 150,000 100,000 50,000 0 50 40 30 20 10 0 -10 2018-05 2018-10 2019-03 2019-08 2020-01 2020-06 2020-11 2021-04 2021-09 2022-02 2022-07 2022-12 2023-05 2023-10 2024-03 -20 20,000 15,000 10,000 5,000 0 20 10 0 -10 -20 2018-05 2018-10 2019-03 2019-08 2020-01 2020-06 2020-11 2021-04 2021-09 2022-02 2022-07 2022-12 2023-05 2023-10 2024-03 -30 资料来源：国家统计局，iFinD，国联证券研究所资料来源：国家统计局，iFinD，国联证券研究所 1.2新开工面积仍在历史低位 2024年1-4月累计房屋新开工面积23510万平方米，同比变化-24.6%，降幅同比扩大3.4pct。2024年4月房屋新开工面积6227.2万平方米，同比变化-14%，降幅同比收窄13.3pct。主要是受2023年拿地减少影响，叠加整体市场信心恢复缓慢导致。受销售疲软拖累，房企对新项目态度较为谨慎，新开工面积预计持续承压。 1自2023年4月开始，国家统计局调整了房地产开发投资、商品房销售面积等指标2022、2023年同比计算的基数，对退房的商品房销售数据进行了修订，以及剔除非房地产开发性质的项目投资和具有抵押性质的销售数据。本报告中累计同比为国家统计局公布数据，当月值与当月同比均 为根据调整后数值计算。 图表3：累计新开工面积及增速图表4：当月新开工面积及增速 新开工面积累计值（万平）累计同比（%，右轴）新开工面积当月值（万平）当月同比（%，右轴） 250,000 200,000 150,000 100,000 50,000 0 80 60 40 20 0 -20 -40 2018-05 2018-10 2019-03 2019-08 2020-01 2020-06 2020-11 2021-04 2021-09 2022-02 2022-07 2022-12 2023-05 2023-10 2024-03 -60 30,000 25,000 20,000 15,000 10,000 5,000 0 80 60 40 20 0 -20 -40 2018-05 2018-10 2019-03 2019-08 2020-01 2020-06 2020-11 2021-04 2021-09 2022-02 2022-07 2022-12 2023-05 2023-10 2024-03 -60 资料来源：国家统计局，iFinD，国联证券研究所资料来源：国家统计局，iFinD，国联证券研究所 1.3竣工面积持续筑底 2024年1-4月累计房屋竣工面积18860万平方米，同比变化-20.4%。2024年4 月房屋竣工面积3601.4万平方米，同比变化-19.1%。受2023年高基数影响，竣工面 积预计持续承压，“保交楼”仍然是2024年的工作重心之一，降幅有望迎来边际改善。 图表5：累计竣工面积及增速图表6：当月竣工面积及增速 竣工面积累计值（万平）累计同比（%，右轴）竣工面积当月值（万平）当月同比（%，右轴） 120,000 100,000 80,000 60,000 40,000 20,000 0 60 40 20 0 -20 2018-05 2018-10 2019-03 2019-08 2020-01 2020-06 2020-11 2021-04 2021-09 2022-02 2022-07 2022-12 2023-05 2023-10 2024-03 -40 40,000 30,000 20,000 10,000 0 80 60 40 20 0 -20 -40 2018-05 2018-10 2019-03 2019-08 2020-01 2020-06 2020-11 2021-04 2021-09 2022-02 2022-07 2022-12 2023-05 2023-10 2024-03 -60 资料来源：国家统计局，iFinD，国联证券研究所资料来源：国家统计局，iFinD，国联证券研究所 2.销售端：新房销售承压，政策有望刺激需求释放 2.1销售面积及金额双降 2024年1-4月累计全国商品房销售面积29252万平方米，同比变化-20.2%。1- 4月累计全国商品房销售金额28067亿元，同比变化-28.3%。2024年4月全国商品 房销售面积6584.5万平方米，同比变化-22.8%。4月全国商品房销售金额6712亿元，同比变化-30.4%。市场仍处于持续调整阶段，“小阳春”成色不足，销售端仍在持续筑底。随着政策持续发力，需求有望得到释放，带动销量回暖。 图表7：全国商品房累计销售面积及增速图表8：全国商品房当月销售面积及增速 销售面积累计值（万平米）累计同比（%，右轴）销售面积当月值（万平米）当月同比（%，右轴） 200,000 150,000 100,000 50,000 0 150 100 50 0 2018-05 2018-10 2019-03 2019-08 2020-01 2020-06 2020-11 2021-04 2021-09 2022-02 2022-07 2022-12 2023-05 2023-10 2024-03 -50 30,000 25,000 20,000 15,000 10,000 5,000 0 150 100 50 0 2018-05 2018-10 2019-03 2019-08 2020-01 2020-06 2020-11 2021-04 2021-09 2022-02 2022-07 2022-12 2023-05 2023-10 2024-03 -50 资料来源：国家统计局，iFinD，国联证券研究所资料来源：国家统计局，iFinD，国联证券研究所 图表9：全国商品房累计销售金额及增速图表10：全国商品房当月销售金额及增速 销售金额累计值（亿元）累计同比（%，右轴）销售金额当月值（亿元）当月同比（%，右轴） 200,000 150,000 100,000 50,000 0 150 100 50 0 2018-05 2018-10 2019-03 2019-08 2020-01 2020-06 2020-11 2021-04 2021-09 2022-02 2022-07 2022-12 2023-05 2023-10 2024-03 -50 30,000 2