房地产行业专题研究：5月销售边际改善，开工竣工有望企稳

行业事件 国家统计局发布2024年1-5月份全国房地产市场基本情况报告。1-5月房地产销售面积、销售金额、投资额、新开工面积分别为36642万平方米/35665亿元/40632亿元/30090万平方米，同比增速分别为-20.3%/-27.9%/-10.1%/-24.2%。整体来看，销售金额同比降幅收窄，新开工、竣工有企稳迹象，但开发投资额仍持续筑底。 投资端：开发投资持续筑底，新开工面积降幅收窄 2024年1-5月，受市场需求低迷和房企投资意愿不足影响，全国商品房累计新开工面积同比下滑24.2%，5月当月新开工面积同比下降22.7%，降幅同比缩窄4.6pct；累计开发投资金额同比下降10.1%，5月当月开发投资金额同比下降11.0%，降幅同比走扩0.5p Ct ；累计房屋施工面积同比下滑11.6%；累计竣工面积同比下滑20.1%，5月当月竣工面积同比下滑18.4%，降幅环比收窄0.7pct。 销售端：政策利好提振市场信心，销售边际改善 2024年1-5月，全国累计商品房销售面积和销售金额同比分别下降20.3%和27.9%。5月当月销售面积同比下滑20.7%，降幅环比缩小2.1pct；5月当月销售金额同比下滑26.4%，降幅环比缩小4.1pct；累计销售均价同比下滑9.5%，5月当月销售均价同比下滑7.2%，环比增长0.9%。自5月17日央行发布信贷调整政策以来，各地陆续跟进降首付、降利率等政策，市场信心得到一定修复。 资金端：销售回款承压，国内贷款回暖 2024年1-5月，全国商品房到位资金累计值同比下滑24.3%，5月当月同比下滑21.8%；累计定金及预收款同比下滑36.7%，5月当月同比下滑34.7%； 累计个人按揭贷款同比下滑40.2%，5月当月同比下滑42.1%；累计国内贷款同比下滑6.2%，5月当月同比增长16.8%；累计自筹资金同比下滑9.8%，5月当月同比增长8.7%；累计利用外资同比下滑20.3%。 投资建议：关注深耕高能级城市的国央企 市场仍在筑底阶段，政策利好有望促进市场企稳。需求端，随着政策陆续落地，核心城市楼市情绪有所回暖，但体现到基本面仍需一定时间，我们认为6月新房与二手房成交量有望稳中有升，受2023年上半年高基数影响，同比或延续下滑，但降幅有望收窄。供给端，"去库存"政策导向下，土地供求收缩，房地产开发投资或持续筑底，央行保障房再贷款政策及融资协调机制逐步推进，房企资金有望得到持续改善。建议关注布局核心一二线城市、资金充足的国央企，以及二手房交易龙头企业。 风险提示：1.政策效果不及预期;2.楼市复苏不及预期。 1.投资端：开发投资持续筑底，新开工面积降幅收窄 1.1开发投资降幅扩大 据国家统计局数据，2024年1-5月累计全国房地产完成开发投资40632亿元，同比变化-10.1%，降幅同比扩大2.9pct。5月当月全国房地产完成开发投资9704亿元，同比变化-11%，降幅同比扩大0.5pct。开发投资降幅连续3个与扩大，主要是受土地市场降温和新开工面积下滑的影响。6月7日，国常会继续强调“去库存”、“稳市场”，有望加速存量房去化，带动房企开发投资修复。 图表1：累计开发投资及增速 图表2：当月开发投资及增速 1.2新开工面积降幅收窄 2024年1-5月累计房屋新开工面积30090万平方米，同比变化-24.2%，同比降幅连续三个月收窄，较1-4月收窄0.4pct。2024年5月房屋新开工面积6580万平方米，同比变化-22.7%，降幅同比收窄4.6pct。受销售端影响，房企开工意愿较低，随着政策加码，市场情绪有所恢复，新开工面积降幅有望企稳，但绝对量或将保持低位。 图表3：累计新开工面积及增速 图表4：当月新开工面积及增速 1.3竣工面积持续筑底 2024年1-5月累计房屋竣工面积22245万平方米，同比变化-20.1%，累计同比降幅较1-4月收窄0.3pct。2024年5月房屋竣工面积3384.7万平方米，同比变化-18.4%，降幅较4月单月收窄0.7pct。受2023年高基数影响，竣工面积增速持续承压，但降幅边际改善。“保交楼”与风险化解仍是2024年的核心任务，预计竣工面积有望企稳。 图表5：累计竣工面积及增速 图表6：当月竣工面积及增速 2.销售端：政策利好提振市场信心，销售边际改善 2.1销售面积及金额降幅收窄 2024年1-5月累计全国商品房销售面积36642万平方米，同比变化-20.3%。1-5月累计全国商品房销售金额35665亿元，同比变化-27.9%，降幅较1-4月收窄0.4pct。 2024年5月全国商品房销售面积7390万平方米，同比变化-20.7%，降幅较4月收窄2.1pct。5月全国商品房销售金额7598亿元，同比变化-26.4%，降幅较4月收窄4.1pct。 5月17日，央行发布“四支利箭”，降低首付比例、取消房贷利率下限、降低公积金贷款利率、设立3000亿元保障性住房再贷款。各地迅速落地相关调整政策，市场信心得到提振，但传导至销售端仍需一定时间，6月成交量有望稳中有升。 图表7：全国商品房累计销售面积及增速 图表8：全国商品房当月销售面积及增速 图表9：全国商品房累计销售金额及增速 图表10：全国商品房当月销售金额及增速 2.2销售均价环比连续3个月增长 2024年1-5月累计全国商品房销售均价9733元/平，同比变化-9.5%，环比变化1.4%。2024年5月全国商品房销售均价10282元/平，同比变化-7.2%，环比变化0.9%。 5月市场活跃度有所提升，政策刺激下，销售均价得到一定修复。 图表11：全国商品房累计销售均价及增速 图表12：全国商品房当月销售均价及增速 3.资金端：销售回款承压，国内贷款回暖 3.1到位资金降幅收窄 2024年1-5月累计房地产开发企业资金来源为42571亿元，同比变化-24.3%，环比降幅较1-4月缩小0.6pct。2024年5月当月房地产开发企业资金来源为8535亿元，同比变化-21.8%，环比增长2.2%。随着房地产融资协调机制持续推进，叠加央行3000亿元保障性住房再贷款政策逐步落地，存量房加速去化，房企资金有望释压，带动投资改善。 图表13：累计到位资金及增速 图表14：当月到位资金及增速 3.2房企融资有所回暖 2024年1-5月累计房地产到位资金中，定金及预收款、个人按揭贷款、国内贷款以及自筹资金分别为12584、6191、6810、14816亿元，累计同比变化-36.7%、-40.2%、-6.2%、-9.8%。2024年5月当月房地产到位资金中，定金及预收款、个人按揭贷款、国内贷款以及自筹资金分别为2582、1238、1227、3080亿元，当月同比变化-34.7%、-42.1%、16.8%、-8.7%。受需求低迷影响，个人按揭贷款、定金及预收款仍处于历史低位。5月房企融资规模有所增加，随着政策推进，房企资金状况有望得到改善。 图表15：累计定金及预收款 图表16：累计个人按揭贷款 图表17：累计国内贷款 图表18：累计自筹资金 图表19：资金来源主要构成 图表20：分来源当月到位资金增速（%） 4.投资建议：关注深耕高能级城市的国央企 市场仍在筑底阶段，政策利好有望促进市场企稳。需求端，随着政策陆续落地，核心城市楼市情绪有所回暖，但体现到基本面仍需一定时间，我们认为6月新房与二手房成交量有望稳中有升，受2023年上半年高基数影响，同比或延续下滑，但降幅有望收窄。供给端，"去库存"政策导向下，土地供求收缩，房地产开发投资或持续筑底，央行保障房再贷款政策及融资协调机制逐步推进，房企资金有望得到持续改善。 建议关注布局核心一二线城市、资金充足的国央企，以及二手房交易龙头企业。 5.风险提示 1.政策效果不及预期风险。政策落地需要一定时间，效果或不及预期。 2．楼市复苏不及预期风险。居民对房企及未来楼市信心恢复不足，需求难以充 分释放。