2月统计局数据点评及房地产月报：销售投资持续修复，竣工同比止跌回升

行业研究|内地房地产 销售投资持续修复，竣工同比止跌回升 ——2月统计局数据点评及房地产月报 延续前期销售复苏态势，前2月全国商品房销售额累计同比收窄26.6pct。2023年1-2月全国商品房销售金额累计同比下降0.1%（2022年全年：-26.7%）；销售面积累计同比下降3.6%（2022年全年：-24.3%），整体销售延续了前期的复苏态势。当前政策环境较为宽松，保交楼的推进以及融资端的政策支持在一定程度上修复着市场信心。虽然销售已有所改善，但仍未回到疫情前水平，后续仍需各地优化政策带动需求端的持续修复，进而支撑商品房销售进一步回暖。 全年开发投资降幅再度收窄4.3pct，竣工指数止跌回升。开发投资方面，全年房地产开发投资完成额累计同比下降5.7%，较2022年全年降幅收窄4.3pct。拿地方面，由于近期销售同比回升，房企对后市预期改善，部分企业拿地积极性有所回升，带动2022年全年土地购置费同比下降5.7%。房屋开工方面，1-2月房屋开工情况改善明显，房地产开发企业房屋新开工面积同比下降8.7%，降幅较2022年全年收窄31.1pct；房屋竣工面积同比增长8.0%，继2022年竣工数据出现下滑后，竣工面积同比首次止跌回升。展望未来，预计在一段时间内房企库存将持续去化，有望加快房屋开工指数回升。 定金及预收款、个贷回升带动开发资金来源降幅收窄。2023年1-2月房地产开发资金来源累计同比下降15.2%，较2022年全年降幅收窄10.7pct，主要系在销售带动下定金及与预收款、个人按揭贷款降幅收窄较多，分别同比收窄21.9pct、11.2pct；近期顶层对行业融资表态积极，国内贷款增速降幅再度收窄 10.4pct，随着行业销售逐步恢复，资金面或将延续改善格局。 新房销售同环齐升，带动重点城市去换周期缩短。2月45城新房成交面积环比上升53%，同比上升24%；当年累计成交面积同将11%（1月末：-36%），一、二、三线城市分别下降15%、8%、13%。大连、温州、惠州、江门累计交易量增幅较大，而泉州、绍兴、南京、莆田累计降幅较大。截至2月末，14城新房去化周期为16.3个月，平均环比上下降23%，同比下降9%。二手房方面，2月15城二手房成交面积环比上升81%，同比上升151%；截至2月末，15城累计成交面积同增52%（1月末：-7%）。扬州、青岛、东莞二手房成交面积累计增幅居前。二三线二手房挂牌量指数回升较快，一线城市挂牌价指数率先回升。 成交楼面均价及溢价率同步回升。1-2月百城住宅用地累计成交建面同比下降约23.3%；其中，一线城市下降67.0%，二线城市下降38.2%，三线城市下降13.7%，二三线城市累计降幅较上月有所收窄。成交楼面均价方面，2月单月出现一定回升。溢价率方面，各线城市住宅用地成交溢价率有所上升，2月整体溢价率环比升势延续。 投资建议：顶层定调推动住房销售增长，维持“强于大市”评级。2月行业经济数据呈现向好趋势，销售、开工指标皆出现明显改善。同时月内全国两会政府工作报告提及“支持刚性及改善性住房需求”，住房消费仍是新一年的重点工作之一，随着需求端的恢复或将进一步带动开发投资等逐步恢复。我们预计未来销售端仍有较大的提升空间。维持“强于大市”评级。 15-Mar-23 强于大市 (维持) 微信公众号 蔡鸿飞分析师 +85239584629 caihongfei@cwghl.comSFCCERef:BPK909 诸葛莲昕分析师 +85239584600 zhugelianxin@cwghl.comSFCCERef:BPK789 洪宁蔚联系人 +85239584600 Sabrinahong@cwghl.com 目录 1.板块表现：房企间股价出现分化5 1.1地产开发行业表现5 1.2物业管理行业表现6 2.行业：销售持续复苏，投资降幅趋缓7 3.城市：销售改善延续，推盘环比上升10 3.1新房数据：二线销量增速较快，推盘环比明显增加10 3.2二手房数据：成交环比大幅上升，一线挂牌价高位稳定14 4.土地市场：百城单月成交环增，溢价率整体回升16 4.1住宅类用地成交建面：单月增速回正，累计同降收窄16 4.2住宅用地成交总价：整体降幅再度收窄17 4.3成交楼面均价有所上升，溢价率整体回升19 5.融资：境内外债券发行环比有所上升21 6.重点政策回顾：顶层定调行业平稳发展23 7.投资建议26 8.风险提示26 图表目录 图1：绿景中国地产、建发国际集团、越秀地产2月涨幅居前5 图2：莱蒙国际、绿景中国地产、越秀地产年初至2月末涨幅居前5 图3：旭辉控股集团、德信中国、碧桂园2月换手率居前6 图4：弘阳服务、万科海外、银城生活服务2月涨幅居前6 图5：嘉里建设、华润万象生活、保利物业年初至2月末涨幅居前6 图6：旭辉永升服务、碧桂园服务、世茂服务2月换手率居前7 图7：商品房销售额降幅较2022年全年收窄26.6pct7 图8：商品房销售面积降幅较2022年全年收窄20.7pct7 图9：较2022年全年，2月房地产投资降幅收窄4.3pct8 图10：2022年全年土地购置费累计同比下降5.7%8 图11：新开工降幅受去年同期高基数影响有所收窄9 图12：房屋竣工面积同比止跌回升9 图13：开发资金来源降幅延续收窄态势，定金及预付款改善较为明显10 图14：二手房挂牌出售价格指数近期小幅回升15 图15：一线城市二手房挂牌出售量指数保持稳定，价格指数有所上升15 图16：二线城市二手房挂牌量指数有所回升，价格指数保持稳定15 图17：三线城市二手房挂牌出售量指数明显上涨15 图18：四线城市二手房挂牌出售量指数小幅回升15 图19：2月百城住宅用地成交建面同增20.3%16 图20：2月一线城市住宅用地成交建面同降67.0%16 图21：2月二线城市住宅用地成交建面同增24.6%16 图22：2月三线城市住宅用地成交建面同增37.6%16 图23：1-2月百城宅地成交建面同比下降23.3%17 图24：1-2月一线城市宅地成交建面同比下降67.0%17 图25：1-2月二线城市宅地成交建面同比下降38.2%17 图26：1-2月三线城市宅地成交建面同比下降13.7%17 图27：2月百城住宅用地成交总价同增24.1%18 图28：2月一线城市住宅用地成交总价同降72.5%18 图29：2月二线城市住宅用地成交总价同增889.2%18 图30：2月三线城市住宅用地成交总价同增39.5%18 图31：1-2月百城宅地成交总价同比下降12.9%18 图32：1-2月一线城市宅地成交总价同比下降72.5%18 图33：1-2月二线城市宅地成交总价同比增长78.2%19 图34：1-2月三线城市宅地成交总价同比下降17.5%19 图35：2月百城宅地成交楼面均价环比有所上升19 图36：2月一线城市宅地成交楼面均价环比有所上升19 图37：2月二线城市宅地成交楼面均价环比明显上升20 图38：2月三线城市宅地成交楼面均价环比小幅上升20 图39：2月百城宅地成交溢价率环比持续回升20 图40：2月一线城市宅地成交溢价率环比小幅提升20 图41：2月二线城市宅地成交溢价率环比有所上升20 图42：2月三线城市宅地成交溢价率环比小幅上升20 图43：商业性房地产贷款余额增速持续下滑，2022年全年累计同比增长1.5%21 图44：开发贷余额增速自2018年下半年起持续下降21 图45：个人住房贷款余额增速近期小幅下降21 图46：全国首套平均房贷利率近期持续下降22 图47：境内房地产信用债发行规模环比有所上升22 图48：境内房地产信用债发行规模增速有所上升22 图49：境内房地产信用债单月发行与偿还规模对比22 图50：11月境内房地产信用债呈净融资状态22 图51：内房海外债券发行规模环比明显上升23 图52：内房海外债券发行规模增速有所下滑23 表1：截至2023/2/28主要城市交易量，二线城市同比降幅较小12 表2：截至2月28日主要城市新房库存与去化周期情况，整体环比有所下降13 表3：截至2月末主要城市新房批售情况，贵阳、深圳、杭州和沈阳新增供应相对充裕13 表4：截至2月末主要城市二手房成交量情况，扬州、青岛、东莞成交面积累计增幅居前14 表5：近期重点政策梳理，各地政策持续优化需求端，顶层定调行业平稳发展23 1.板块表现：房企间股价出现分化 1.1地产开发行业表现 截至2月28日，绿景中国地产、建发国际集团、越秀地产2月涨幅居前；莱蒙 国际、绿景中国地产、越秀地产年初至2月末涨幅居前。 图1：绿景中国地产、建发国际集团、越秀地产2月涨幅居前 LVGEMC&DINTL YueXiuTopSpring SOHO ZhonganCMLandPowerLongGreenTown SZI CRLandZhongliangCCLand COLI GreenlandHK ShuiOn R&FCOPM 图2：莱蒙国际、绿景中国地产、越秀地产年初至2 月末涨幅居前 PriceChange(YTD) TopSpringLVGEM YueXiuCOPMC&DINTL SZISOHO LandSeaHopsenPowerLong R&FShuiOnCRLandZhongliang COLI GreenTownZhongan Agile DafaLandVanke-H -20%-10%0% PriceChange(LastMonth) 10%20%30% Longfor MinMetalsLand -10%0%10%20%30%40% 数据来源：Wind,中达证券研究；注：截至2023/2/28数据来源：Wind,中达证券研究；注：截至2023/2/28 图3：旭辉控股集团、德信中国、碧桂园2月换手率居前 Turnover(LastMonth) 30% 25% 20% 15% 10% 5% YueXiu RedSun ChinaSCE Agile FutureLand Times ZhengRo KWG Ronshine Vanke-H CountryGarden Dexin CIFI 0% 数据来源：Wind,中达证券研究；注：截至2023/2/28 1.2物业管理行业表现 截至2月28日，弘阳服务、万科海外、银城生活服务2月涨幅居前；嘉里建设、 华润万象生活、保利物业年初至2月末涨幅居前。 图4：弘阳服务、万科海外、银城生活服务2月涨幅居前 图5：嘉里建设、华润万象生活、保利物业年初至2 月末涨幅居前 RSUNSER VankePPTOVSYinchengLSPolyPPTKerryPPTZhongaoHome CHINARESMIXC GTSER PowerlongCMKaisaProsperJinkeServicesPolyPPTSERKWGLivingA-Living ZhenroServicesSunacServicesTimesNeighborCCNewLifeShimaoServices S-Enjoy PriceChange(LastMonth) KerryPPTCHINARESMIXC PolyPPTVankePPTOVS RSUNSERPolyPPTSERYinchengLS GTSER ZhongaoHomeCCNewLifePowerlongCMJinkeServicesTimesNeighborKWGLiving A-LivingKaisaProsperShimaoServicesCGServicesSunacServicesZhenroServices PriceChange(YTD) -30%-20%-10%0%10%20%-30%-20%-10%0%10%20% 数据来源：Wind,中达证券研究；注：截至2023/2/28数据来源：Wind,中达证券研究；注：截至2023/2/28 图6：旭辉永升服务、碧桂园服务、