中央经济工作会议涉地产表述点评：行业再迎积极政策表述，中央定调支持合理需求

行业再迎积极政策表述，中央定调支持合理需求 ——中央经济工作会议涉地产表述点评 2022年12月19日 信达证券股份有限公司 CINDASECURITIESCO.,LTD 北京市西城区闹市口大街9号院1号楼邮编：100031 江宇辉地产行业首席分析师 执业编号：S1500522010002联系电话：+8618621759430 邮箱：jiangyuhui@cindasc.com 看好 上次评级 看好 投资评级 证券研究报告 行业研究 行业专题报告 房地产行业 行业再迎积极政策表述，中央定调支持合理需求 2022年12月19日 本期内容提要: 事件：中央经济工作会议12月15日至16日在北京举行，会议指出： 着力扩大国内需求。要把恢复和扩大消费摆在优先位置。增强消费能力，改善消费条件，创新消费场景。多渠道增加城乡居民收入，支持住房改善、新能源汽车、养老服务等消费； 有效防范化解重大经济金融风险。要确保房地产市场平稳发展，扎实做好保交楼、保民生、保稳定各项工作，满足行业合理融资需求，推动行业重组并购，有效防范化解优质头部房企风险，改善资产负债状况，同时要坚决依法打击违法犯罪行为。要因城施策，支持刚性和改善性住房需求，解决好新市民、青年人等住房问题，探索长租房市场建设。要坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位，推动房地产业向新发展模式平稳过渡。 点评：本次中央经济工作会议涉及地产的表述中，我们认为以下几点应重点关注： 把扩大内需，支持住房改善需求放在首位，一方面时隔多年中央再提促进住房需求，而且尤其是住房改善需求，可见未来在需求端，房地产调控政策发力的重点将聚焦在改善端，另一方面，将需求端放在更为前置的位置，也表明了接下来房地产政策的发力点会更聚焦需求端，今年以来市场销售持续下行，截至11月，全国房地产销售面积累计下滑23.3%，需求端面临较大压力，明年需求端的回暖将是行业企稳的前提核心，我们预计关于改善型需求，二套房相关方面的政策，如首套房的认定标准、二套房首付比例、二手房成交的核定指导价格等相关方向都可能会有较大的调整和放松。 供给端定调防范风险，满足合理融资需求，改善资产负债状况。去年下半年以来行业频频受到信用风险冲击，房企资产负债表持续加速恶化，我们认为这轮地产行业持续下行可能既影响民生，又易引发系统性金融风险，因此虽然对房住不炒的主旋律未变，但后置房住不炒，前置防范风险反映了在地产调控的问题上要适当对过去正常合成与分解的谬误进行纠偏，因此需要满足行业融资需求，改善资产负债状况，因此我们认为“三箭”之后可能仍有更多支“箭”已在弦上，隐忍待发，一旦行业资产负债表继续恶化，我们预计可能会有更多供给端政策出台，直到行业资产负债表停止恶化，不再缩表为止。 推动行业重组并购，有效防范化解优质头部房企风险，释放了较明确的保优质主体和头部房企的信号。过往几年的中央工作会议对于供给侧的改革并未明确提及，但是本次明确提出满足行业合理融资需求，而且重点提到推动行业并购重组，未来出险房企（落后产能）的风险化解或将很大程度上依赖于行业并购重组的推动，叠加行业股权融资开展，我们认为明年有望迎来行业收并购的大年，剩余龙头房企将有望借着行业加速整合的东风，进一步提升市场份额。 标的方面我们强调四条主线逻辑：1、经营改善，建议关注金地集团；2、信用改善，建议关注新城控股；3、收并购机遇，建议关注保利发展、招商蛇口；4、集团资源整合，建议关注华发股份、南山控股。 风险因素：房地产调控政策收紧或放松不及预期，地产行业销售下行幅度超预期。 图表1：一图看懂中央经济工作会议涉房地产表述 一图看懂中央经济工作会议涉房地产表述 中央经济工作会议12月15日至16日在北京举行，会议指出：1、着力扩大国内需求。要把恢复和扩大消费摆在优先位置。增强消费能力，改善消费条件，创新消费场景。多渠道增加城乡居民收入，支持住房改善、新能源汽车、养老服务等消费。2、有效防范化解重大经济金融风险。要确保房地产市场平稳发展，扎实做好保交楼、保民生、保稳定各项工作，满足行业合理融资需求，推动行业重组并购，有效防范化解优质头部房企风险，改善资产负债状况，同时要坚决依法打击违法犯罪行为。要因城施策，支持刚性和改善性住房需求，解决好新市民、青年人等住房问题，探索长租房市场建设。要坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位，推动房地产业向新发展模式平稳过渡。 发展目标 本次会议房地产部分开篇明调，提出“有效防范化解重大经济金融风险”，体现对于房地产问题的高度重视，在行业发展目标的表述上，增加“推动房地产业向新发展模式平稳过渡”表述，我们认为旨在指导房地产调控“软着陆”。 定调 房住不炒，但相较于20-21年的开篇定调，本次政策先行强调“首先是要保持房地产市场平稳发展”，后置提及“房住不炒” 需求侧表述 除支持“刚性和改善性住房需求”外，自14年以来再次提出住房消费概念，顺序排在新能源汽车和养老服务之前，地产从投资属性向消费需求过渡，后续预计针对改善需求将释放更多宽松政策 供给侧表述 满足行业合理融资需求，有效防范化解优质头部房企风险，改善资产负债状况 时间 发展目标 定调 引导政策调控范围 需求侧表述 供给侧表述 2022年12月 提出“有效防范化解重大经济金融风险”，增加“推动房地产业向新发展模式平稳过渡”表述 先行强调“首先是要保持房地产市场平稳发展”，后置提及“房住不炒” 因城施策 除支持“刚性和改善性住房需求”外，自14年以来再次提出住房消费概念 满足行业合理融资需求，有效防范化解优质头部房企风险，改善资产负债状况 2021年12月 促进房地产业良性循环和健康发展 房住不炒 因城施策 满足购房者的合理住房需求 未提及 2020年12月 促进房地产市场平稳健康发展 房住不炒 因地制宜、多策并举 未提及 未提及 2019年12月 促进房地产市场平稳健康发展 房住不炒 因城施策 未提及 未提及 2018年12月 构建房地产市场健康发展长效机制 房住不炒 因城施策、分类指导 未提及 未提及 2017年12月 完善促进房地产市场平稳健康发展的长效机制 未提及 差别化调控 未提及 未提及 2016年12月 促进房地产市场平的健康发展 房住不炒 因城因地施策 去库存方面，要坚持分类调控，因城因地施策，重点解决三四线城市房地产库存过多问题。 房价上涨压力大的城市要合理增加土地供应，提高住宅用地比例，盘活城市闲置和低效用地 2015年12月 稳定房地产市场 化解房地产库存 未提及 通过加快农民工市民化，扩大有效需求，打通供需通道，消化库存 要鼓励房地产开发企业顺应市场规律调整营销策略，适当降低商品住房价格，促进地产业兼并重组，提高产业集中度 时间 政策原文 2022年12月 着力扩大国内需求。要把恢复和扩大消费摆在优先位置。增强消费能力，改善消费条件，创新消费场景。多渠道增加城乡居民收入，支持住房改善、新能源汽车、养老服务等消费。有效防范化解重大经济金融风险。要确保房地产市场平稳发展，扎实做好保交楼、保民生、保稳定各项工作，满足行业合理融资需求，推动行业重组并购，有效防范化解优质头部房企风险，改善资产负债状况，要因城施策，支持刚性和改善性住房需求，解决好新市民、青年人等住房问题，探索长租房市场建设。要坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位，推动房地产业向新发展模式平稳过渡。 2021年12月 要坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位,加强预期引导,探索新的发展模式,坚持租购并举,加快发展长租房市场,推进保障性住房建设,支持商品房市场更好满足购房者的合理住房需求,因城施策促进房地产业良性循环和健康发展。 2020年12月 要坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位，因地制宜、多策并举，促进房地产市场平稳健康发展。要高度重视保障性租赁住房建设，加快完善长租房政策，逐步使租购住房在享受公共服务上具有同等权利，规范发展长租房市场。土地供应要向租赁住房建设倾斜，单列租赁住房用地计划，探索利用集体建设用地和企事业单位自有闲置土地建设租赁住房，国有和民营企业都要发挥功能作用。要降低租赁住房税费负担，整顿租赁市场秩序，规范市场行为，对租金水平进行合理调控。 2019年12月 要加大城市困难群众住房保障工作，加强城市更新和存量住房改造提升，做好城镇老旧小区改造，大力发展租赁住房。要坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位，全面落实因城施策，稳地价、稳房价、稳预期的长效管理调控机制，促进房地产市场平稳健康发展。 2018年12月 要构建房地产市场健康发展长效机制，坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位，因城施策、分类指导，夯实城市政府主体责任，完善住房市场体系和住房保障体系。 2017年12月 加快建立多主体供应、多渠道保障、租购并举的住房制度。要发展住房租赁市场特别是长期租赁，保护租赁利益相关方合法权益，支持专业化、机构化住房租赁企业发展。完善促进房地产市场平稳健康发展的长效机制，保持房地产市场调控政策连续性和稳定性，分清中央和地方事权，实行差别化调控 2016年12月 促进房地产市场平的健康发展： 1.要坚持“房子是用来住的、不是用来炒的”的定位，综合运用金融、土地、财税、投资、立法等手段，加快研究建立符合国情、适应市场规律的基础性制度和长效机制2.要在宏观上管住货币，微观信贷政策要支持合理自住购房，严格限制信贷流向投资投机性购房3.要落实人地挂钩政策，根据人口流动情况分配建设用地指标4.房价上涨压力大的城市要合理增加土地供应，提高住宅用地比例，盘活城市闲置和低效用地5.特大城市要加快疏解部分城市功能，带动周边中小城市发展6.要加快住房租赁市场立法，加快机构化、规模化租赁企业发展7.加强住房市场监管和整顿，规范开发、销售、中介等行为8.去库存方面，要坚持分类调控，因城因地施策，重点解决三四线城市房地产库存过多问题。要把去库存和促进人口城镇化结合起来，提高三四线城市和特大城市间基础设施的互联互通， 提高三四线城市教育、医疗等公共服务水平，增强对农业转移人口的吸引力。 2015年12月 化解房地产库存：1．要按照加快提高户籍人口城镇化率和深化住房制度改革的要求，通过加快农民工市民化，扩大有效需求，打通供需通道，消化库存，稳定房地产市场 2.要落实户籍制度改革方案，允许农业转移人口等非户籍人口在就业地落户，使他们形成在就业地买房或长期租房的预期和需求3.要明确深化住房制度改革方向，以满足新市民住房需求为主要出发点，以建立购租并学的住房制度为主要方向，把公租房扩大到非户籍人口4.要发展住房租赁市场，鼓助自然人和各类机构投资者购买库存商品房，成为租赁市场的房源提供者，鼓励发展以住房租赁为主营业务的专业化企业5.要鼓励房地产开发企业顺应市场规律调整营销策略，适当降低商品住房价格，促进地产业兼并重组，提高产业集中度6.要取消过时的限制性措施 资料来源：新华网，中国政府网等，信达证券研发中心整理 研究团队简介 江宇辉，信达证券房地产行业首席分析师，中南财经政法大学管理学学士，上海财经大学金融硕士，从事地产行业研究六年，先后供职于中信建投证券、中梁地产集团。曾获2015年第十三届新财富房地产最佳分析师第二名,2016年第十四届新财富房地产最佳分析师第五名,2017年第十五届新财富房地产最佳分析师第三名。 机构销售联系人 区域 姓名 手机 邮箱 全国销售总监 韩秋月 13911026534 hanqiuyue@cindasc.com 华北区销售总监 陈明真 15601850398 chenmingzhen@cindasc.com 华北区销售副总监 阙嘉程 18506960410 quejiacheng@cindasc.com 华北区销售 祁丽媛 13051504933 qiliyuan@cindasc.com 华北区销售 陆禹舟 17687659919 luyuzhou@cindasc.com 华北区销售 魏冲 18340820155 weichong@cindasc.com 华北区销售 樊