房地产行业周报：重点城市限购逐步放开，“以旧换新”陆续实施

投资要点 5月43城新房成交面积同比-44.4%，环比-19.3%；14城二手房成交面积同比-26.2%，环比-31.2%。截至5月10日，5月43城新房累计成交面积同比-44.4%，环比4月同期-19.3%；全年累计同比-37.3%。其中，一线城市5月累计成交同比-34.5%，环比4月同期-11.9%，全年累计同比-32.1%。二线城市5月累计成交同比-45.2%，环比4月同期-19.7%；全年累计同比-39.4%。三四线城市5月累计成交同比-51.7%，环比4月同期-26.3%；全年累计同比-36.6%。5月14城二手房累计成交面积同比-26.2%，环比4月同期-31.2%； 全年累计同比-15.5%。 重点城市限购政策逐步放开，一线城市进一步放松。近期楼市进入密集的调控期，多地楼市迎来一系列新政策的推出，成都、杭州、西安近期陆续宣布全面取消限购，不再审核购房资格，天津户籍居民购买市内六区120平米以上新建商品住房取消限购。一线城市的北京、深圳放宽了非核心区限购政策，其中北京户籍居民家庭已在京拥有2套住房的、户籍成年单身人士已在京拥有1套住房的、5年社保或个税的非户籍居民家庭或成年单身人士且已在京拥有1套住房的，可在五环外新购买1套商品住房。深圳在盐田区、宝安区（不含新安街道、西乡街道）、龙岗区、龙华区、坪山区、光明区、大鹏新区范围内，两孩以上家庭可多买1套，符合条件的公司可买多套用以解决员工住房，非深籍人士社保要求3年减少为1年，进一步降低购房门槛。据中房网统计，截至5月9日，包括西安、杭州和成都在内的24个城市已经全面取消限购，限购政策正逐步退出历史舞台，目前仅剩海南省、北上广深、天津等6城仍在执行不同程度的住房限购政策。 “以旧换新”成为政策重要手段，重点城市陆续实施。5月10日郑州市二手住房“以旧换新”消试点期限和试点区域，在市内八区全面推行，城发安居公司收购二手住房房龄放宽至20年。4月以来“以旧换新”成为楼市调控的重要手段，据不完全统计目前全国超50个城市推出“以旧换新”相关政策，其中包括郑州、成都、长沙、福州等二线城市。目前各地有三种方式，1）“联合帮卖”，房企联合经纪机构对旧房优先推售，若一定期限内旧房售出则按流程购买新房。2）开发商或国资平台收购旧房，售房款用于购买指定新房项目。3）购房补贴，地方政府针对住房“以旧换新”给予一定程度的契税优惠或购房补贴，以此降低购房成本。上海、深圳等一线城市以“联合帮卖”方式为主，部分城市采用回购的方式，如南京开启存量房“以旧换新”试点工作，首批试点在主城六区开展，房源共2000套；郑州计划年内完成二手住房“换房”5000套。 投资建议：我们认为当前板块应当关注2条投资主线：1）开发企业：华发股份、城建发展、越秀地产、招商蛇口、保利发展、滨江集团、建发股份、万科A等；2）物管企业：中海物业、华润万象生活、招商积余等。 风险提示：销售恢复不及预期；政策效果不及预期；行业流动性风险。 1每周点评 5月43城新房成交面积同比-44.4%，环比-19.3%；14城二手房成交面积同比-26.2%，环比-31.2%。截至5月10日，5月43城新房累计成交面积同比-44.4%，环比4月同期-19.3%； 全年累计同比-37.3%。其中，一线城市5月累计成交同比-34.5%，环比4月同期-11.9%，全年累计同比-32.1%。二线城市5月累计成交同比-45.2%，环比4月同期-19.7%；全年累计同比-39.4%。三四线城市5月累计成交同比-51.7%，环比4月同期-26.3%；全年累计同比-36.6%。5月14城二手房累计成交面积同比-26.2%，环比4月同期-31.2%；全年累计同比-15.5%。 图1：43城商品房成交面积（万方，MA7） 图2：14城二手房成交面积（万方，MA7） 重点城市限购政策逐步放开，一线城市进一步放松。近期楼市进入密集的调控期，多地楼市迎来一系列新政策的推出，成都、杭州、西安近期陆续宣布全面取消限购，不再审核购房资格，天津户籍居民购买市内六区120平米以上新建商品住房取消限购。一线城市的北京、深圳放宽了非核心区限购政策，其中北京户籍居民家庭已在京拥有2套住房的、户籍成年单身人士已在京拥有1套住房的、5年社保或个税的非户籍居民家庭或成年单身人士且已在京拥有1套住房的，可在五环外新购买1套商品住房。深圳在盐田区、宝安区（不含新安街道、西乡街道）、龙岗区、龙华区、坪山区、光明区、大鹏新区范围内，两孩以上家庭可多买1套，符合条件的公司可买多套用以解决员工住房，非深籍人士社保要求3年减少为1年，进一步降低购房门槛。据中房网统计，截至5月9日，包括西安、杭州和成都在内的24个城市已经全面取消限购，限购政策正逐步退出历史舞台，目前仅剩海南省、北上广深、天津等6城仍在执行不同程度的住房限购政策。 表1：本周重点地产宽松政策 以旧换新成为调控主旋律，重点城市陆续实施。5月10日，郑州市二手住房“以旧换新”消试点期限和试点区域，在市内八区全面推行，城发安居公司收购二手住房房龄放宽至20年。4月以来“以旧换新”成为楼市调控的重要手段，据不完全统计目前全国超50个城市推出住房“以旧换新”相关政策，其中包括郑州、成都、长沙、福州等二线城市。目前各地有三种方式，1）“联合帮卖”，房企联合经纪机构对旧房优先推售，若一定期限内旧房售出则按流程购买新房。2）开发商或国资平台收购旧房，售房款用于购买指定新房项目。3）购房补贴，地方政府针对住房“以旧换新”给予一定程度的契税优惠或购房补贴，以此降低购房成本。上海、深圳等一线城市以“联合帮卖”方式为主，部分城市采用回购的方式，如南京开启存量房“以旧换新”试点工作，首批试点在主城六区开展，房源共2000套；郑州计划年内完成二手住房“换房”5000套。 2市场回顾 上周A股市场整体表现来看，上证指数上涨1.60%，沪深300指数上涨1.72%，创业板指数上涨1.06%，万德全A上周交易额4.77万亿，环比节前一周增加11.65%。从板块表现来看，农林牧渔、国防军工、建筑材料、房地产等板块涨幅较大。 申万房地产板块上周上涨4.38%，在所有申万一级行业中相对排名4/28。从年初涨跌幅来看，申万地产下跌9.58%，在所有申万一级行业中相对排名24/28。上周申万地产板块交易额1055.31亿，环比节前一周增加112.55%。 图3：近一年申万地产板块相对沪深300走势 图4：年初以来申万地产板块相对沪深300表现（pp） 从个股涨跌幅来看，上周南都物业、铁岭新城、金科股份等个股涨幅显著。世茂股份、中润资源、中迪投资等个股跌幅显著。 图5：上周南都物业、铁岭新城、金科股份等个股涨幅显著 图6：上周世茂股份、中润资源、中迪投资等个股跌幅显著 从板块交易额来看，上周万科A、保利地产、招商蛇口等排在行业前列，成交额均超过了50亿。其中万科A和保利地产交易额合计247.9亿，占板块交易额比重为23.5%。从年初累计涨幅来看，大名城、中国国贸、雅戈尔等涨幅居前，上涨个股个数占比19.7%。年初以来，中迪投资、世茂股份、中南建设等个股跌幅居前。 图7：上周申万地产板块中交易额靠前个股（亿元） 图8：年初以来申万地产上涨个股占比为19.7% 从港股通内房股（根据Wind-港股概念类-内房股，且为港股通标的）表现来看，上周有42只股票上涨，世茂房地产、华南城、中国奥园等个股位居涨幅前列。年初以来，国瑞置业、旭辉控股集团、世茂房地产等个股表现强势。上周从成交金额来看，华润置地、融创中国、万科企业、中国海外发展均超过20亿元（人民币）。 图9：上周表现强势的港股通内房股 图10：年初以来表现强势的港股通内房股 从物业板块表现来看，在我们跟踪的26只股票中，上周新大正、彩生活、正荣服务等个股位居涨幅前列，而建业新生活、永升生活服务、远洋服务控股等个股跌幅靠前。从上周成交额来看，招商积余、碧桂园服务、华润万象生活、新大正超过5亿元（人民币）。 图11：上周表现强势的物业股 图12：年初以来表现强势的物业股 3行业及公司动态 3.1行业政策动态跟踪 5月10日，郑州市住房保障和房地产管理局联合郑州市住宅与房地产业协会，由郑州城发安居有限公司承办的郑州市二手住房“卖旧买新、以旧换新”公告发布暨集中签约仪式在郑州举行。自发布之日起，取消试点期限和试点区域的限制，郑东新区、高新区、经开区、中原区、二七区、金水区、管城区、惠济区等市内八区将全面启动二手住房“卖旧买新、以旧换新”的工作。同时，城发安居公司对收购的二手住房房龄限制放宽至20年。（观点网） 5月9日，西安市住房和城乡建设局等部门发布通知，全面取消全住房限购措施，居民家庭在全市范围内购买新建商品住房、二手住房不再审核购房资格。同时，结合不同区位、不同住房产品调整优化商品住房项目停车位规划配比。商品住房项目可销售的产权车位与商品住房同步办理商品房预售许可，同步公示车位销售价格、销售方案。（观点网） 5月9日，杭州市住保房管局发布了关于优化调整房地产市场调控政策的通知，包含全面取消住房限购、加强住房信贷支持、优化住宅用地供应等七项措施。在杭州市范围内购买住房，不再审核购房资格。购房人在所购住房城区范围内无住房的，或在所购住房城区范围内仅有一套住房且正在挂牌出售的，办理新购住房的按揭贷款时可按首套住房认定。（观点网） 5月8日，开封出台了《关于进一步促进房地产市场平稳健康发展十八条激励措施》，购房者可选择“认贷不认房”或“认房不认贷”的商业贷款政策。同时，加大对公积金的支持力度，最高贷款额度不超过100万元。在契税补贴方面，按契税总额的20%给予补贴。 为满足群众改善型置业需求，开封也加大“以旧换新”的力度，其中，“以旧换新”的群众可享购房激励政策以及满足1年内置换的还可以享受个人所得税退税优惠。（诸葛找房） 5月7日，江苏省无锡市住房公积金管理中心发布《关于调整住房公积金相关使用政策的通知》，该通知自2024年5月7日起施行，有效期为5年。职工家庭在无锡市行政区域购买第二套自住住房申请住房公积金贷款时，首付比例调整为不低于房屋总价的20%。（观点网） 5月6日，深圳市住房和建设局发布《关于进一步优化房地产政策的通知》非深圳本市户籍居民家庭及成年单身人士（含离异）限购1套住房。在盐田区、宝安区（不含新安街道、西乡街道）、龙岗区、龙华区、坪山区、光明区、大鹏新区范围内购买住房，需提供购房之日前1年在深圳本市连续缴纳个人所得税或社会保险证明。有两个及以上未成年子女的深圳本市户籍居民家庭，在执行现有住房限购政策的基础上，可在盐田区、宝安区（不含新安街道、西乡街道）、龙岗区、龙华区、坪山区、光明区、大鹏新区范围内再购买1套住房。（观点网） 5月7日，合肥市住房公积金管理中心发布《关于调整我市个人住房公积金最高可贷额度的通知（征求意见稿）》。夫妻双方正常缴存的，刚性、改善性需求公积金贷款最高额度分别由原先的65万、55万元调整至100万元；借款人单方正常缴存的，最高额度分别由原先的55万、45万元调整至70万元。夫妻双方正常缴存的，符合政策的多子女家庭首套公积金贷款最高额度由原先的75万调整至120万元，借款人单方正常缴存的，最高额度由原先的65万调整至84万元。（诸葛找房） 5月8日，济南顺利出让2宗城市更新项目地块。2宗地块总出让面积约12万平方米，总规划建筑面积约28.3万平方米，总起始价约23.5亿元，总成交价约23.6亿元。（诸葛找房） 5月6日，武汉市住房保障和房屋管理局发布关于进一步优化完善促进武汉市房地产市场平稳健康发展政策措施的通知。涉及加大对新城区支持力度、强化住房公积金贷款措施等十项内容。《通知》明确，2024年12月31日前，购买新城区特定商品住房项目的家庭，可通过公共服务平台申请购房消费券用于购房。优化住房公积金个人住房贷款套数认定标准，实行“认房不认首次贷”。阶段性调整异地贷款使用条件，取消住房公积金贷款户籍地和缴存