核心观点与关键数据
12月28个重点城市新增商品住宅供应面积697万平方米，环比下降18%，同比下降46%，绝对量与10月持平，全年累计同比下跌32%，供给约束依旧显著。一线和三四线环比微降，降幅均在5%左右，二线大幅回落，同环比齐跌47%和23%，累计同比降幅扩容至33%。供应结构以改善为主、刚需为辅，城、近郊、远郊占比结构为65%、24%和11%。
市场预判
预计12月房企推盘积极性一般，但因加强了主城区改善和高端供应比例，加之年末冲刺房企预期加强营销力度，新房成交有望保持“翘尾”行情，环比增幅预期10%-20%。市场热度或将延续高位波动，28个重点城市12月预期项目平均去化率30%，较11月环比下降13个百分点。一线新政效应延续，整体市场热度有望稳中有增，12月预期去化率达到34%，与11月基本持平。
分能级城市分析
- 一线城市：高位微降4%，累计同比降幅持稳26%。上海、深圳环比持降，北京、广州环比持增。
- 二线城市：稳中有降，环比下降23%，同比下降47%。长沙、西安、杭州等单月供应量突破40万平方米。显著回落城市包括前期热点城市西安、成都等，以及行情低迷的南京、青岛、厦门、济南、长春等；宁波、福州环比倍增。
- 三四线城市：环比微降6%，同比下降44%。徐州、泉州、漳州等迎阶段性放量，无锡、常州同环比齐降。
供应结构分析
- 产品档次：刚需、改善、高端占比结构为35%、50%和15%。北京、深圳等核心一线城市新政出台对刚需客群促进作用显著；济南、泉州、厦门、漳州、苏州、无锡等依旧以改善作为供应主力；福州、天津、徐州、上海等高端产品占比显著上升。
- 区域分布：主城、近郊、远郊占比结构为65%、24%和11%。无锡、泉州、合肥、昆明、郑州、徐州、武汉、福州等主城占比均在9成以上；北京、常州、天津等则以近郊项目为主；少数城市如深圳远郊还将持续加大供货量。
成交预期与市场热度
多数城市新房成交或在12月迎来放量行情，环比涨幅多集中在20%-30%。上海、广州、深圳等新政利好城市和西安、成都等热点城市成交预期延续小幅放量；长春、青岛、重庆等弱二线城市预期也将迎来环增3成以上翘尾行情；仅合肥、厦门、南京、福州等少数城市因推盘结构和当前低迷的行情的影响，12月成交延续降势。
总体结论
12月供应稳中有降，预期与10月持平，房企推盘积极性一般，但整体成交预期翘尾10%-20%，市场热度延续高位。整体市场仍处于“止跌企稳”阶段，核心一线城市得益于供给缩量提质，叠加新政效应延续，整体市场热度有望稳中有增；核心二线城市，得益于年末供给结构改善和营销力度加大，新房成交仍有放量空间；多数无实质性利好的内陆三四线城市，成交实难有明显起色。
