收租资产系列报告之保租房即保障房系列报告之三：保租房特点、格局及展望

证券研究报告 保租房特点、格局及展望—— 收租资产系列报告之保租房即保障房系列报告之三 行业深度报告地产行业强于大市（维持） 证券分析师 杨侃投资咨询资格编号：S1060514080002YANGKAN034@pingan.com.cn 郑茜文投资咨询资格编号：S1060520090003ZHENGXIWEN239@pingan.com.cn2024年05月10日 请务必阅读正文后免责条款 保租房潜在需求旺盛，短期供需仍将偏紧。从供给端来看，“十四五”全国计划筹建保租房近900万套（间），预计可解 决2600多万人住房问题，2021-2023年已完成计划的64%；但从需求端来看，根据七普测算城市租非廉租房人口达1.2亿人，按青年人占比29%估算，对应约3461万人，叠加新市民租房需求，远大于保租房供应。同时若按三亿新市民、21.8%租非廉租房比例估算对应超6500万人，亦远大于供应，预计短期保租房供需仍将维持偏紧格局。 低租金及低地价保障出租率和回报率，稳定性优于其它收租资产。由于各地普遍要求保租房租金低于市场租金、叠加更多 长租公寓纳保提升管理品质，保租房出租率维持高位，2023年主要上市保租房REITs底层资产出租率普遍超90%。同时多数保租房获地成本较低，如上海2021-2023年租赁用地地价仅为宅地1/3，测算租赁用地出租项目IRR远高于商品住宅类。从上市保障房REITS来看，2023年普遍现金流分派率高于4%，远高于核心城市不到2%的租金回报率。 金融支持政策持续加码，REITs打通“投融管退”全链条。2023年央行推出千亿“租赁住房贷款支持计划”，用于支持市 场化批量收购存量住房、扩大租赁住房供给，2024年央行及国家金融监督管理总局进一步出台金融支持住房租赁市场发展的17项意见。2022年5月19日，保障性租赁住房纳入REITs试点范围，目前已有5只保租房REITs上市，占上市REITs总市值的8.2%。凭借稳定较高的出租率和现金流分派率，5家保障房REITs上市以来平均涨幅为12.3%，远好于其它REITs。 投资建议：随着“14号文”出台，未来“市场+保障”住房供应体系逐步确立，作为保障房体系重要组成部分，保租房迎 来快速发展。得益于潜在庞大的需求群体，预计短期保租房供需仍将偏紧。我们认为保租房凭借其较低租金、获地成本，出租率及回报率有望持续维持高位，建议关注上市保障房REITs的投资机会。 风险提示：1）房价大幅下行带来租金大幅下降的风险；2）保租房超预期供应，带来行业出租率大幅下降风险；3）保租 1 房支持政策落地不及预期风险。 2 配售型 配租型 数据来源：政府官网，平安证券研究所 公租房 本篇报告是我们收租资产系列报告的第五篇，也是保障性住房系列报告的第三篇，在此前的系列报告中，我们梳理及剖析了产业园、物流地产、购物中心等收租资产的模式特征，同时回顾了国内保障房制度的发展历程、总结了厦门配售型保障房主要经验。本篇报告我们重点聚焦保障性租赁住房，着重分析保租房的推出背景、供需格局和主要特点。整体来看，保租房凭借较低租金及获地成本，回报率及出租率均维持较高水平，相关上市保租房REITs走势亦明显优于行业。 1994年以来不同阶段主要保障性住房类型 1994-1998 1998-2007 2007-2010 2010-2014 2014-2023 2023- 经适房 经适房 经适房 经适房 公租房 配租型 廉租房 廉租房 廉租房 共有产权房 配售型 两限房 两限房 保障性租赁 住房 第一部分 保障性租赁住房出台背景 CONTENT 目录 第二部分 第三部分 保障性租赁住房供需格局 保障性租赁住房主要特点 3 第四部分 投资建议及风险提示 流动人口及高校毕业生租房需求较大。根据国家统计局数据，2021年我国 流动人口规模达3.85亿人，占总人口的27.3%，加上每年800万左右高校毕业生，存在庞大的租房需求。 租赁周期拉长带来需求增长。晚婚晚育及高房价导致居民购房年龄推迟， 对应租赁周期拉长，根据贝壳调研，12个核心一二线城市刚需平均置业年 龄超过32岁；ICCRA数据显示，69%的租客年龄在25-40岁之间，其中31-40岁占比达27%。 各线城市刚需上车年龄均超32岁（2021） 岁 刚需上车年龄 34.0 33.5 33.0 32.5 32.0 31.5 一线新一线二线 4.5 4.0 3.5 3.0 2.5 2.0 1.5 1.0 0.5 0.0 2021年全国流动人口达3.85亿人 亿人流动人口 201020122014201620182020 900 800 700 600 500 400 300 200 100 0 全国高校毕业生保持在800万人上下 百万 高校毕业生 201020122014201620182020 45% 40% 35% 30% 25% 20% 15% 10% 5% 4 0% ICCRA调研显示31-40岁租赁群体占比达27%（2023） 42% 26% 27% 4% 0% 1% 房价步入调整周期，租房比买房更具性价比。当前主要城市房价步入调整周期，在缺少增值潜力的前提下，租房相比 买房支出更少。以深圳为例，参考中原地产的数据，2023年末深圳商品房成交均价为62844元/平，按照100平、首付3成、30年贷款、深圳最新房贷利率3.85%、等额本息测算每个月月供为20623元，远高于租金支出（根据中原数据，2023年末深圳住宅平均租金为每月100.06元/平，100平对应月租金10006元）。 25,000 购买或租赁100平住宅，北上广深月租金与月供对比 元月租金月供 20,000 15,000 10,000 5,000 0 北京上海 5 深圳广州 相较于需求增长，重点城市租房供给不足。从2010-2022年重点城市常住人口变化来看，广州、深圳、成都常住人口增量超 过600万，从七普数据来看，北京、上海、浙江等发达省市租赁家庭户占比较高。相比租赁需求增长，重点城市租赁房源、尤其是低价优质中小户型房源供应不足。链家2017年调研报告中显示国际城市租赁房屋占比均在40%以上，而上海、深圳和北京占比均处在20%-21%之间。 重点城市租赁房屋占比较低（2017年，链家） 七普中发达城市及省份租赁家庭户占比高(城市类)重点城市人口净流入情况 80% 70% 60% 50% 40% 30% 20% 10% 0% 6 租赁房屋占比 租房人口占比 68% 64%63% 60% 51% 54% 54% 57% 34%40% 34% 21% 20% 20% 深圳上海北京东京旧金山洛杉矶纽约 60% 租赁廉租住房/公租房 租赁其他住房 48.9% 37.5% 38.6% 35.5% 29.6% 31.9% 21.8% 5.8% 4.0% 5.2% 4.2% 6.5% 3.5%3.7% 50% 40% 30% 20% 10% 0% 800 700 600 500 400 300 200 100 0 2010-2022年常住人口增量（万人） 南京杭州厦门武汉长沙广州深圳成都北京上海 个人房源为主，优质低价房源供应不足。国内租赁住房市场尚不成熟，大部分供给仍依赖于以家庭为单位将购房市场中闲 置住房输送至租房市场，根据链家数据，2017年十大城市租赁房源中64%为个人出租。同时从房源品质来看，2020年北京、 上海、浙江等发达省市拥有厨房及厕所的租赁住房占比仍仅81%、88%和76%。 传统公租房具有户籍及收入等门槛，且供应相对较少。现有公共租赁住房属于兜底保障，在准入门槛、建设主体、资金来源、轮候分配等有严格规定，新市民和青年人不属于首要保障群体。根据七普数据，26%的城市家庭租房、其中廉租房/公租房占比3.7%、租其它住房占比21.8%。根据人民日报报道，2008-2018年全国公租房（含廉租房）开工仅1612万套，供给仍相对较少。 十大城市租赁住宅供应分布（2017，链家） 七普中租赁其它住房中拥有厨房及厕所比例七普中公租房/廉租房供应较少 集中式品牌 公寓,1% 分散式品牌公寓, 8% 城中村,27% 个人�租,64% 100% 90% 80% 70% 60% 50% 40% 30% 20% 10% 0% 租赁其他住房中拥有厨房和厕所家庭比例（城市口径） 87%88% 81% 85% 76% 78% 67%72%72% 73%74% 61% 25% 20% 15% 10% 5% 租廉租房租其它住房 全北上浙福 国京海江建 贵云西陕甘青内0% 21.8% 12.2% 9.7% 3.7% 2.3% 2.9% 0.5%2.9% 州南藏西肃海蒙 7 古 特定群体租房环境有待改善。从各行业人员租房占比来看，根据七普数据，生产制造及社会服务业人员租房占比最 高，租房比例分别达36.8%和32.1%（未包括廉租/公租房、城市口径），但分别有27.2%和17.6%家庭人均居住面积低于16平。 七普中各行业租房占比（城市口径）七普中各行业人均居住面积16平以下户数占比（城市口径） 不便分类的其他从业人员生产制造及有关人员 农、林、牧、渔业生产及辅助人员 社会生产服务和生活服务人员 办事人员和有关人员 专业技术人员 租赁其他住房 0%5%10%15%20%25%30%35%40% 租赁廉租住房/公租房 不便分类的其他从业人员生产制造及有关人员 农、林、牧、渔业生产及辅助人员 社会生产服务和生活服务人员 办事人员和有关人员 专业技术人员党的机关、国家机关、群众团体和社会… 0%5%10%15%20%25%30% 8 人均居住面积16平以下占比 第一部分 保障性租赁住房出台背景 CONTENT 目录 第二部分 第三部分 保障性租赁住房供需格局 保障性租赁住房主要特点 9 第四部分 投资建议及风险提示 10 顶层设计文件出台，保租房迎快速发展 为解决符合条件的新市民、青年人等群体的住房困难问题，缓解住房租赁市场结构性供给不足，2020年10月《中共中央关于制定国民经济和社会发展第十四个五年规划和二〇三五年远景目标的建议》明确指出“扩大保障性租赁住房供给”，首次提 出“保障性租赁住房”的概念。2021年7月，国务院办公厅发布《关于加快发展保障性租赁住房的意见》（国办发〔2021〕22号），22号文为保障性租赁住房首个顶层设计文件，明确“保障性租赁住房主要解决符合条件的新市民、青年人等群体的住房困难问题，以建筑面积不超过70平方的小户型为主，租金低于同地段同品质市场租赁住房租金”。 2021年《关于加快发展保障性租赁住房的意见》 细则 对象标准 解决符合条件的新市民、青年人等群体的住房困难问题，以建筑面积不超过70平方米的小户型为主，租金低于同地段同品质市场租赁住房租金。 土地来源 主要利用集体经营性建设用地、企事业单位自有闲置土地、产业园区配套用地和存量闲置房屋建设，适当利用新供应国有建设用地建设。人口净流入的大城市和省级人民政府确定的城市，应按照职住平衡原则，提高住宅用地中保障性租赁住房用地供应比例 建设规模 坚持供需匹配。城市人民政府要摸清保障性租赁住房需求和存量土地、房屋资源情况，结合现有租赁住房供求和品质状况，从实际出发，因城施策，采取新建、改建、改造、租赁补贴和将政府的闲置住房用作保障性租赁住房等多种方式，切实增加供给，科学确定“十四五”保障性租赁住房建设目标和政策措施，制定年度建设计划，并向社会公布 资金来源 中央通过现有经费渠道，对符合规定的保障性租赁住房建设任务予以补助；加大对保障性租赁住房建设运营的信贷支持力度，支持银行业金融机构以市场化方式向保障性租赁住房自持主体提供长期贷款；支持银行业金融机构发行金融债券，募集资金用于保障性租赁住房贷款投放 “十四五”计划筹集保障房近900万套（间），覆盖2