保障房系列报告二：保租房建设势如破竹，助力城市新青年宜居宜业

保租房建设势如破竹，助力城市新青年宜居宜业 通过比较上海保租房项目，可以发现保租房供应拥有以下几个特点：1、地理位置相对偏僻；2、租金成本更具优势；3、租住体验逐渐提高；4、满足多群体租住需求；5、租住条件相对严格；6、户型以小面积为主。就实际情况来看，新开业的保租房项目不论是社区配套还是租住体验均超出预期，甚至高于市场大多数的普通租赁项目。且保租房拥有更加便宜的租金和灵活的退租方式，对于刚入职薪资并不高的年轻人而言更加友好。所以我们认为随着各地保租房供应推进，势必会吸引更多城市新青年入住。短期来看，保租房供应增加，或引流部分刚需购房需求。但从长期来看，保租房更多满足流入人才阶段性、过渡性住房需求，待新市民财富积累充足后，有望完成人才引进-保租房-商品房的闭环动作。 政策利好下，保租房建设稳步推进 “十四五”期间，按照规划，我国计划建设筹集保租房870万套，预计可解决2600多万新市民、青年人的住房困难。从实际完成情况来看，2021年以来保租房筹集建设均超额完成，三年累计完成比例为65%。其中上海推行“一张床、一间房、一套房”保租房体系，截至2024年4月初，“随申办”APP已上线75个保障性租赁住房项目，覆盖16个行政区域及临港新城。根据上海市住房规划，到“十四五”期末，累计建设筹措保租房总量、形成供应分别为60、40万套（间）左右。截至2023年底分别完成“十四五”规划期末总量的77.7%、66.8%。 多元化住房供应，打造低价舒适的居住体验 华润有巢马桥AI店为华润打造的示范级保租房社区，多层次满足人才住房之忧，有望成为已发行REITs的储备扩募资产；城投宽庭江湾、光华社区是上海规模最大保租房REITs项目，区位优越，高品质的租住体验具备区块独特竞争力；金桥暮紫里由上海老牌国企金桥集团打造，具备十余年丰富运营经验，也是上海体量最大租赁社区之一，满足板块青年多样化需求。总体而言，上述项目各户型租赁条件不一，主要保障城市新青年居住需求，但其相对低价的租金标准、多元化社区服务及高品质的租住体验已超出市场多数租赁住房。 投资建议 在“市场+保障”双轨制政策刺激下，我国保障性租赁住房建设稳步推进。保租房项目收入相对稳定，为发行公募REITs提供可能，从而实现“投、融、管、退”的商业闭环。所以我们认为随着国家金融政策支持力度加大，将推动市场化租赁住房纳保动力，增加保租房市场供应量同时，也可加速盘活企业存量房资产。具体推荐标的包括：万科A（泊寓）、金地集团（草莓社区）、中国海外发展（中海友里）、招商蛇口（壹间公寓）；受益标的：龙湖集团（冠寓）、华润置地（有巢）。 风险提示：项目出租情况不及预期、政策落地不及预期、市场下行致租金下降。 1、政策利好下，保租房建设稳步推进 1.1、2021年以来保租房筹集建设均超额完成 2021年国务院办公厅《关于加快发展保障性租赁住房的意见》指出，近年来政府和地方机构扎实推进住房保障工作，有效改善了城镇户籍困难群众住房条件，但新市民、青年人等群体住房困难问题仍然比较突出，仍需加快完善以公租房、保障性租赁住房和共有产权住房为主体的住房保障体系。 表1：保障性住房可以满足合理租住需求 根据我们报告《保障房系列报告一：租售并举双轨制逐渐完善，保障房建设破竹建瓴》统计，自2021年4月政治局会议以来，政府一直呼吁增加保障性租赁住房的建设与供给，出台了一系列财政补助、土地优先供应、信贷扶持、税费减免等支持政策，统筹推进住房保障工作。规划方面，“十四五”期间，我国计划建设筹集保租房870万套，预计可解决2600多万新市民、青年人的住房困难，可完成投资3万亿元左右。其中北京、上海、广州、深圳4个一线城市十四五期间将分别筹建保租房40万、47万、60万、60万套，保租房筹建都将达本市住房供应总量的40%以上。 图1：一线城市十四五计划保租房筹建套数占比均超40% 实际完成情况方面，根据国家统计公报数据显示，2021-2022年全国保障性租赁住房开工建设和筹集分别为94、265万套，合计筹集建设359.2万套，超额完成333.6万套的筹集计划。2023年全国计划筹集建设保障性租赁住房204万套，根据上观新闻报道，预计2023年底全国累计筹集规模将达到565万套，则对应2023年完成比例101%，累计完成占“十四五规划”比例为65%。 图2：预计2023年底全国累计筹集保租房规模将达到565万套（单位：万套） 1.2、上海推行“一张床、一间房、一套房”保租房体系 作为超大城市，上海在建设保租房道路上，一直走在前列。根据上海市住房规划，到“十四五”期末，累计建设筹措保租房总量达到60万套（间）以上，其中形成供应40万套（间）左右。筹建方面，2021年之前上海市共筹建13.7万套，2021-2023年上海市分别筹建6.8、18、8.1万套，完成“十四五”末计划77.7%。根据上海市市长龚正答记者问数据，2024年上海市将筹建7万套。按照“十四五”期间上海市计划建设筹措47万套保租房目标，2025年则计划筹建7.1万套。至此，上海市截至“十四五”末，将累计筹建60.7万套保租房，超额完成60万套目标。供应方面，截至2023年12月7日，上海已累计供应保租房26.7万套，完成“十四五”规划期末总量的66.8%，剩余供应13.3万套。 表2：截至“十四五”末，上海市预计累计筹建60.7万套（计划60万套）保租房 在官方定义中，保租房是为了解决新市民、青年人阶段性住房困难。上海给出的对应方案是三个一：一张床、一间房、一套房。其中一张床主要是为了留住城市建设群体，在上海的标杆项目是“新时代城市建设者管理者之家”。据我们不完全统计，截至2024年3月底，上海已建成新时代城市建设者管理者之家达到了24个，筹集床位总数近1.3万张。月租金大致在500元至1000元左右。而一间房和一套房则更多针对想在上海留下来的中高收入人群，故月租金也会相应提高。 表3：上海已建成“新时代城市建设者管理者之家”达到了24个 截至2024年一季度，据URI不完全统计，上海保租房项目已超100个，房源总量近30万套（间）（含新建与纳保项目），其中新建项目占比达67.8%。随着保租房市场份额占比的扩大，其对租赁市场起到了“压舱石”和“稳定器”的作用。 上海保租房主要是通过“随申办”APP进行申请，截至2024年4月初，“随申办”APP已上线75个保障性租赁住房项目，34个项目需要轮候，其中慧智·芳华公寓、慧智·有巢公寓、市北高新人才公寓·西苑轮候比例超100%。从项目分布来看，上海保租房分布区域广，16个行政区域及临港新城均有项目。将项目按照区域进行统计，可以发现如下几个特点：1、浦东、闵行区总套数最多，均超万套；2、黄浦区保租房租金均值最高，达12612.5元/月；3、因城投临港项目套数较少，轮候比例达96%，除去临港区外，最高的四个区域分别为黄埔、静安、浦东新区、金山区，均位于30%左右；4、保租房小户型占比大，一居室与单间合计占比达82.5%。 为了更好感受上海保障性租赁住房实际进展以及居住体验，近期我们实地探访了上海市部分热门保障性租赁住房项目。 图3：上海浦东、闵行区保租房套数最多 图4：上海黄浦区保租房租金均值最高 图5：上海临港、黄埔、静安区保租房轮候比例最高 图6：上海保租房一居室与单间合计占比达82.5% 图7：截至2024年4月初，“随申办”APP已上线75个保障性租赁住房项目 2、华润有巢马桥AI店：多元化住房供应，打造示范级租赁社 区 2.1、华润示范级保租房社区，保障城市建设者居住需求 华润有巢是中国领先的城市投资开发运营商华润置地于2018年创立的长租公寓品牌，以服务国家战略、大力发展租赁住房为品牌使命，多措并举、先行先试，深度参与保障性租赁住房建设。截至2024年4月初，华润有巢在上海有11个租赁住房的项目，提供租赁房源超过1.2万间，其中接近半数坐落在闵行区。 图8：华润有巢在上海有11个租赁住房项目 “有巢国际公寓社区马桥AI店”就是其中保障性租赁住房项目的代表，其是华润置地在闵行区打造的首个示范性租赁社区，项目地处上海马桥人工智能创新试验区及南上海高新制造带核心位置，区域内公共交通网络发达，通勤便捷。项目获取时间为2019年底，首批开业时间为2022年6月，并纳入保障性租赁住房。项目占地面积共4.2万平米，总建面近12万方，包含8栋15层住宅楼、1栋3层公共服务配套楼，共可提供2483套精装公寓。同时配有近1300方商业（包含咖啡美食、生鲜超市、美发美甲、快递收取等不同业态）、超4000方公共配套服务设施及800余个停车位。 图9：华润有巢马桥AI店位于闵行区马桥镇核心位置 图10：华润有巢马桥AI店包含8栋15层住宅楼 表4：有巢国际公寓社区马桥AI店基本情况 同时该项目也包含闵行区首个“新时代城市建设者管理者之家”，主要集中于公寓5号楼1-5低楼层（下文所提及的“一张床”）。其建设初衷，是为了满足城市建设者以及城市运行一线务工人员的实际需求、提供多元化服务，解决他们最关心、最直接、最现实的住房问题。 图11：华润有巢马桥AI店含闵行区首个“新时代城市建设者管理者之家” 2.2、户型多样设施齐全，一站式解决人才住房之忧 户型方面：该社区设计了包含“一张床、一间房、一套房”的多层次租赁产品，且一间房占比较大。其中，“一套房”产品179套，包括两室房源143套、一室一厅房源36套，面积均为60平方米；“一间房”房源2166套，其中一居室1180套，面积为40平方米，单间986套，面积为35平方米；“一张床”则是共有138套房源、440个床位，并分为双人间56间和四人间82间。户型均为精装南北朝向配有全景大窗，采光通风好，可直接拎包入住，同时可办理居住证。 图12：华润有巢马桥AI店“一套房”产品179套 图13：华润有巢马桥AI店“一间房”房源2166套 图14：华润有巢马桥AI店“一张床”有两人间户型 图15：华润有巢马桥AI店“一张床”有四人间户型 图16：华润有巢马桥AI店“一间房”占比最大 租金方面：35平米单间租金1900-2200元/月、40平米一居室租金2200-2500元/月、60平米两室及一室一厅租金3200-3600元/月。而四人间和两人间充分兼顾到一线工作者的收入水平和承受能力等因素，租金分别仅为500元/月和900元/月。租金变化方面，该保租房项目租金需低于市场价9折，且每年涨幅需控制在2%-5%以内，其中市场价格是租赁备案中心通过项目备案得到。 表5：华润有巢马桥AI店整体租金位于500-3600元/月 公共配套：项目在提供多元化的安居户型基础上，还配备了诸多共享配套设施，室内包含台球区、健身房、公共洗衣房、公共厨房、公共浴室等，室外公区含有篮球场、羽毛球场等。同时项目配备智能门禁、单元大堂配备人脸识别、宿舍智能门锁等，以此保障社区安全。入住前提供免费保洁服务，入住后家具非人为损坏也可免费求助保修。 图17：华润有巢马桥AI店室外公区配有篮球、羽毛球场 图18：华润有巢马桥AI店提供多项舒心服务 图19：华润有巢马桥AI店配备多个公共配套设施 租赁条件：对于“一套房”和“一间房”其租赁条件相对比较宽松。根据随申办APP，需要满足以下两个条件。1、在上海市内有合法就业；2、在上海市内无房或有房但在闵行区人均住房建筑面积低于15平米。且一个家庭或者单身人士只能承租一套。而对于“新时代城市建设者管理者之家”而言，申请条件则只可以为建筑施工及环卫绿化快递医护等行业一线职工。且根据项目人员介绍，只可以为单位集体申请，不接受个人单独申请。项目租赁时间最短是12个月，当时正值春节活动，最短可以2个月起租。其中租金及押金支付方式为押一付一、押一付三都可以，没有强制要求，提前一个月申请退租即可返还全额押金。 表6：华润有巢马桥AI店不同产品租赁条件有所不同 入住情况：2023年底项目整体入住率为8