保障房系列报告二：保租房建设势如破竹，助力城市新青年宜居宜业

报告摘要

建设态势与特点分析

政策背景与目标：

• 政策利好：十四五期间，我国计划建设筹集870万套保障性租赁住房，以解决2600多万新市民、青年人的住房困难。
• 实际完成：自2021年以来，全国保租房筹集建设超额完成，三年累计完成比例为65%。

上海的推进：

• 保租房体系：“一张床、一间房、一套房”体系在上海实施，旨在满足不同层次的租住需求。
• 建设进度：截至2024年初，上海累计筹集保租房超过30万套，超额完成“十四五”规划目标。
• 项目分布：上海保租房项目分布广泛，涵盖16个行政区域及临港新城。

特色项目案例分析

华润有巢马桥AI店：

• 多元化服务：提供包括“一张床、一间房、一套房”的多层次租赁产品，满足不同租住需求。
• 租赁条件：相对宽松，适合不同收入水平的租户。
• 租金与收益：租金合理，收益率可达3.5%。

城投宽庭江湾、光华社区：

• 地理位置优势：位于杨浦区，临近教育、商业资源。
• 高品质体验：提供全面的公共配套和服务，租金性价比高。
• 出租情况：出租率高，接近或超过90%，反映市场需求旺盛。

金桥暮紫里：

• 老国企打造：金桥集团深耕多年，提供大量租赁公寓。
• 青年社区：面向青年群体，提供多样化、舒适的生活环境。
• 出租情况：整体入住率良好，特别是1房户型更受欢迎。

结论与投资建议

投资价值：

• 随着保租房建设的稳步推进，其收入相对稳定，为公募REITs提供可能，有助于实现“投、融、管、退”的商业闭环。
• 推荐标的包括万科A、金地集团、中国海外发展、招商蛇口等，以及受益标的龙湖集团、华润置地。

风险提示：

• 出租情况与政策落地情况可能存在不确定性，市场下行可能导致租金下降。

结语

保障性租赁住房在满足新青年宜居宜业的需求、促进城市经济发展的同时，其建设和运营模式也在逐步优化，未来有望通过“轻运营”模式实现更高效、更可持续的发展。