2024年一季度上海住宅市场报告

院 58安居客研究 8安居客研究院 58安居客研究院 58安居客研究 58安居客研究院 5 58安居客研究院 ANJUKEINSTITUTE AN JU 58安居客研究院 KE 2024年1季度 居客研究院 上海住宅市场报告 58安居客研究 2024年一季度上海住宅市场报告 报告摘要 A58安居客研究院 院 8安居客研究院 58安居客研究 58安居客研究院 5 政策背景： →上海自从2023年9月认房不认贷政策出台以来，边际宽松购房政策出台密度提升，因区施策、因需施策的结构性优化政策或将成为趋势， 新房市场： 58安居客研究院 →供应端：新房在售项目数量保持上升趋势，一季度新增开盘项目量同环比均 减少，浦东，闵行和宝山仍是主要供应区域，同时市中心区域供应占比上升，需求端：整体找房需求热度指数走势较弱，但保持在100之上，维持了一定 的热度；宝山区、松江区、虹口区和黄浦区四个区域一季度热度涨幅较高， 58安居客研究院 黄浦区找房需求占比也有较大比例上升：90-120平方米3室的户型是新房 找房的主力户型，200平方米以上的大户型找房热度占比同环比均大幅提升。 二手房市场： →供应端：二手房挂牌总量持续增加，一季度受春节假期影响，1-2月挂牌量 有所回落，3月挂牌量再度回升；二手房的主要来源与新房一致，同为闵行区、浦东区、宝山区三个区域。 ◆需求端：整体找房需求热度指数走势受各类政策的刺激影响，保持在100以上； 居客研究院 各区域热度普遍上涨，其中普陀区，浦东新区和崇明区三区二手房线上找房热度环比涨幅最高，超过35%；二手房各户型中，70-90平方米2室找房需求占比最高，受政策刺激，1室小户型找房需求占比也有提升。 2024年一季度上海住宅市场报告 政策背景 因区施策，购房政策边际放松 A58安居客研究院 院 8安居客研究院 58安居客研究 居客研究院 58安居客研究院 5 58安居客研究 2023年5月份至今，上海陆续出台边际放松政策，尤其是9月份以来新政出台的节奏加快。临港、普陀、金山、奉贤以及青浦先后出台人才相关的购房政策。2024年1月2日，二套房首付比例降低，契合了当前城市改善型需求主导意加明显的趋势。1 58安居客研究院 月底，上海外环外单身放松限购的政策出台，在此之前，上海是全国唯一单身限购的城市，据上海统计年鉴数据，外环区域内嘉定、青浦、松江和奉贤的常住人口中，外来人 口占比均超过50%，且区域内房源供应充足，能有效满足相关群体首置需求，这一政策将会有助于释放从2012年以来积压的外地单身人群的购房需求。 日期政策要点 58安居客研究院 7023年5月1多了女家垃购买百鱼仕房，公积企最高价款限领上70% 2023年9月1认不认价 2023年9月7临港定向放松 2023年10月11口菩陷“1+N’人才购房补贴政策 2023年10月18口公积企认房不认价 2023年10月27口企山放松限购 2023年11月20日临港放松户门监 2023年12月14口菩通仕容标准调整，降首付降利率 2024年1月2日查降付，核心区50%，临港及六区40% 2024年1月4日金山区买后定楼盘获5年免费轨交优惠 2024年1月13日车罚区人才购房 2024年1月15日吉浦中身放松限购 2024年1月30日外环外单身放松限购 *58安属客研究院整理 院 58安居客研究 8安居客研究院 58安居客研究 58安居客研究院 5 ■2024年一季度上海住宅市场报告 新房市场 供需向中心区域转移，大户型需求热度占比提升 比基本为正，显示新房市场存量规模呈增长趋势。整体需求方面，2023年至今，新房线上找房热度指数除2024年1月略低于100外，其他月份均在100之上，政策的刺 58安居客研究院 激在一定程度上维持了市场热度。但对比2022年，整体找房需求热度指数走势较弱 度较高点仍然存在差距， 58安居客研究院 近两年上海新房看房热度指数和在售项目环比变化 850 %0: 300 20% 2.50 10% 200 0% 150 10% 100 50 20% 新房热度怡数新房在售项目环比 盈量来源：58安层客用实牌 居客研究院 新增开盘量：2024年一季度上海新房开盘项目总数量环比减少约五成，同比减少约20%，其中浦东仍然是全市新增开盘项目数量最多的区域，嘉定、松江也保持一定的新增上市项目，其次，核心区域黄浦区新上市项目较前期有明显的增加，如黄浦五坊园、顺昌玖里等项目入市， ■2024年一季度上海住宅市场报告 2023年以来各季度新房项目开盘量 58安居客研究院 58安居客研究院 2023Q12023Q22023Q32023Q42024Q1 虹口亚浦·静安徐汇杨浦普陀闵行浦东宝山崇明奉贤嘉定金山青浦检江 数招本票，58安居客研究院，新开盘项日合纯新息和加提项日 新增开盘供应结构：2024年一季度，中心六区（黄浦、静安、虹口、普陀、徐汇杨浦，长宁区在选取的时间区间内无新增供应）新开盘项目数量占比环比上升9个百分 58安居客研究院 点，同比上升1个百分点。浦东、宝山和闵行三个区域新增开盘项目占比环比下降约 5%，但仍然是供应的主力区域，外国六区（嘉定、青浦、松江、金山、幸贤、崇明) 供应环比减少 2023年以来各季度分片区新开盘数量占比 100% 80%38%47%44%44%39% 60% 40%38% 39% 34% 40% 36% 20% 0% 24% 14% 21% 16附 25% 院 58安居客研究 8安居客研究院 58安居客研究 58安居客研究院 5 2023Q12023Q22023Q32023Q42024Q1 ■中心六区占比■外国六区区城占比■浦宝间占比 居客研究院 *整据来源：58安尽客解究院，新开自项日含件斯盘和加推项日 58安居客研究 2024年一季度上海住宅市场报告 找房需求热度：云洞察上海新房需求热度分区域环比 A58安居客研究院 院 8安居客研究院 58安居客研究 58安居客研究院 5 季度，宝山区、松江区、虹口区和黄浦区四个区域新房线上找房热度环比涨幅超 过10%，长宁区和奉贤区新房热度也有小幅增长。宝山区、松江区、奉贤区主要受到1月底外环外放松单身限购政策的刺激，单身购房需求积极入市，带动找房热度上涨。比如松江区2月和3月新房找房热度连续上涨，3月环比涨幅超过25%，其中50平方米 58安居客研究院 以下的小户型2月热度环比张幅为155%，3月环比涨幅61%。 黄浦区主要受区域内新开上市热盘影响，尤其是中海顺昌玖里项目，位于上海最顶尖地段之一，项目东侧是中海建国里，北侧就是翠湖天地，创造了上海2021年积分制 58安居客研究院 以来黄浦豪宅认购数新高。 图例 >10% (5%,10%] (0,5%) (-10%,0) (-20%,-10%] 居客研究院 ≤-20% 58安居客研究 2024年一季度上海住宅市场报告 A58安居睿研究院 院 8安居客研究院 58安居客研究 58安居客研究院 5 找房需求热度区域分布：从上海各个区域新房线上找房热度分布走势来看，宝山、崇明、金山、静安、青浦、松江六个区域在2022年二季度到2024年一季度之间，需 58安居客研究院 求热度占比呈现出下滑的走势，黄浦、徐汇、嘉定、闵行，浦东四个区域新房找房需求占比出现上升。浦东作为一年来新增供应占比最高的区域，吸引大量需求。黄浦区等中心区域供应量的增长，也吸引部分热度转移。静安、长宁、虹口、杨浦等区域主要受新项目量的限制，新房找房热度所占比例较低。 表：上海一李度各区域房找房热度占比分布 58安居客研究院 2023Q17.8%25.7%4.0%8.2%8.6%2.6%3.8%0.3% 2023Q2 7.4% 27.9% 4.2% 9.1% 7.3% 3.5% 2.3% 0.3% EDEZ02 6.5% 27.5% 4.1% 8.0% 7.2% 3.5% 2.7% 0.3% 2023Q4 10.9% 26.2% 4.2% 9.1% 6.3% 3.6% 2.7% 0.3% 2024Q1 9.9% 26.4% 3.7% 7.1% 7.7% 3.4% 2.9% 0.3% +数据来累：58安居客研究院型理，新开盘项日含吨薪应和加持项日 找房需求热度户型分布：2024年一季度，上海全市90-120平方米3室的新房户 型仍然是新房找房的主力户型，在所有户型中需求热度占比为32.4%，其次是120-150 平方米的4室户型，热度占比为12.2%。150-200平方米4室120-150平方米3室 居客研究院 户型需求比例也较高，在8%左右 院 58安居客研究 8安居客研究院 58安居客研究 58安居客研究院 5 2024年一季度上海住宅市场报告 表：上海一李度新房各户型热度占比分布 1室 2室 3室 4室 5室及以上 50mf以下 %50 4 50-70m 1.1% 0.6% 70-90rr 0.4% 4.4% 5.7% 90-120rr %E0 2.1% 32.4% 1.3% 120-150m 0.4% 7.9% 12.2% 0.1% 150-200mm 0.1% 3.2% 8.3% 0.8% 200-300mr 0.8% 4.9% 2.9% 58安居客研究院 300m以上0.5%4.0%5.1% 数据本源，58安居客研克院理，新开盘项日含纯新息和加排项日 同比来看，大户型新房找房热度占比涨幅最大，150平方米以上4室户型热度占比 58安居客研究院 平方米以上户型热度占比上升2.5个百分点。90-120平方米3室主力需求热度占比下降2.5个百分点，1室户型热度占比上升或是受外环外单身限购放松影响。 表：「海享度各户型热度上比同比变化（单位：百分点) 1室2室3室4室5室及以上 个 50m以下0.3 0.1* -0.1 70-90mr -0.2* -1.2 R -1.6 90-120mr 0.2* -2.5+ -0.3 120150rr 中 0.0 0.0+ -1.3 0.1 150.200mr 0.0→ 0.4+ 1.5→ 0.1 200-300rr 02+ 1.6→ 0.4 300m以上 0.0+ 0.4→ 2.1 50-70mr 整据来源：58安回客研究就整理，新开盘项日含结新盘和加推项日 环比来看，依然是改善型大户型需求热度占比明显上升，150平方米以上的4室户 型和200平方米以上的4室户型需求热度占比均上升1.3%，主力需求90-120平方米 居客研究院 3室户型热度占比下降0.9%， & 院 58安居客研究 8安居客研究院 58安居客研究 58安居客研究院 5 2024年一季度上海住宅市场报告A58安居客研究院 上海一季度各户型热度占比环比变化（单位：百分点） 1室2室3室4室5室及以上 50以下0.1 50-70mr+0.20.0 70-90mr-020.5*-0.8 90-120mr0.0→0.4-0.9*0.1 120-150mf-0.2+0-0.3*0.1 02 150-200rf0.0→-1.0→ 58安居客研究院 200-300m0.10.7 300m以上0.6→0.7 产致据本源，58安展容研究院整理，新升血项目合纯断血和加措项目 上海一季度新房各类户型的找房热度中，200平方米以上的终极改善需求找房热度所占的比例增长最为突出，主流的90-120平方米3室的户型热度占比同环比均有明显 58安居客研究院 下滑，整体需求表现出明显向改善型需求迁移的趋势。同时，受单身限购放松影响，1 室户型需求热度也有所上涨，说明该类需求仍在，但整体比例不高。 二手房市场 各区域热度普遍上涨，小户型需求占比较高 挂牌量持续增长，2024年1月和2月，二手房挂牌量小幅下降，主要受到春节假日影 响，此外由于二手房价持续下跌，有些房东选择观望，下架部分房源，也影响整体的挂牌量。3月随着经纪公司和经纪人复工，挂牌量有所回升。 居客研究院 认房不认贷政策对于提振二手房线上找房热度有一