房地产2024年1季报：新房销售边际走弱，城市协调机制缓解融资堵点

房地产2024年1季报—— 新房销售边际走弱，城市协调机制缓解融资堵点 微软雅黑28p 夏雪，行业研究员2024年4月25日 1 •报告期：高基数下同比走弱，新房网签面积环比走弱，二手房以价换量 •展望：新房成交尚未看到企稳迹象 •报告期：新开工延续弱势，竣工由正转负，施工端降幅持续低位 •展望：开发投资或将持续承压 •报告期：城市融资协调机制多轮推进 •展望：四限政策调整基本到位，各城市的“以旧换新”落地效果待观察 2 房地产主要指标趋势回顾展望 去年中央金融工作会议后，房企融资支持政策持续出台，一线城市开启降首付比例和放松限购政策，政策端的幅度和执行力度均有进一步升级。随后，高能级二手房市场成交量出现明显回升，但主要由“以价换量”驱动。然而新房市场持续疲软，2024年Q1季度不仅同比降幅由于高基数明显扩大，30大中城市新房网签面积的绝对值水平相对去年下半年环比走弱，这意味着政策端的升级仅对部分城市二手房市场有一定助力，尚未传导到对整体市场信心的提振上。这是当前房地产行业最主要的难点。但是我们也看到一些积极的因素。今年以来，城市融资协调机制正在多轮推进，两部委合力对房企融资的堵点进行疏导， 类别 2023Q1 2023Q2 2023Q3 2023Q4 2024Q1 2024M3 单月※ 近期趋势 政策环境 总体基调 政策持续宽松 城市融资协调机制多轮推进中 需求端 831加码一线城市 5年期LPR下调25bp 供给端 中央金融工作会议 城市融资协调机制 销售市场 商品房销售面积 -1.8% -5.3% -7.5% -8.5% -19.4% -18.3% 高基数下同比走弱，新房网签面积环比走弱 商品房销售额 4.1% 1.1% -4.6% -6.5% -27.6% -25.9% 70大中城市房价-新房环比※ 0.7% 0.3% -0.8% -1.2% -1.1% -0.3% 整体跌幅有所收窄，其中一线加速补跌态势有所放缓 70大中城市房价-二手环比※ 0.1% -0.6% -1.5% -2.2% -1.8% -0.5% 土地市场 土地成交建面 -22.8% -24.0% -25.8% -18.2% -19.0% -38.2% 成交量仍处于低位，价格有所回暖 土地出让金 -15.5% -21.8% -25.0% -16.1% -10.1% -23.4% 开发投资 新开工面积 -19.2% -24.3% -23.4% -20.4% -27.8% -25.4% 新开工延续弱势，竣工由正转负 竣工面积 14.7% 19.0% 19.8% 17.0% -20.7% -21.7% 施工面积 -5.2% -6.6% -7.1% -7.2% -11.1% 房地产开发投资额 -5.8% -7.9% -9.1% -9.6% -9.5% -10.1% 跌幅仍较大 房地产开发到位资金 -9.0% -9.8% -13.5% -13.6% -26.0% -29.0% 各项资金来源同比均明显下降，其中销售资金降幅扩大 政策落地的精准性和执行力有明显加强，促使2024Q1房企贷款余额增长略强于季节性规律，后续可进一步关注该机制的进展。展望来看，“三大工程”将对全年房地产投资形成助力，下半年或是重要观察期。 数据来源：招商银行研究院；注：除※标注外，均为年度累计同比数据 销售：新房量能边际走弱，二手房以价换量 全国销售：高基数影响在4月开始消退，预计同比降幅将有所收窄 •高基数导致Q1销售同比降幅扩大。统计局数据显示，2024Q1全国商品房销售金额、销售面积单季同比分别为-27.6%、-19.4%，相比2023Q4降幅环比分别扩大15.4、7.9pct，主要原因是去年Q1高基数，当时受疫情放开带动市场情绪较高（考虑可比口径调整后，2023Q1/Q2/Q3/Q4单季销售金额同比分别为4.1%/-1.6%/-16.1%/-12.2%,单季销售面积同比分别为-1.8%/-8.6%/-12.3%/-11.5%，2023Q1是去年销售情况最好的季度）。 •单月来看，由于高基数影响主要对应今年前三个月，因而3月单月销售表现与一季度类似，销售金额和面积同比分别为-25.9%、 -18.3%，虽单月同比降幅较1-2月缩小3.4、2.2pct，但较去年下半年明显扩大。但从销售金额和面积绝对值来看，3月数据处于去年下半年以来的单月相对高位。展望来看，考虑到高基数影响在4月已经消退，预计同比降幅将有所收窄；但，考虑到4月一般是新房销售淡季，预计绝对值环比将有所下降。 商品房单月销售面积及同比增速商品房累计销售面积及同比增速 30,000 25,000 20,000 15,000 10,000 5,000 0 -18.3% 20% 10% 0% -10% -20% -30% -40% 200,000 180,000 160,000 140,000 120,000 100,000 80,000 60,000 40,000 20,000 0 22.5% 6.5% 1.3%-0.1%2.6% 7.7% 1.9% -8.5% -20.5%-19.4% -24.3% 30% 20% 10% 0% -10% -20% -30% 2020-02 2020-05 2020-08 2020-11 2021-03 2021-06 2021-09 2021-12 2022-04 2022-07 2022-10 2023-02 2023-05 2023-08 2023-11 2024-03 2015-12 2016-12 2017-12 2018-12 2019-12 2020-12 2021-12 2022-12 2023-12 2024-02 2024-03 商品房单月销售面积：万平方米单月同比：右轴 商品房销售面积:累计值累计同比：右轴 数据来源：Wind，招商银行研究院。注：2023.3月后口径有调整。根据统计说明，统计局对毁约退房的商品房销售数据进行了修订，对统计执法检查组发现的问题数据，按照相关规定进行了改正，剔除非房地产开发项目投资以及具有抵押性质的销售数据。因而报告期数据与上年已公布的同期数据之间存在不可比因素。因此累计同比使用统计局披露数据，单月同比使用计算调整后的数据。 800 1200 700 1050 600 900 500 750 400 600 300 450 200 300 100 150 0 0 重点城市-右轴 一线城市 二线城市 三线及以下 重点城市高频跟踪：新房继续走弱，二手房11月冲高后平台震荡 •新房方面，3月重点城市高频数据网签面积同比降幅扩大，绝对值处于去年下半年以来的相对低位。截至4.20日，30城大中城市网签面积累计同比-44%，一/二/三线城市累计同比-39%、-43%、-49%。3月单月同比-47%，一/二/三线城市同比-39%、-48%、-54%，单月降幅相对1-2月扩大；绝对值来看，3月单月30城大中城市网签面积处于去年下半年以来的相对低位，这与百强房企数据相一致，相较统计局数据更弱。 •二手房方面，表现持续优于新房，3月重点城市（14城）二手房网签面积量继续保持在750-800万平的相对高位。截至4.20日，我们统计的14城大中城市网签面积累计同比-18%，一/二/三线城市累计同比-19%、-16%、-21%。3月单月同比-31%，一/二/三线城市同比-28%、-30%、-38%，单月降幅有所扩大；绝对值来看，3月二手网签面积量787万平，处于去年下半年以来的相对高位。 新建商品房月度销售面积-30大中城市分能级：万平二手商品房月度销售面积-14个重点城市分能级：万平 12502500 10002000 7501500 5001000 250500 2020-01 2020-03 2020-05 2020-07 2020-09 2020-11 2021-01 2021-03 2021-05 2021-07 2021-09 2021-11 2022-01 2022-03 2022-05 2022-07 2022-09 2022-11 2023-01 2023-03 2023-05 2023-07 2023-09 2023-11 2024-01 2024-03 2020-01 2020-03 2020-05 2020-07 2020-09 2020-11 2021-01 2021-03 2021-05 2021-07 2021-09 2021-11 2022-01 2022-03 2022-05 2022-07 2022-09 2022-11 2023-01 2023-03 2023-05 2023-07 2023-09 2023-11 2024-01 2024-03 00 30大中城市-右轴一线城市二线城市三线城市 数据来源：Wind，招商银行研究院 重点高频跟踪-新房：大部分重点城市新房网签面积环比走弱 •分城市来看，大部分的城市新房网签面积3月、4月1-20日相较去年下半年水平有所下降。但小部分城市月度网签面积表现相对较好，其中，苏州、惠州的月度新房网签面积相较去年下半年水平有所增长，广州、青岛、扬州保持稳定。 •广州在一线城市中表现最好，与其因城施策政策放松力度有关。四大一线城市在春节前开启集中放松，其中广州放开了120平以上住房限购，是四大一线城市中首个打开刚改住房的限购的城市。随着节后推盘配合，广州楼市有所表现。 新建商品房成交面积同比增速 重点城市 2024年 累计 2024年旬度 4月中4月上3月下3月中3月上2月下2月中2月上1月下1月中1月上 2024年月度 3月2月1月 2023年月度 12月11月10月9月8月7月6月5月4月3月2月1月 2022年月度 12月11月10月9月8月7月6月5月4月3月2月1月 北京上海广州深圳杭州南京武汉成都青岛苏州福州厦门南宁无锡东莞惠州扬州韶关江阴 30大中城市 一线城市二线城市三线城市 -24% -38% -37% -45% -38% -67% -47% -31% -34% -38% -57% -40% -48% -35% -48% -57% -44% -39% -43% -49% -49% -36% -13% -23% -62% -61% -28% -53% -36% -57% -80% -37% 25% 139% -26% -67% -41% -37% -48% -29% -57% -34% -33% -11% -50% -37% -43% -24% -7% -41% -74% -28% -14% -38% -26% -50% -43% -42% -37% -56% -46% -14% -54% -39% 24% -69% -49% -40% -43% -28% -15% -46% -48% -31% -5% -41% -35% -28% -37% -39% -45% -39% -41% -76% -50% -61% -57% -15% -42% -12% -63% -43% -20% -68% -25% -63% -49% -46% -42% -62% -21% -42% -36% -53% -78% -83% -68% -55% -56% -58% -74% -66% -63% -59% -62% -62% -63% -51% -67% -61% -49% -51% -26% -49% -60% -78% -69% -49% -65% -51% -70% -67% -61% -79% -54% -58% -69% -61% -49% -63% -67% -90% -91% -91% -92% -92% -93% -90% -86% -87% -84% -87% -95% -92% -95% -94% -86% -92% -90% -91% -88% -93% -29% -63% -35% -45% -66%