国瑞健康2023年度报告

国瑞健康产业有限公司 GLORYHEALTHINDUSTRYLIMITED 2023 年报AnnualReport (于开曼群岛注册成立的有限公司) (Incorporatedinthecaymanslandswithlimitedliability) (并前以称““GGuloryuiLparnodpceortmiepsaLnimyiLtiemdi”te的d名(国称瑞在置香业港有经限营公业司务)”)，(afnodrmcaerryiknngoownnbaussiGneOsrsyiLnaHnodncgomkopnagnaysLi"mGiuteodru(国ip瑞ro置pe业rti有es限Li公m司ite)d"")香港联合交易所股份代号StockCode:2329 目录CONTENTS 3 168 Chairman’sStatement 6 管理层讨论及分析 171 ManagementDiscussionandAnalysis 13 董事及高级管理层履历 178 Directors’andSeniorManagement’sProfiles 15 董事会报告 180 ReportoftheDirectors 30 企业管治报告 195 CorporateGovernanceReport 46 公司资料 211 CorporateInformation 47 独立核数师报告 213 IndependentAuditor’sReport 50 综合损益及其他综合收益表 216 ConsolidatedStatementofProfitorLossandOtherComprehensiveIncome 51 综合财务状况表 217 ConsolidatedStatementofFinancialPosition 53 综合权益变动表 219 ConsolidatedStatementofChangesinEquity 54 综合现金流量表 220 ConsolidatedStatementofCashFlows 56 综合财务报表附注 222 NotestotheConsolidatedFinancialStatements 166 五年财务摘要 332 Five-YearFinancialSummary 2财务及营运摘要主席报告 167 Financial&OperationHighlights 财务及营运摘要 财务摘要（人民币百万元） 二零二三年 二零二二年 变动(%) 签约销售额收入 3,523 4,532 -22 毛利 2,506 3,905 -36 年内（亏损） (50) 114 -144 本公司拥有人应占（亏损） (594) (995) -40 资产总值 (564) (913) -38 本公司拥有人应占权益 56,354 57,386 -2 现金资源1 11,169 11,733 -5 320 377 -15 每股财务资料每股(亏损)(人民币分）－基本－摊薄 (0.13) (0.21) -38 (0.13) (0.21) -38 财务比率2毛利率(%) 净利率(%) (2) 3-167 净债务权益比率(%)3 (24) (25)-4 流动比率（倍数） 159 14510 1.0 1.01 营运摘要（千平方米）土地储备 6,628 7,207 -8 1包含受限制银行存款 2财务比率的变动为增减的百分点 3总计息债务减去现金资源除以权益总值 主席报告 尊敬的各位股东： 本人谨代表国瑞健康产业有限公司““公司”及其附属公司，“集团””董事会““董事会””提交截至二零二三年十二月三十一日““报告期””的集团年度业绩。 二零二三年业绩及回顾 全年业绩 报告期内，本集团的收入为人民币2,506.3百万元。收入中来自物业开发的收入为人民币2,040.4百万元。 市场回顾 行业政策方面，房地产政策环境愈发宽松，房地产市场供求关系发生重大变化，各级政府部门频繁优化楼市政策，力促房地产市场平稳运行，截止二零二三年末，政策环境已接近自二零一四年来最宽松阶段。全年地方松绑政策出台达750余次，较二零二二年增加140余次，覆盖城市超330个；其中九月政策出台次数达到峰值，单月出台政策超140次。二零二三年一二季度，中央层面并无实质性的重磅刺激，地方发布政策多为对现行制度的优化调整，或规范市场秩序，政策力度限于“托而不举”。政策引导效果微乎其微，行业增长动能消退，居民购房预期持续走低，房地产开发投资、新开工等各项资料持续承压。 三季度起，政治局会议定调行业供需关系发生重大转变，中央政策力度逐渐由“托而不举”逐渐转向“托举并用”。多部委明确房地产政策优化方向，各地政策持续落地，过去市场过热阶段出台的限制性政策正在逐步退出或优化。需求端方面降首付、降利率、认房不认贷等政策接连落地，核心城市打开“四限”松绑潮；供给端方面，“三个不低于”、“房企白名单”等纾困措施相继提出。 十二月十一日至十二日召开的中央经济工作会议，定调二零二四年经济工作要稳重求进、以进促稳、先立后破，房地产领域要化解行业风险、推进“三大工程”、加快构建发展新模式。至此，二零二四年整体政策基调已明确。 地产开发 二零二三年，集团因应市场变化，及时调整投资和销售策略，稳步推进复工复产，实现经营平稳发展，集团上半年进一步收缩房地产开发规模，坚持降债和加快资产处置，调整债务结构，改善流动性。公司全力以赴做好保完工、保交楼工作，同时加快转型步伐，寻找集团经营发展的新增长点。 主席报告 投资物业 报告期内，本集团总租金收入为人民币333.3百万元。随着疫情后的经济复苏和消费回升，集团租金收入将有稳步增长。集团在北京、深圳等一二线城市核心地段拥有9个投资性自持物业，总规划建筑面积约763,478平方米。 土地储备 截至二零二三年十二月三十一日，本集团土地储备总规划建筑面积663万平方米。集团拥有存量一级土地开发专案。本集团在北京、深圳承办一级土地开发专案、城市更新专案。报告期内，本集团未确权的一级开发及旧改专案开发面积达581.1万平方米，其中深圳占比51.6%。加强城市更新和存量住房的改造提升，是存量市场方面的新转向。城市更新类专案投入资金少而利润率高，是本集团于大湾区内补充土地储备的重要来源。未来数年，本集团旧改及城市更新项目可逐步转化为销售，成为新的利润增长点。北京祈年大街项目有望于2024年完成收储入市，成为集团又一优质项目，为集团销售带来巨大贡献。 资本结构 二零二三年，央行国家金监总局明确“延长金融政策支援房地产”，对于房地产企业开发贷款、信托贷款等存量融资，在保证债权安全的前提下，鼓励金融机构与房地产企业基于商业性原则自主协商，积极通过存量贷款展期、调整还款安排等方式予以支援，促进专案完工交付。本集团通过综合利用境内外的融资管道多元化优势，充分运用各类金融手段，不断优化资金管理，降低融资成本、优化负债结构、有效管控汇率风险。同时，进一步强化风险管控职能，完善财务风险监控体系，做好风险预警和防范。 业务转型 本集团本年度逐步收缩地产业务，稳步推进业务向健康产业转型。 集团看好健康产业未来的发展空间和潜力，将顺应时代发展需要，致力与探索人居业态的创新，开发健康生活社区、健康生活在线及再生医疗孵化等产业。一方面不断升级国瑞定制式住宅和健康生活产品，实现本集团之产品形态和服务模式的全面重塑。另一方面，本集团将致力于提供健康生活的在线服务，通过打造国瑞医院及医疗在线、在线康养服务、再生医疗等各大创新业务，全面提升本集团之综合运营及服务水准，实现本集团向健康产业的全面转型。 主席报告 二零二四年展望 展望2024年，房地产政策层面将持续化解行业风险、推进“三大工程”、加快构建发展新模式的宏观指引。以“房住不炒”为底线，把握政策尺度；以“稳”为主旋律，包括稳地价、稳房价、稳预期，逐步发挥房地产平稳健康发展对稳定宏观经济的积极作用。 地方政策方面，二线城市已全面放开限制性政策，一线城市有望局部优化。目前，只有少数二线城市尚未完全放开，预计所有二线城市将在2024年完成全面跟进。预计一线城市不会完全放开，但仍有继续优化调控的空间。它可能从城市行政区划的角度出发，停止实施“一刀切”的政策，并根据每个行政区域的具体情况出台有针对性的详细政策，并部分放宽限制。 本集团认为，地产行业将步入“新常态”，行业的增长方式也会发生变化，将从过去依靠财务杠杆驱动爆发式增长的模式向稳定均衡高品质稳步增长的模式转变。长远来看，伴随中国城镇化发展进程和人均住房面积改善的进程，房地产业仍有一定发展空间。受宏观经济环境影响，房地产市场短期内不会出现明显改善，行业并不会出现以往政策刺激后的V型反弹，可能会呈现L型恢复趋势。未来行业将在不断分化中发展，其中包括城市分化、企业分化、产品分化等多个方面。在政策刺激下，一线城市可能发挥领头作用，迎来一波小阳春，但预估幅度有限。未来的房地产业机遇与风险并存，需要对城市、市场、产品等多方面进行精准的判断。本集团将顺应时代发展需要，致力于探索人居业态创新，不断升级国瑞产品，实现产品生态建设。未来，本集团将秉持区域深耕策略，采取积极灵活的销售政策，把握市场机遇，以不断改善的产品结构和优秀的产品品质吸引更多客户，大力促进销售的同时加强销售回款的力度；此外还将重点调整债务结构、努力降低融资费用，提升集团核心竞争力，保证未来业绩的可持续增长。 致谢 本人籍此机会代表董事会对公司全体股东、投资者、合作伙伴、客户及社会各界的信任和支持致以衷心感谢。过去一年，本集团取得的业绩，有赖于公司管理层的领导以及全体员工的贡献。公司未来将继续努力，为全体股东实现最大价值。 主席 张章笋 中国北京 二零二四年三月二十八日 管理层讨论及分析 业务回顾 截至二零二三年十二月三十一日止，本集团的收入为人民币2,506.3百万元。来自物业开发的收入为人民币2,040.4百万元。 已签约销售额 本集团于二零二三年年度已签约销售额约为人民币3,522.6百万元。本集团于二零二三年按地理位置划分的已签约销售额主要来自北京、海口、合作项目、廊坊及苏州，签约销额分别约为人民币1,838.5百万元、408.7百万元、368.8百万元、286.1百万元和275.5百万元；分别占本集团已签约销售额总额的52.2%、11.6%、10.5%、8.1%和7.8%。 下表载列本集团截至二零二三年及二零二二年按地区划分的已签约销售额： 城市（人 二零二三年 合约销售额占总已签约 民币百万元）销售额（人 （百分比） 二零二二年 合约销售额占总已签约 民币百万元）销售额 （百分比）2,659.058.798.22.2265.65.942.40.9178.93.9420.69.360.71.3235.65.226.50.6380.08.4120.02.644.41.0 北京海口 1,838.552.2 408.711.6 廊坊 286.18.1 郑州 2.20.1 沈阳 41.01.2 佛山 96.92.7 汕头 2.10.1 苏州 275.57.8 崇明岛 -- 西安 177.85.0 贵州 25.00.7 合作项目 368.810.5 总计 3,522.6 100.0 4,531.9 100.0 物业项目 本集团根据开发阶段将物业项目分为三类：已竣工物业、开发中物业及持作未来开发物业。由于部份项目分多期陆续开发，单一项目可能包括处于竣工、开发中或持作未来开发的不同阶段。 于二零二三年十二月三十一日，本集拥有总建筑面积6,628,038平方米的土地储备。 本集团选择性地保留绝大部份自主开发且具有战略价值的商业物业的所有权，用于产生持续稳定的收益。截至二零二三年十二月三十一日，本集团持有北京富贵园、北京国瑞城、北京北五楼、沈阳国瑞城、京禧阁、北京哈德门中心、深圳•南山、海口国瑞城及佛山国瑞升平商业中心等投资物业。 土地储备 下表载列本