国瑞健康2022年度报告
GLORYHEALTHINDUSTRYLIMITED 国瑞健康产业有限公司 年报 AnnualReport 2022 香港联合交易所股份代号StockCode:2329 目录CONTENTS 2 财务及营运摘要 169 Financial&OperationHighlights 3 主席报告 170 Chairman’sStatement 6 管理层讨论及分析 173 ManagementDiscussionandAnalysis 13 董事及高级管理层履历 180 Directors’andSeniorManagement’sProfiles 17 董事会报告 184 ReportoftheDirectors 32 企业管治报告 199 CorporateGovernanceReport 46 公司资料 213 CorporateInformation 47 独立核数师报告 215 IndependentAuditor’sReport 50 综合损益及其他综合收益表 218 ConsolidatedStatementofProfitorLossandOtherComprehensiveIncome 51 综合财务状况表 219 ConsolidatedStatementofFinancialPosition 53 综合权益变动表 221 ConsolidatedStatementofChangesinEquity 54 综合现金流量表 222 ConsolidatedStatementofCashFlows 56 综合财务报表附注 224 NotestotheConsolidatedFinancialStatements 168 五年财务摘要 336 Five-YearFinancialSummary 财务及营运摘要 财务摘要（人民币百万元） 二零二二年 二零二一年 变动(%) 签约销售额收入毛利年内（亏损）╱溢利本公司拥有人应占（亏损）╱溢利资产总值本公司拥有人应占权益现金资源1 4,5323,905114(995)(913)57,38611,733377 12,4049,8981,24734522861,07312,707935 -63-61-91-388-500-6-8-60 每股财务资料每股（亏损）╱溢利（人民币分）－基本－摊薄 (0.21)(0.21) 5.145.14 -104-104 财务比率2毛利率(%) 净利率(%)净债务权益比率(%)3流动比率（倍数） 3-251451.0 1331301.2 -10-2815-17 营运摘要（千平方米）土地储备 7,207 7,814 -8 1包含受限制银行存款 2财务比率的变动为增减的百分点 3总计息债务减去现金资源除以权益总值 主席报告 尊敬的各位股东： 本人谨代表董事会，欣然提呈本集团截至二零二二年十二月三十一日止年度的年度业绩。 二零二二年业绩及回顾 全年业绩 报告期内，本集团的收入为人民币3,904.7百万元。收入中来自物业开发的收入为人民币3,340.4百万元。 市场回顾 行业政策方面，“房住不炒”的主基调不变，考虑到我国房地产行业的平稳发展，缓解前期政策的过度执行导致的行业下行，政策在二零二二年四季度开始释放放缓信号，重提房地产业支柱地位，金融端出台多项金融支持政策，多种金融工具放开，保交付的前提下，支援企业缓解债务压力，房企融资环境也将迎来边际改善。超300个城市和地区出台楼市利好政策近千条，达到近5年来的峰值。政策涉及新房销售、二手房交易、按揭转移、监管资金等多方面，维护当地房地产市场健康发展，恢复房地产业正常运行，缓解财政压力及企业债务压力，促进房地产业良性发展。 地产开发 二零二二年，集团因应市场变化，及时调整投资和销售策略，稳步推进复工复产，实现经营平稳发展，集团上半年进一步收缩房地产开发规模，坚持降债和加快资产处置，改善流动性。同时，加快转型步伐。公司全力以赴做好保完工、保交楼工作。 主席报告 投资物业 报告期内，本集团总租金收入为人民币425.0百万元。随着疫情的有效控制和消费的回升，集团租金收入将有稳步增长。集团在北京、深圳等一二线城市核心地段拥有9个投资性自持物业，总规划建筑面积约769,379平方米。 土地储备 截至二零二二年十二月三十一日，本集团土地储备总规划建筑面积721万平方米。集团拥有存量一级土地开发专案。本集团在北京、深圳承办一级土地开发专案、城市更新专案。报告期内，本集团未确权的一级开发及旧改专案开发面积达581.1万平方米，其中深圳占比51.6%。加强城市更新和存量住房的改造提升，是存量市场方面的新转向。城市更新类专案投入资金少而利润率高，是本集团于大湾区内补充土地储备的重要来源。未来数年，本集团旧改及城市更新项目可转化未销售，成为新的利润增长点。 资本结构 二零二二年四季度起，在信贷、债券融资、股权融资“三箭齐发”的金融支持下，融资环境有所改善。本集团通过综合利用境内外的融资管道多元化优势，充分运用各类金融手段，不断优化资金管理，降低融资成本、优化负债结构、有效管控汇率风险。同时，进一步强化风险管控职能，完善财务风险监控体系，做好风险预警和防范。 于二零二二年十二月三十一日，本集团的有息负债总额为人民币21,248.4百万元。 业务转型 本集团本年度逐步收缩地产业务，稳步推进业务向健康产业转型。 集团看好健康产业未来的发展空间和潜力，将顺应时代发展需要，致力于探索人居业态的创新，开发健康生活社区、健康生活在线及再生医疗孵化等产业。一方面不断升级国瑞定制式住宅和健康生活产品，实现本集团之产品形态和服务模式的全面重塑。另一方面，本集团将致力于提供健康生活的在线服务，通过打造国瑞医院及医疗在线、在线康养服务、再生医疗等各大创新业务，全面提升本集团之综合运营及服务水准，实现本集团向健康产业的全面转型。 本年度已完成公司更名为国瑞健康产业有限公司的手续，于二零二二年八月三日正式以国瑞健康名称在联交所挂牌交易。 主席报告 二零二三年展望 展望二零二三年，房地产政策层面将继续坚持“房住不炒”的定位，完善住房市场和保障体系，加快构建高端有市场、低端有保障的住房制度，重点解决新市民、困难群体住房难题。限购政策及金融政策适度松绑，促进行业良性发展。房地产企业整体融资环境明显改善，政策引导下，一线以及二、三线大都市圈核心城市市场将快速反应，迎来新一轮市场机遇。 本集团认为，地产行业将步入新的长周期，行业的增长方式也会发生变化，将从过去依靠财务杠杆驱动增长的模式向稳定均衡高品质增长的模式转变。长远来看，伴随中国城镇化发展进程和人均住房面积改善的进程，房地产业仍有一定发展空间，但此发展空间不再是普遍性的，而是在不断分化中发展，其中包括城市分化、企业分化、产品分化等多个方面。未来的房地产业机遇与风险并存，需要对城市、市场、产品等多方面进行精准的判断。本集团将顺应时代发展需要，致力于探索人居业态创新，不断升级国瑞产品，实现产品生态建设。未来，本集团将秉持区域深耕策略，采取积极灵活的销售政策，把握市场机遇，以不断改善的产品结构和优秀的产品品质吸引更多客户，大力促进销售的同时加强销售回款的力度；此外还将重点调整债务结构、努力降低融资费用，提升集团核心竞争力，保证未来业绩的可持续增长。 在错综复杂的市场环境下，集团将向健康产业转型发展，开拓健康产业广阔市场。 致谢 本人藉此机会代表董事会对公司全体股东、投资者、合作伙伴、客户及社会各界的信任和支持致以衷心感谢。过去一年，本集团取得的业绩，有赖于公司管理层的领导以及全体员工的贡献。公司未来将继续努力，为全体股东实现最大价值。 主席 张章笋 中国北京 二零二三年三月三十一日 管理层讨论及分析 业务回顾 截至二零二二年十二月三十一日止，本集团的收入为人民币3,904.7百万元。来自物业开发的收入为人民币3,340.4百万元。 已签约销售额 本集团于二零二二年年度已签约销售额约为人民币4,531.9百万元。本集团于二零二二年按地理位置划分的已签约销售额主要来自北京、佛山、西安，签约销售额分别约为人民币2,659.0百万元、420.6百万元、380.0百万元；分别占本集团已签约销售额总额的58.7%、9.3%、8.4%。 下表载列本集团截至二零二二年及二零二一年十二月三十一日止年度按地区划分的已签约销售额： 二零二二年 占总已签约合约销售额销售额 民币百万元）（百分比）（人 二零二一年 占总已签约 城市 合约销售额销售额 （人 民币百万元）（百分比） 北京 2,659.058.7 7,469.660.2 海口 98.22.2 275.02.2 万宁 –– 380.33.1 廊坊 265.65.9 532.44.3 郑州 42.40.9 18.50.1 沈阳 178.93.9 507.54.1 佛山 420.69.3 1,527.012.3 汕头 60.71.3 99.90.8 苏州 235.65.2 470.23.8 崇明岛 26.50.6 230.51.9 西安 380.08.4 821.96.6 贵州 120.02.6 10.50.1 无锡 44.41.0 61.00.5 总计 4,531.9 100.0 12,404.3 100.0 物业项目 本集团根据开发阶段将物业项目分为三类：已竣工物业、开发中物业及持作未来开发物业。由于部份项目分多期陆续开发，单一项目可能包括处于竣工、开发中或持作未来开发的不同阶段。 于二零二二年十二月三十一日，本集团已竣工的总建筑面积为243,259平方米并拥有总建筑面积7,207,130平方米的土地储备。 本集团选择性地保留绝大部份自主开发且具有战略价值的商业物业的所有权，用于产生持续稳定的收益。截至二零二二年十二月三十一日，本集团持有北京富贵园、北京国瑞城、北京北五楼、沈阳国瑞城、京禧阁、北京哈德门中心、深圳•南山、海口国瑞城及佛山国瑞升平商业中心等投资物业。 土地储备 下表载列本集团于二零二二年十二月三十一日按地理位置划分的土地储备概要： 已竣工 开发中 未来开发 土地储备总额 占土地储备总额 尚未售出的 可出售╱可出租 开发中 规划 建筑面积 建筑面积 建筑面积 总建筑面积 （平方米） （平方米） （平方米） （平方米） (%) 北京 803,303 220,354 – 1,023,657 14.2 海口 30,980 140,640 863,977 1,035,597 14.4 廊坊 – 290,054 1,016,680 1,306,734 18.1 郑州 5,206 30,535 – 35,741 0.5 沈阳 9,978 325,598 73,342 408,919 5.7 佛山 253,108 140,914 – 394,022 5.5 西安 – 289,978 – 289,978 4.0 汕头 6,189 314,224 38,749 359,162 5.0 深圳 – 42,763 271,213 313,976 4.4 苏州 14,515 26,933 – 41,448 0.6 崇明岛 – 14,158 766,685 780,843 10.8 无锡 19,591 – – 19,591 0.3 铜仁 – 270,313 927,149 1,197,462 16.6 总计 1,142,870 2,106,464 3,957,795 7,207,130 100.00 应占总建筑面积 705,235 1,790,766 3,171,381 5,667,382 一级土地开发及“三旧改造”政策下开发的项目 除了从事物业开发项目外，本集团亦积极承办一级土地开发项目，作为一项战略性业务，以获取潜在土地储备供应。于报告期，本集团在包括北京、深圳等城市承办一级土地开发项目、城市更新及“三旧改造”政策下开发的项目。 北京旧改项目 自二零零
