华侨城(亚洲)年报2023

二零二三年年报 目录 2公司资料 3财务概要 4业务架构 6主席报告书 10管理层讨论及分析 20董事及高级管理人员 24企业管治报告 47董事会报告 57独立核数师报告 63综合损益表 64综合损益及其他综合收益表 65综合财务状况表 68综合权益变动表 69综合现金流量表 71综合财务报表附注 158五年财务摘要 合肥空港国际小镇商业街区 公司资料 董事会 执行董事 刘宇女士（主席） 王建文先生（行政总裁）祁建荣女士 非执行董事 杨国彬先生 独立非执行董事 黄慧玲女士林诚光教授朱永耀先生 审核委员会 黄慧玲女士（主席）林诚光教授 杨国彬先生 薪酬委员会 黄慧玲女士（主席）林诚光教授 杨国彬先生 提名委员会 刘宇女士（主席）黄慧玲女士 林诚光教授 环境、社会及管治(ESG)委员会 刘宇女士（主席）王建文先生 祁建荣女士朱永耀先生 联席公司秘书 成玫女士何斯敏女士 总办事处及香港主要营业地点 香港花园道1号中银大厦59楼 注册办事处 OcorianTrust(Cayman)LimitedWindward3,RegattaOfficeParkPOBox1350,GrandCaymanKY1-1108,CaymanIslands 核数师 毕马威会计师事务所执业会计师 于《会计及财务汇报局条例》下的注册公众利益实体核数师香港中环太子大厦8楼 香港法律顾问 HWLawyers 主要往来银行 中国银行（香港）有限公司 中国建设银行（亚洲）股份有限公司中国光大银行股份有限公司香港分行恒生银行有限公司 兴业银行股份有限公司香港分行南洋商业银行有限公司 主要股份过户登记处 OcorianTrust(Cayman)LimitedWindward3,RegattaOfficeParkPOBox1350,GrandCaymanCaymanIslands 香港股份过户登记分处 香港中央证券登记有限公司香港皇后大道东183号 合和中心17楼1712–16号铺 股份数据 上市日期：二零零五年十一月二日股份代号：03366 股份简称：华侨城（亚洲） 公司网址 http://www.oct-asia.com 授权代表 王建文先生成玫女士 财务概要综合损益表摘要截至二零二三年度十二月三十一日止年度 二零二三年人民币千元 二零二二年人民币千元 收入 1,262,753 3,072,451 归属于本公司权益持有人亏损 (464,528) (1,912,536) 每股基本亏损（人民币元） (0.79) (2.88) 综合财务状况表摘要于二零二三年十二月三十一日 二零二三年人民币千元 二零二二年人民币千元 银行存款及库存现金 2,457,335 1,915,139 总资产 22,931,605 22,776,039 总资产减流动负债 11,046,144 12,398,284 归属于本公司权益持有人（赤字）╱权益 (220,171) 6,185,275 合肥空港国际小镇创展中心 业务架构 深圳华侨城股份有限公司 (0069.SZ) 70.94% 华侨城（亚洲）控股有限公司 (3366.HK) “文旅+科技” 产业及其生态圈投资 股权投资 基金业务 综合开发业务 及 战略入股 上市公司 4家 人民币 主动管理基金 15亿 布局长三角及大湾区 2家 非上市公司 60% 巿场募资 住宅、酒店、商业、公寓、产业园、写字楼 基金已投项目* 50个 9支 基金* *包含本集团主动管理基金和参投基金 流动资产 187.69亿 12.2% 人民币 银行及库存现金 24.57亿 28.3% 人民币 流动比率 保持稳定 1.58 产业园综合出租率 保持稳定 96.7% 主席报告书 尊敬的各位股东： 本人谨代表华侨城（亚洲）控股有限公司（“本公司”）向阁下提呈本公司截至二零二三年十二月三十一日年度报告。 主席报告书 二零二三年，外部环境复杂严峻，国际政治经济博弈加剧，美元持续加息，不稳定、不确定、难预料成为常态。国内经济全年总体回升向好，2023年经济增长整体呈“先升后稳”的走势。虽然存在有效需求不足，新动能“技术瓶颈”，风险隐患尤其是房地产风险化解压力较大等诸多困难和风险，但中国经济社会发展大局保持稳定、高质量发展扎实推进，供给侧活力得到释放，需求侧开始稳步复苏，宏观调控组合政策发力显效，内生修复动力增强，经济仍保持回稳态势，全年GDP增速达到5.2%。 2023年面临严峻的内外部形势，本公司及其附属公司（“本集团”）进一步优化发展战略，迎难而上、奋力开拓，坚定不移强化专业化建设、精益化管理，调整优化业务布局，统筹推动综合开发、资产管理业务齐头并进。强化经营攻坚，加快存量综合开发项目销售去化；深挖潜力盘活存量资源，全力推进资产盘活；强化精益管理，扎实开展“提高上市公司质量专项行动”、标准化提升效能、管控压降成本；多措并举强化风险管控，扎实做好债务风险管控、内控管理以及安全生产。 华侨城上海苏河湾项目 主席报告书 展望2024年，发展面临的环境仍是战略机遇和风险挑战并存，有利条件强于不利因素，新产业、新模式、新动能在加快壮大，发展内生动力在不断积聚，经济回升向好、长期向好的基本趋势没有改变。本集团将聚焦高质量发展首要任务，以提高核心竞争力、增强核心功能为发展目标，加快低周转资产的盘活，保障公司充足的现金流，防范项目投资风险及债务风险；积极发挥本集团专业优势，利用资本市场深化改革、促进发展；响应中央加快发展新质生产力的战略部署，关注新的投资机会，为公司发展积极拓展新的增长引擎。 风劲帆满，自当破浪前行；雄关漫道，更需策马扬鞭。2024年是公司谋发展、求突破的关键一年。本集团将坚定信心，踔厉奋发，勇毅前行，以实干实效推动可持续高质量发展迈出新步伐！ 刘宇 董事会主席 华侨城（亚洲）控股有限公司 2024年3月28日 合肥华侨城半汤温泉小镇项目 经营业绩与业务回顾 二零二三年，地缘政治冲突加剧，世界经济复苏乏力，全球经济增速下行并步入中低速增长轨道，中长期增长动力显着不足，保护主义、单边主义上升，外部环境对我国发展的不利影响持续加大。由于外部环境的不确定性及严峻性上升，国内周期性和结构性问题并存，有效需求不足、部分行业产能过剩、社会预期偏弱、风险隐患仍然较多。在行业整体承压、需求减弱及市场低迷中，本集团迎难而上，坚定不移深化精益管理、推进降本增效，调整优化业务布局，统筹推动资产盘活、资产管理等业务齐头并进，通过债务置换优化债务结构，偿还8亿美元永续资本证券，防范债务风险；持续加强被投企业赋能，推动多方互利共赢；坚持可持续高质量发展，持续锻造专业的经营能力和管理能力。 综合开发业务 二零二三年，房地产销售同比降幅继续扩大，延续筑底行情；年内，房地产行业政策面不断优化、释放利好，监管层支持房地产企业合理融资需求、提振市场信心，但购房者信心和行业预期的修复尚需时日，防范风险、优化资产结构及去库存，仍是企业稳健发展的关键。 本集团综合开发业务重点布局长三角+粤港澳大湾区核心都市圈区域城市，在合肥、上海、重庆、中山等地持有项目，全口径土地储备共93.67万平方米。二零二三年，本集团全口径销售面积9.37万平米，全口径合约销售金额为人民币14.53亿元。 本集团在合肥空港国际小镇累计获取2,000余亩土地，目前已经形成社区、商业、微度假、产业办公一体化商业体 于截至二零二三年十二月三十一日止年度“( 本期”）内，本 系。空港国际小镇位于合肥科技创新示范区，为本集团 集团实现经营收入约人民币12.63亿元，较去年同期下降约58.89%；本集团的权益持有人应占亏损约为人民币4.65亿元，较去年同期减亏约人民币14.48亿元。 打造的产城融合示范项目。项目与集成电路产业重点企业 长鑫存储、合肥新桥电动汽车产业园协同发展。二零二三年，合肥空港国际小镇项目通过数字营销、分销、产业团购、安置换购等方式多措并举，精准营销，安置换购数量位居合肥市前列。 合肥华侨城半汤温泉小镇项目文化展示中心合肥空港国际小镇创展中心 二零二三年，上海苏河湾项目落地大宗交易，酒店系列资产转让收款人民币24.3亿元。为更好应对租赁市场变化，上海苏河湾调整经营策略灵活应对，沿街商铺出租率达86.79%，同比上升12.1个百分点。 本集团各综合开发项目销售情况如下： 项目名称 所在位置 业态 持股比例 计容建筑 面积 （万平方米，全口 径） 已开盘总 可售面积（万平方米，全口径） 累计销售面积 （万平方米，全口径） 2023年销 售面积 （万平方米，全口径） 2023年销售金额 （人民币亿元） 1.合肥空港国际小镇项目 合肥新桥科技创新示范区 住宅+商业+酒店 51% 159.3 70.74 50.02 1.68 1.96 2.合肥华侨城半汤温泉小镇项目 巢湖经济开发区 住宅+商业+酒店 51% 34.5 4.51 0.22 0.00 0.00 3.上海苏河湾项目 上海静安区内环核心区 住宅+商业+酒店 50.50% 43 22.57 17.06 0.76 1.53 4.华侨城重庆置地项目 重庆两江新区 住宅 49% 44 61.56 44.71 2.81 3.71 5.中山禹鸿项目 中山火炬开发 住宅 21% 27.2 25.68 23.02 4.12 7.33 区 华侨城重庆置地项目中山禹鸿项目 工业产业园项目 本集团在广东惠州、江苏苏州持有三个产业园项目，惠州双创产业园新区已开工建设，建成后可增加面积9.3万平方米；截至二零二三年底，产业园可出租面积约为16.38万平方米，出租率达96.65%。本期内产业园经营稳健，运行良好，实现租赁收入约为人民币3,287万元，较去年同比增长约15.37%。 于本期内，本集团综合开发业务实现收入约为人民币12.52亿元，较去年同期下降约59.08%；本公司权益持有人应占之分部亏损约为人民币2.47亿元，同比增亏约129%。 股权投资及基金业务 二零二三年，在宏观经济增速下行、证券市场表现低迷的背景下，国内股权投资市场投资节奏延续放缓态势，投资案例数及金额缩减显着，竞争格局进一步分化。与此同时，为推动私募股权投资行业有序发展，相关监管措施持续加强，各项规范细则陆续推出，行业监管环境日益完善。 本集团作为大型国有中央企业华侨城集团旗下唯一境外上市公司，股权投资及基金业务立足于粤港澳大湾区及长三 角经济圈等优势区域，以“文旅+科技”产业生态圈为重点投资方向，发挥产业资本投资及并购优势，加强投资管理能力，提高投后赋能效应，促进被投企业快速发展，实现多方共赢。 截至二零二三年底，本集团旗下基金总规模为人民币43.7亿元，主动管理基金规模为人民币15亿元。于本期内，本集团旗下基金成功投资专注于文娱科技投资的南山三期基金。本集团积极加强被投企业与母公司的业务协同，实现资本赋能：投资的迷你世界IP潮玩主题区于2023年国庆期间在母公司旗下深圳欢乐谷盛大开园，并持续开放；投资的国际化营地教育机构游美营地先后于母公司旗下江苏省昆山市及云南省昆明市的项目开业运营。 二零二三年，本集团市场影响力进一步提升，先后获得多个奖项，包括中国风险投资研究院金投奖－“2022年度中国影响力VC投资机构TOP50”、“2023年度中国影响力国资投资机构TOP50”、“2023年度中国最佳智能制造领域投资机构TOP30”的荣誉。 于本期内，投资及基金业务本公司权益持有人应占之分部亏损约为人民币1.85亿元，较去年同期减亏约89.76%。 29% 基金投资金额分布 20% 2% 40% 基金投资行业分布 58% 51% 新兴科技现代服务综合地产新兴科技现代服务综合地产 2023年主要奖项 1 23 6 45 12022年度中国创业投资机构TOP100 （2023年1月11日发布） 22022年度中国最佳国资投资机构 （2023年1月11日发布） 3最佳