华侨城(亚洲)年报2022
华侨城(亚洲)控股有限公司 (于开曼群岛注册成立之有限公司) 股份代号:03366 二零二二年年报 目录 2 公司资料 57 独立核数师报告 3 财务概要 63 综合损益表 4 集团架构 64 综合损益及其他综合收益表 6 主席报告书 65 综合财务状况表 10 管理层讨论及分析 68 综合权益变动表 22 董事及高级管理人员 69 综合现金流量表 26 企业管治报告 71 综合财务报表附注 46 董事会报告 164 五年财务摘要 2华侨城（亚洲）控股有限公司•年报2022 公司资料 董事会 执行董事 张大帆先生（主席） 王建文先生（行政总裁）林开桦先生 非执行董事 汪文进先生 独立非执行董事 黄慧玲女士林诚光教授朱永耀先生 审核委员会 黄慧玲女士（主席）林诚光教授 汪文进先生 薪酬委员会 黄慧玲女士（主席）林诚光教授 汪文进先生 提名委员会 张大帆先生（主席）黄慧玲女士 林诚光教授 环境、社会及管治(ESG)委员会 张大帆先生（主席）王建文先生 林开桦先生朱永耀先生 合资格会计师兼公司秘书 方福伟先生(FCPA,FCCA) 总办事处及主要营业地点 香港花园道1号中银大厦59楼 注册办事处 OcorianTrust(Cayman)LimitedWindward3,RegattaOfficeParkPOBox1350,GrandCaymanKY1-1108,CaymanIslands 核数师 毕马威会计师事务所执业会计师 于《会计及财务汇报局条例》下的注册公众利益实体核数师香港中环太子大厦8楼 香港法律顾问 HWLawyers 主要往来银行 中国银行（香港）有限公司 中国建设银行（亚洲）股份有限公司中国光大银行股份有限公司香港分行恒生银行有限公司 兴业银行股份有限公司香港分行南洋商业银行有限公司 主要股份过户登记处 OcorianTrust(Cayman)LimitedWindward3,RegattaOfficeParkPOBox1350,GrandCaymanCaymanIslands 香港股份过户登记分处 香港中央证券登记有限公司香港皇后大道东183号 合和中心17楼1712–16号铺 股份数据 上市日期：二零零五年十一月二日股份代号：03366 股份简称：华侨城（亚洲） 公司网址 http://www.oct-asia.com 授权代表 王建文先生方福伟先生 年报2022•华侨城（亚洲）控股有限公司3 财务概要 综合损益表摘要截至二零二二年十二月三十一日止年度 二零二二年人民币千元 二零二一年人民币千元 收入 3,072,451 1,474,128 归属于本公司权益持有人亏损 (1,912,536) (883,252) 每股基本亏损（人民币元） (2.88) (1.49) 综合财务状况表摘要于二零二二年十二月三十一日 二零二二年人民币千元 二零二一年人民币千元 银行存款及库存现金 1,915,139 3,331,662 总资产 22,776,039 26,342,763 总资产减流动负债 12,398,284 15,428,357 归属于本公司权益持有人权益 6,185,275 8,620,508 4华侨城（亚洲）控股有限公司•年报2022 集团架构 深圳华侨城股份有限公司 (0069.SZ) 70.94% 华侨城（亚洲）控股有限公司 (3366.HK) “文旅+科技” 产业及其生态圈投资 股权投资 4 战略入股 家 上市公司 2 家 非上市公司 及基金业务 15 人民币 亿 主动管理基金 60 % 巿场募资 45 个 基金已投项目* 9 支 基金* 综合开发业务 布局长三角及大湾区 住宅、酒店、商业、公寓、产业园、写字楼 *包含本集团主动管理基金和参投基金 集团架构 收入 年报2022•华侨城（亚洲）控股有限公司5 人民币 30.72亿 108.4% 流动比率 1.61 0.1 资本负债比率* 30.1% 与去年基本持平 *资本负债比率：即包括应付票据及贷款之借贷总额除以总资产。 销售毛利率 合肥空港项目 21.08% 4.35% 产业园 96.5 综合出租率达 % 5.1% 主席报告书 尊敬的各位股东： 本人仅代表华侨城（亚洲）控股有限公司（“本公司”）及其附属公司（“本集团”）向各位股东提呈本集团截至二零二二年十二月三十一日年度报告。 主席报告书 二零二二年，“新冠疫情”形势延宕反覆，对全球供需产业链的负面影响依旧显着，局部地缘冲突加剧了全球政治经济环境的不确定性和不稳定性。在复杂严峻的内外部环境与形势下，中国政府坚持“疫情要防住、经济要稳住、发展要安全”的策略方针，坚持稳字当头、稳中求进，高效统筹疫情防控和经济社会发展工作，疫情防控取得积极成效，经济增长稳步复苏，二零二二年GDP同比增长3.0%，在全球主要经济体中位居前列。 于回顾期内，中国政府在坚持“房住不炒”的政策基调下，因地制宜地推动优化房地产市场管控机制，支持刚需及改善型住房需求释放。但是受“新冠疫情”对房地产市场需求端抑制的影响，叠加行业需求见顶回调加剧了市场观望情绪，房地产市场回暖依旧面临重重考验，行业内企业继续盘整出清。受此影 响，本集团部分涉房项目以及联营公司的盈利表现持续承压，计提了大额减值及亏损，给本集团二零二二年度的经营业绩带来了较为显着的负面影响。在行业及市场预期持续低迷的背景下，本集团以精益管理为抓手，提升风险管控能力与成本管控能力，夯实本集团在行业调整期的抗风险能力和稳健经营能力。同时，本集团审慎研判行业环境与发展趋势，积极推动资产端“调仓换仓”，盘活存量资产，优化资产负债表结构，加大产业链优质项目投资力度，持续夯实本集团在“文旅+科技”投资领域的影响力和可持续发展能力。本集团推行精益管理，厉行成本管控，着力优化资产端结构。本集团在成本端、资产端、项目端持续推行提质增效，加强产融协同，严格执行审慎经营原则，持续提升风险防控与价值创造能力。 主席报告书 展望二零二三年，中国作为全球第二大经济体和全球第二大消费市场，经济强韧性、高潜力的特点没有改变，支撑经济高质量发展的要素条件没有改变，经济增长有基础、有条件逐步恢复到中高增速水平。在创新驱动发展战略框架下，中国政府支持高科技、新经济的各种政策层出不穷，各种“专精特新”新业态以及众多优质企业将脱颖而出，为产业资本创造了良好的投资环境和发展机遇。二零二三年，中国国内财政及货币政策预计仍将围绕着“稳增长”主线展开，市场流动性预计将保持充裕，融资成本仍有下行空间。本集团将继续坚持追求有质量的增长，持续强化风险管控，做强产业赋能，打造产业资本赋能实体经济高质量发展的典范。 行棋观大势，落子谋全局。二零二三年，本集团在产业经营与资本运作双轮驱动的创新发展模式指引下，将采取更实的举措和更大的力度，执行好“盘活存量”和“拓展增量”经营思路，落实好“有利润的收入”以及“有现金流的利润”的增长目标：“盘活存量”，重 点在于紧抓房地产市场复苏以及政策友好的有利窗口期，加快存量房地产项目去化和利润结转，同时，根据资本市场环境，主动作为，灵活运用多种方式，盘活存量资产，加快资金回流；“拓展增量”，重点在于顺应国家政策导向，加大力度拓展特色产业园业务，合理利用主动管理基金以及各类资本市场工具，提升产业运营及资本赋能的能力和质效；坚持高质量发展，既要坚持推进资产端“调结构”，加快项目“调仓换仓”，同时，也要持续提升风险管控水平，为增量业务保驾护航。 没有蹚不过的河，没有迈不过的坎。我们相信，即使短期面临较大压力，主动迎接挑战、主动解决问题远比退步不前更有希望。二零二三年，伴随着房地产作为支柱产业定位的回归以及需求端回暖，房地产市场有望逐步复苏，本集团将迎来更多发展机遇以及更高质量的增长。本集团将继续发挥跨境资管业务优势，聚焦主责主业，坚持长期主义，开拓进取谋发展，以良好的经营业绩回报股东、回报社会。 华侨城（亚洲）控股有限公司 董事会主席 张大帆 2023年3月31日 经营业绩与业务回顾 2022年，全球经济持续下行、外需环境发生重大变化，房地产行业和基金业务管控政策出现重大调整。在面对严峻的外部经营环境的冲击、行业整体经营情况承压、疫情反覆及市场情绪低迷中，本集团2022年着力推行精益管理、增进价值创造；提升资产管理能力、防范化解重大风险；盘活存量资产，拓宽流动性来源；通过债务置换以及债务结构优化克服香港银行同业拆息持续上升的成本压力，资金成本保持较低水平；持续加强被投企业赋能，推动多方互利共赢；在项目建设和产业投资中坚守长期主义，坚持可持续发展。 截至2022年12月31日，本集团总资产约人民币 227.76亿元，于截至二零二二年十二月三十一日止年度（“本期”或“回顾期”）内，实现经营收入约人民币30.72亿元，较2021年同期上升约108.4%，主要原因为综合开发项目结转收入增加所致；本公司本期的权益持有人应占亏损约为人民币19.13亿元，而2021同期为人民币8.83亿元。亏损上升主要原因是（其中包括）：(i)受行业宏观调控及房地产市场环境持续下行影响，本集团部分联营及合营公司因计提存货、应收账款减值及投资减值导致业绩产生大额亏损；(ii)本集团依照谨慎性原则，对部分综合开发项目存货计提了减值损失，并对一间联营公司的投资计提了减值损失；及(iii)受疫情管控措施影响，酒店及公寓租赁业绩出现亏损。进一步资料载于综合财务报表附注14。 综合开发业务 2022年，多地疫情反覆、叠加中长期住房需求动能减弱，房地产行业面临前所未有的挑战。于本期内，需求端政策及信贷环境不断优化，房地产市场深度调整态势仍在继续演进，随着年末房地产“三支箭”正式落地，短期企业融资通道打开，多个监管部门接连释放利好；但当前居民收入预期弱、购房观望情绪尚未出现明显变化，科学决策、精准营销及去库存，仍将是企业实现可持续发展的关键。 本集团依托华侨城在文旅地产领域的品牌与资源优势，布局长三角+粤港澳大湾区核心都市圈区域城市，在合肥、上海、重庆、中山等地持有综合开发项目，土地储备总占地面积85.23万平方米，剩余可开发计容建筑面积90.43万平方米。 2022年，合肥空港国际小镇项目积极探索营销新模式，围绕关键环节加大去化力度，结合云数字化平台开展多渠道营销，项目全年销售实现较好增长，销售去化位列片区排名第一。本集团在合肥国际空港国际小镇累计获取2,000余亩土地，目前已经形成社区、商业、微度假、产业办公一体化商业体系。空港国际小镇位于合肥科技创新示范区，为本集团打造的产城融合示范项目。项目与集成电路产业重点企业长鑫存储、合肥新桥电动汽车产业园协同发展，未来将为本集团持续贡献利润。 2022年，上海苏河湾项目受疫情爆发影响，酒店及公寓租赁业务面临严峻的挑战，本期酒店入住率大幅下降，上海公寓自疫情封闭管理以来，尽全力保障租客正常生活并解决租客遇到的困难；复工复产后，上海公寓制定一系列措施提振租赁业绩，初步取得一定成效。截至2022年12月31日上海苏河湾项目持有公寓133套，出租率达约57.1%，在租公寓套数同比增长约84.5%。 本集团各综合开发项目的进一步详情如下： 序号 1 2 3 4 5 6 项目名称 合肥空港国际小镇项目首期 合肥空港国际小镇项目二期 合肥华侨城半汤温泉小镇项目 上海苏河湾项目 （附注） 华侨城重庆置地项目 中山禹鸿项目 所在位置 合肥新桥科技创新示范区 合肥新桥科技创新示范区 巢湖经济开发区 上海静安区 重庆两江新区 中山火炬开发区 土地用途住宅+商业+酒店 住宅+商业 住宅+商业+酒店 住宅+商业+酒店 住宅 住宅 持股比例51% 51% 51% 50.50% 49% 21% 土地面积（万㎡，全口径）69.5 60.9 41.5 7.1 18 9.1 计容建筑面积84.8 （万㎡，全口径） 74.5 34.5 43 44 27.2 获取方式招拍挂 招拍挂 招拍挂 股权收购 招拍挂 股权
