华侨城(亚洲)2023中期报告

目录 2公司资料 4管理层讨论及分析 21股权披露 24企业管治及其他资料 26中期财务报告 公司资料 注册办事处OcorianTrust(Cayman)LimitedWindward3,RegattaOfficePark POBox1350 GrandCayman,KY1-1108CaymanIslands 总办事处及主要营业地点香港花园道1号中银大厦59楼 董事会执行董事 张大帆先生（主席） 王建文先生（行政总裁）林开桦先生 非执行董事 汪文进先生 独立非执行董事 黄慧玲女士林诚光教授朱永耀先生 审核委员会╱薪酬委员会黄慧玲女士（主席） 林诚光教授 汪文进先生 提名委员会张大帆先生（主席）黄慧玲女士 林诚光教授 环境、社会及管治(ESG)委员会张大帆先生（主席） 王建文先生 林开桦先生朱永耀先生 联席公司秘书成玫女士何斯敏女士 2华侨城（亚洲）控股有限公司中报2023 公司资料 核数师毕马威会计师事务所 于《会计及财务汇报局条例》下的注册公众利益实体核数师 香港法律顾问HWLawyers 香港 英皇道728号 K11AtelierKing’sRoad2511–2512室 主要股份过户登记处OcorianTrust(Cayman)LimitedWindward3,RegattaOfficePark POBox1350,GrandCaymanCaymanIslands 香港股份过户登记分处香港中央证券登记有限公司 香港皇后大道东183号 合和中心17楼1712–16号铺 主要往来银行中国银行（香港）有限公司国家开发银行香港分行 中国光大银行股份有限公司香港分行恒生银行有限公司 兴业银行股份有限公司香港分行南洋商业银行有限公司 股份数据上市日期：二零零五年十一月二日股份代号：03366 股份简称：华侨城（亚洲） 公司网址http://www.oct-asia.com 中报2023华侨城（亚洲）控股有限公司3 管理层讨论及分析 经营业绩与业务回顾 二零二三年上半年，中国经济社会全面恢复常态化运行，生产需求稳步恢复，前期受疫情影响较大的消费和服务业加快明显，对经济增长带动作用增强；全国经济运行逐步摆脱疫情影响，向常态化增长轨道回归。上半年，国内生产总值同比增长5.5%，其中二季度增长6.3%，经济增长回升态势比较明显。但中国目前就业、消费、出口及企业经营仍存在结构性矛盾，经济的内生增长动能有待加强；但我国经济韧性强、潜力大、活力足的特点没有改变，仍然拥有支撑高质量发展的条件。面对严峻的外部环境，本集团上半年继续推行精益管理、严控各项成本；加大资产盘活力度、防范化解重大风险；持续加强被投企业赋能、推动多方互利共赢。 于截至二零二三年六月三十日止六个月（“报告期”）内，本集团实现经营收入约为人民币1.94亿元，较去年同期下降约77.9%，主要由于（其中包括）综合开发业务收入结转较去年同期大幅下降；本公司的权益持有人应占亏损约为人民币2.12亿元，主要由于受房地产市场环境持续下行影响，部分联营公司出现大额亏损，令应占联营公司亏损增加，且地产项目报告期内收入结转减少所导致。 4华侨城（亚洲）控股有限公司中报2023 管理层讨论及分析 综合开发业务 二零二三年上半年，中国坚持“房住不炒”、因城施策，支持刚性和改善性合理住房需求，部分前期积压的购房需求释放，自第二季度以来房地产市场逐步回归常态化运行；但房地产市场供给与需求失衡仍然存在，房地产行业仍在深度调整中，房地产开发投资同比下降7.9%，全国商品房销售面积同比下降5.3%，不同城市市场分化加剧，项目普遍承压，部分企业的流动性风险仍未完全释放，房地产宽松政策落地执行效果仍需时间。 本集团重点布局长三角+粤港澳大湾区核心都市圈区域城市，在合肥、上海、重庆、中山等地持有综合开发项目，全口径土地储备共约93.67万平方米。二零二三年上半年，本集团全口径销售面积约5.23万平方米，全口径销售金额约为人民币8.11亿元；权益口径销售金额约为人民币2.84亿元。 中报2023华侨城（亚洲）控股有限公司5 管理层讨论及分析 本集团各项目基本情况如下： 序号12345 项目名称合肥空港国际合肥华侨城半上海苏河湾 华侨城重庆 中山禹鸿项目 小镇项目 汤温泉小镇项目项目 置地项目 所在位置合肥新桥科技巢湖经济上海静安区内重庆两江新区中山火炬 创新示范区 开发区 环核心区 开发区 土地用途住宅+商业+酒店 住宅+商业+酒店 住宅+商业+酒店 住宅住宅 持股比例51%51%50.50%49%21% 土地面积 （万㎡，全口径） 130.441.57.1189.1 计容建筑面积 （万㎡，全口径） 159.3 34.5 43 44 27.2 已开盘总可售面积 （万㎡，全口径） 63.11 4.51 20.67 61.56 28.29 附注：本集团拟出售上海首驰企业管理有限公司的51%股权。请参阅第20页的“建议出售首驰企业部分权益”一段。 6华侨城（亚洲）控股有限公司中报2023 管理层讨论及分析 工业产业园项目 本集团在广东惠州、江苏苏州等地持有三个产业园项目，惠州华侨城双创产业园项目新区已于今年4月开工建设；报告期内，产业园可出租面积约为15.47万平方米，出租率达98%，产业园经营稳健，运行良好，报告期内实现租赁收入约为人民币1,477万元，较去年同期增长约10.62%。 于报告期内，本集团综合开发业务实现收入约为人民币1.89亿元，较去年同期下降约78.4%；本公司权益持有人应占之分部亏损约为人民币622.78万元，较去年同期下降约210.2%，主要原因为上海酒店和租赁业务虽比上年同期有所恢复，但地产项目报告期内收入结转减少，且报告期内因美元加息导致利息费用增加，导致报告期内该分部权益持有人的应占亏损。 中报2023华侨城（亚洲）控股有限公司7 管理层讨论及分析 股权投资及基金业务 二零二三年上半年，根据清科研究中心公布的《2023年上半年中国股权投资研究报告》显示，受经济恢复不及预期、全球流动性持续收紧等不利因素影响，股票市场股指表现分化，中国私募股权市场中，风险投资尤其是未上市的成熟期投资项目也呈现出明显的分化趋势。行业的“三难”问题（募资难，投资难，退出难）在进一步加剧。 本集团作为华侨城集团旗下唯一的境外上市公司，基金业务立足于粤港澳大湾区及长三角经济圈等优势区域，以文旅+科技产业生态圈为重点投资方向，充分发挥产业资本投资及并购优势，加强投资管理能力，提高投后赋能效应，促进被投企业快速发展，实现多方共赢的良好生态。 截至二零二三年六月三十日，本集团旗下管理及参与投资基金总规模约为人民币43.7亿元，主动管理基金规模约为人民币15亿元。于报告期内，本集团管理的母基金成功投资南山三期基金，聚焦投资文娱科技领域；旗下基金投资的AR增强现实领域、光波导技术市场领先的高科技公司–莫界科技，以及船用电力驱动系统研发及制造公司–逸动科技，基于目前市场价值，已实现较好的估值增长。本集团参投基金所投公司，已有四家进入上市筹备阶段。 8华侨城（亚洲）控股有限公司中报2023 管理层讨论及分析 于报告期内，本公司权益持有人应占之分部亏损约为人民币1.87亿元，较去年同期增亏约433.8%。主要原因为受房地产市场环境持续下行影响，部分联营公司出现大额亏损。 财务回顾 于二零二三年六月三十日，本集团总资产约人民币240.91亿元，较二零二二年十二月三十一日总资产约人民币227.76亿元上升约5.77%；本集团权益总额约为人民币57.69亿元，较二零二二年十二月三十一日权益总额约人民币98.81亿元下降约41.6%。 截至二零二三年六月三十日止六个月，本集团实现收入约人民币1.94亿元，较二零二二年同期收入约人民币8.77亿元下降约77.9%，其中：综合开发业务收入约人民币1.89亿元，较二零二二年同期收入约人民币8.75亿元下降约78.4%，主要原因为合肥空港国际小镇项目上半年收入结转较去年同期大幅下降；融资租赁业务已于本报告期内完成全部退出，处于清算尾期，因此相较二零二二年同期收入约人民币167万元，本报告期内无融资租赁业务收入。 中报2023华侨城（亚洲）控股有限公司9 管理层讨论及分析 截至二零二三年六月三十日止六个月，本集团毛利率约为31.6%（二零二二年：约为-1.2%），较二零二二年同期上升32.8个百分点，其中：综合开发业务的毛利率约为31.7%，较二零二二年同期上升33.1个百分点，主要原因为报告期内上海疫情管控结束，酒店及公寓租赁业绩较去年同期有大幅回升，因此综合开发分部总体毛利率高于去年同期；及因融资租赁业务处于清算尾期，报告期内其毛利率为0，较二零二二年同期上升26.1个百分点。 截至二零二三年六月三十日止六个月，本公司权益持有人的应占亏损约为人民币21,243万元，而二零二二年同期则为亏损约人民币6,155万元。 其中：综合开发业务的应占亏损约为人民币623万元（二零二二年：约为溢利人民币565万元），较二零二二年同期下降约210.2%，主要原因为二零二三年上半年上海酒店和租赁业务虽比上年同期有恢复，但其他地产项目因报告期内收入结转减少，且报告期内因美元加息导致利息费用增加，导致相关业务于报告期录得本公司权益持有人的应占亏损。 10华侨城（亚洲）控股有限公司中报2023 管理层讨论及分析 投资及基金业务的应占亏损约为人民币18,699万元（二零二二年：亏损约为人民币3,503万元），较二零二二年同期增亏约433.8%，主要原因为受行业宏观调控及房地产市场环境持续下行影响，本集团部分联营公司出现大额亏损，导致报告期内的应占联营公司亏损同比增加。 融资租赁业务的应占溢利约为人民币123万元（二零二二年：约为人民币330万元），较二零二二年同期下降约62.7%，主要原因为融资租赁业务收入减少所致。 截至二零二三年六月三十日止六个月，归属于本公司股东的每股基本亏损约为人民币0.46元（二零二二年：每股基本亏损约为人民币0.24元），较二零二二年同期每股增亏约人民币0.22元；报告期内亏损约为人民币2.44亿元（二零二二年：亏损约为人民币1.14亿元），较二零二二年同期增亏约人民币1.3亿元，主要原因为报告期内投资及基金分部因房地产市场行情继续下行，部分联营公司预计继续出现大额亏损，导致应占联营公司亏损同比增加；本集团的综合开发业务物业交付及收入结转同比减少，综合开发分部报告期内继续出现亏损。 中报2023华侨城（亚洲）控股有限公司11 管理层讨论及分析 销售费用及管理费用 截至二零二三年六月三十日止六个月，本集团的销售费用约人民币3,396万元（二零二二年：约人民币3,987万元），较二零二二年同期减少约14.8%。 截至二零二三年六月三十日止六个月，本集团的管理费用约人民币7,800万元（二零二二年：约人民币9,400万元），较二零二二年同期减少约17%，其中：综合开发业务的管理费用约人民币6,138万元（二零二二年：约人民币5,630万元），较二零二二年同期增加约9%，主要为上海置地税金及附加重分类至管理费用所致；投资及基金业务的管理费用约人民币343万元（二零二二年：约人民币1,661万元），较二零二二年同期减少约79%，主要原因为中介费用及合同安排费摊销减少所致。 12华侨城（亚洲）控股有限公司中报2023 管理层讨论及分析 利息支出 截至二零二三年六月三十日止六个月，本集团的利息支出约人民币7,430万元（二零二二年：约人民币5,677万元），较二零二二年同期增加约31%，其中：综合开发业务的利息支出约人民币4,560万元（二零二二年：约人民币4,539万元），较二零二二年同期增加约0.5%；融资租赁业务的利息支出约人民币181万元（二零二二年：约人民币207万元），较二零二二年同期减少约13%；投资及基金业务的利息支出约人民币2,485万元（二零二二年：约人民币680万元），较二零二二年同期增