华侨城(亚洲)2024中期报告

二四 目录 2公司资料 4管理层讨论及分析 20股权披露 23企业管治及其他资料 25中期财务报告 公司资料 董事会执行董事 刘宇女士（主席） 王建文先生（行政总裁） 祁建荣女士 非执行董事 杨国彬先生 独立非执行董事 黄慧玲女士林诚光教授朱永耀先生 审核委员会╱薪酬委员会黄慧玲女士（主席） 林诚光教授杨国彬先生 提名委员会刘宇女士（主席）黄慧玲女士 林诚光教授 环境、社会及 管治(ESG)委员会 刘宇女士（主席）王建文先生 祁建荣女士朱永耀先生 注册办事处OcorianTrust(Cayman)LimitedWindward3,RegattaOfficeParkPOBox1350,GrandCaymanKY1-1108,CaymanIslands 总办事处及主要营业地点香港九龙尖沙咀广东道21号 海港城港威大厦 保诚保险大楼21层2103室 公司资料 联席公司秘书成玫女士何斯敏女士 核数师毕马威会计师事务所 于《财务汇报局条例》下的注册公众利益实体核数师 香港法律顾问HWLawyers 香港 英皇道728号 K11AtelierKing’sRoad2511–2512室 主要股份过户登记处OcorianTrust(Cayman)Limited Windward3,RegattaOfficeParkPOBox1350,GrandCaymanCaymanIslands 香港股份过户登记分处香港中央证券登记有限公司 香港皇后大道东183号 合和中心17楼1712–16号铺 主要往来银行中国银行（香港）有限公司 中国光大银行股份有限公司香港分行恒生银行有限公司 兴业银行股份有限公司香港分行南洋商业银行有限公司 股份数据上市日期：二零零五年十一月二日股份代号：03366 股份简称：华侨城（亚洲） 公司网址http://www.oct-asia.com 管理层讨论及分析 华侨城（亚洲）控股有限公司（“本公司”）的董事（“董事”）会（“董事会”）谨此提呈本公司及其附属公司（统称“本集团”）截至二零二四年六月三十日止六个月（“报告期”）未经审计的合并业绩。 经营业绩与业务回顾 2024年上半年，外部环境更趋复杂严峻，不确定性逐渐积累，中短期前景和趋势不明。中国经济整体运行好于市场预期，上半年GDP同比增长5.0%，稳定运行、长期向好基本面没有改变。向内看，全国固定资产投资同比增长3.9%，虽然房地产投资低位运行，但基础设施和制造业投资分别增长5.4%和 9.5%，显示复苏暖意；向外看，上半年货物进出口总额同比增长6.1%，走势持续向好。 于报告期内，本集团强化底线思维，继续加大营销去化、现金回款；推行精益管理、严控各项成本；加强投后管理，防范重大风险。 于报告期间，本集团实现收入约为人民币5.98亿元，较去年同期上升约208.25%，主要原因是综合开发项目收入结转较去年同期大幅上升；本公司的权益持有人应占亏损约为人民币2.21亿元，主要由于报告期综合开发业务溢利同比大幅增加以及投资与基金业务同比大幅减亏，但因负债同比增加，且报告期内美元利率持续高位，增加的财务费用抵消了部分盈利。 管理层讨论及分析 综合开发业务 2024年上半年，全国新房市场整体延续调整态势，百强房企上半年销售总额同比下降41.6%，行业销售规模与盈利水平面临重大挑战；二手房市场在“以价换量”带动下，成交保持一定规模，部分城市房地产市场下行压力仍较大。在此背景下，中央提出“统筹研究消化存量房产和优化增量住房的政策措施”，多项政策落地后部分核心城市二手房成交率先好转，新房市场整体尚未完全恢复，政策见效仍需时间。 于报告期间，本集团综合开发业务实现收入约为人民币5.95亿元，较去年同期上升约214.81%；本公司权益持有人应占之分部溢利约为人民币6,288万元，较去年同期上升约1,109.31%。主要原因为本期确认上海酒店系列资产转让收益，且综合开发项目收入结转及对应利润高于去年同期。 本集团在合肥、上海、重庆、中山等地持有综合开发项目，全口径土地储备建面共约120.81万平方米。2024年上半年，本集团经营压力持续增加，合约销售下降。报告期内全口径销售面积约2.97万平米；全口径销售金额约为人民币4.13亿元；权益口径销售金额约为人民币1.42亿元。 管理层讨论及分析 本集团各项目基本情况如下： 已开盘 计容建筑 总可售 土地面积面积 面积 （万㎡，（万㎡， （万㎡， 序号项目名称 所在位置 土地用途 持股比例 全口径） 全口径） 全口径） 1合肥国际小镇项目 （前称合肥空港国际小镇项目） 合肥新桥科技创新示范区 住宅+商业+酒店 51% 130.4 159.3 70.7 2合肥华侨城半汤温泉小镇项目 巢湖经济开发区 住宅+商业+酒店 51% 41.5 34.5 4.5 3上海苏河湾项目* 上海静安区内环 核心区 住宅+商业+酒店 50.50% 7.1 43 22.6 4华侨城重庆置地项目 重庆两江新区 住宅 49% 18 44 61.6 5中山禹鸿项目 中山火炬开发区 住宅 21% 9.1 27.2 25.2 *亦请参阅本报告“建议出售华侨城上海置地的权益”。 管理层讨论及分析 其中，合肥市场自二零二四年五月十五日出台“房十条”新政优化销售条件后，客户入市意愿一定程度上增强，但政策效应持续时间较短，客户购房观望属性加强。合肥国际小镇项目所在的近郊板块政策红利反应较弱，市场热度较主城板块项目差距进一步拉大，近郊板块从市区导客难度较大。报告期间，合肥国际小镇项目锚准房票客群，通过带访激励、购房补贴及定向优惠等组合拳，排名合肥市承接房票企业第1位。报告期间，受市场持续走弱、区位配套严重不足影响，合肥华侨城半汤温泉小镇项目根据市场需求变化调整建设进度，避免增加投资沉淀。 至本报告日期，华侨城（上海）置地有限公司（“华侨城上海置地”）以人民币24.3亿元出售苏河湾项目酒店系列资产一事已完成，为本集团带来资金。本集团已就出售首驰企业51%股权一事收到保证金约人民币1.8亿元，该出售尚待买方完成支付余下代价。 本集团在广东惠州、江苏苏州等地持有三个产业园项目；报告期内，产业园可出租面积约为15.4万平方米，出租率达98.7%，产业园经营稳健，运行良好，报告期内实现租赁收入约为1,744万元，较去年同期增长18.35%。 管理层讨论及分析 股权投资及基金业务 二零二四年上半年，根据投中数据及IT桔子分析报告显示，中国私募股权基金行业投资端呈现略微回暖的趋势，但募资及退出均出现大幅回落。受监管政策的调整、投资风格的改变以及投资者诉求的切换，私募股权基金行业正处于转折的关键阶段，行业仍面临一系列未决的严峻挑战。 于报告期内，本公司权益持有人应占之分部亏损约为人民币8,713万元，较去年同期减亏约53.4%。主要原因部分联营公司亏损收窄，报告期内本公司应占联营公司亏损同比减少。 本集团基金业务立足于粤港澳大湾区及长三角经济圈等优势区域，以文旅+科技产业生态圈为重点投资方向，充分发挥产业资本投资及并购优势，加强投资管理能力，提高投后赋能效应，促进被投企业快速发展，实现多方共赢的良好生态。 截至二零二四年六月三十日，本集团旗下管理及参与投资基金总规模为人民币43.7亿元，主动管理基金规模为人民币15亿元。本集团参投基金所投公司4家已完成上市，1家科创板上市已受理，打通未来退出主渠道。 管理层讨论及分析 如此前披露，本集团代表合营企业侨恒一号投资企业（有限合伙）（“侨恒一号”）向其另一股东申索要求履约提供资金及偿还借款、并获有利裁决。裁决能否有效执行受外在因素影响并存在不确定性。侨恒一号正积极落实裁决。如有重大发展，本公司将按香港联合交易所有限公司（“联交所”）证券上市规则（“上市规则”）作出公告。 财务回顾 于二零二四年六月三十日，本集团总资产约人民币198.68亿元，较二零二三年十二月三十一日总资产约人民币229.32亿元下降约13.4%；本集团权益总额约为人民币30.74亿元，较二零二三年十二月三十一日权益总额约人民币33.37亿元下降约7.9%，主要原因为本期亏损所致。 报告期间，本集团实现收入约人民币5.98亿元，较二零二三年同期收入约人民币1.94亿元上升约208.3%，其中：综合开发业务收入约人民币5.95亿元，较二零二三年同期收入约人民币1.89亿元上升约214.8%，主要原因为物业出售收入结转，相比上年同期亦大幅上升；报告期间股权投资及基金业务收入约人民币321万元，较二零二三年同期收入约人民币485万元下降约33.8%，主要原因为本期收取的基金管理费相对去年同期减少所致；融资租赁业务已于2023年末全部完成退出。 管理层讨论及分析 报告期间，本集团毛利率约为18.6%（二零二三年同期：约为31.6%），较二零二三年同期下降13个百分点，其中：综合开发业务的毛利率约为18.4%，较二零二三年同期下降13.3个百分点，主要原因为本期合肥国际小镇项目收入结转部分对应毛利率相对低于去年同期所致。 报告期间，本集团权益持有人的应占亏损约为人民币22,122万元，而二零二三年同期则为亏损约人民币21,243万元。 其中：综合开发业务应占溢利约为人民币6,288万元（二零二三年同期：约为人民币亏损623万元），较二零二三年同期上升约1,109.31%，主要原因为公司本期确认了酒店系列资产转让收益，且本期物业销售结转收入结转及对应利润高于去年同期，导致相关业务于报告期录得本公司权益持有人的应占利润扭亏并有大幅上升。 股权投资及基金业务在报告期的应占亏损约为人民币8,713万元（二零二三年同期：亏损约人民币18,699万元），较二零二三年同期减亏约53.4%，主要原因为本集团部分联营公司亏损收窄，则导致报告期内本公司应占联营公司亏损亦同比减少。 管理层讨论及分析 报告期间，归属于本公司股东的每股基本亏损约为人民币0.30元（二零二三年：每股基本亏损约人民币0.46元），较二零二三年同期每股减亏约人民币0.16元；报告期内亏损约为人民币2.07亿元（二零二三年同期：亏损约人民币 2.44亿元），较二零二三年同期减亏约人民币0.37亿元，主要原因为报告期综合开发业务溢利同比大幅增加以及股权投资与基金业务同比大幅减亏，但因负债同比增加，且报告期内加之美元利率持续高位，增加的财务费用抵消了部分盈利，导致本期减亏幅度有限。 销售费用及管理费用 报告期间，本集团的销售费用约人民币1,798万元（二零二三年同期：约人民币 3,396万元），较二零二三年同期减少约47.1%。 报告期间，本集团的管理费用约人民币5,124万元（二零二三年同期：约人民币7,753万元），较二零二三年同期减少约33.9%。其中：综合开发业务的管理费用约人民币3,853万元（二零二三年同期：约人民币6,138万元），较二零二三年同期下降约37.2%，主要为上海苏河湾项目酒店系列资产出售对应管理费用减少及持续降本增效措施效果显着所致；投资及基金业务的管理费用约人民币375万元（二零二三年同期：约人民币343万元），较二零二三年同期增加约9.3%。 管理层讨论及分析 利息支出 报告期间，本集团的利息支出约人民币24,018万元（二零二三年同期：约人民币7,430万元），较二零二三年同期增加约223.3%（主要原因为去年同期8亿美元永续债利息计入权益，本期置换为股东借款利息计入损益）。其中：综合开发业务的利息支出约人民币2,875万元（二零二三年同期：约人民币4,560万元），较二零二三年同期减少约37%，主要原因为上海苏河湾项目偿还借款减少了报告期间利息支出，以及利息资本化金额因境外贷款利率相对去年同期处于高位增加所致；投资及基金业务的利息支出约人民币4,655万元（二零二三年同期：约人民币2,485万元），较二零二三年同期增加约87.3%，主要原因为本期因美元加息导致总部利息费用成本大幅增加，且同比分摊分部费用增加所