珠光控股二零二三年年报

年报 珠光控股集团有限公司* （于百慕大注册成立之有限公司） 股份编号：1176 *仅供识别 综合损益表 135 综合全面收益表 136 综合财务状况表 137 综合权益变动表 139 综合现金流量表 140 财务报表附注 143 五年财务概要 232 物业概要 233 目录 公司资料2 主席报告书4 管理层讨论及分析6 环境、社会及管治(ESG)报告23 董事资料79 企业管治报告83 董事会报告书110 独立核数师报告131 执行董事 朱庆凇先生（又名朱庆伊先生（）主席）刘捷先生（行政总裁） 廖腾佳先生（副主席）黄佳爵先生（副主席） 朱沐之先生（又名朱拉伊先生）叶丽霞女士 独立非执行董事 梁和平先生太平绅士黄之强先生 冯科博士 审核委员会 梁和平先生太平绅士（委员会主席）黄之强先生 冯科博士 薪酬委员会 黄之强先生（委员会主席）梁和平先生太平绅士 黄佳爵先生 提名委员会 黄之强先生（委员会主席）梁和平先生太平绅士 黄佳爵先生 注册办事处 ClarendonHouse2ChurchStreet HamiltonHM11Bermuda 主要办事处 香港中环 金融街8号 国际金融中心第二期 57楼5702–5703室 公司秘书 蔡国强先生 股份过户登记总处 MUFGFundServices(Bermuda)LimitedTheBelvedereBuilding 69PittsBayRoadPembrokeHM08Bermuda 股份过户登记香港分处 卓佳雅柏勤有限公司香港 夏悫道16号 远东金融中心17楼 核数师 安永会计师事务所 执业公众会计师 注册公众利益实体核数师 香港鲗鱼涌 英皇道979号太古坊一座27楼 香港法律顾问 吕郑洪律师行有限法律责任合伙香港 金钟 夏悫道18号海富中心一期7楼702室 百慕大法律顾问 ConyersDill&Pearman 香港中环 康乐广场8号 交易广场第一座29楼 主要银行 中国工商银行（亚洲）有限公司中国农业银行有限公司 广州银行股份有限公司浙商银行股份有限公司平安银行股份有限公司 网址 www.zhuguang.com.hk 股份代号 1176 本人谨此提呈珠光控股集团有限公司（“本公司”）及其附属公司（统称为“本集团”）截至二零二三年十二月三十一日止财政年度（“二零二三财政年度”）之经营业绩及报告。 业绩 于二零二三财政年度，本集团的综合业绩如下：(1)二零二三财政年度本集团之综合收入约为2,050,576,000港元，与截至二零二二年十二月三十一日止财政年度（“二零二二财政年度”）约2,838,843,000港元相比减少约27.77%；(2)本集团之综合毛利由二零二二财政年度约1,966,695,000港元减少约26.35%至二零二三财政年度约1,448,422,000港元；及(3)二零二三财政年度本集团之综合亏损约为936,170,000港元，较二零二二财政年度约1,021,759,000港元减少约8.38%。于二零二三财政年度，本公司权益持有人应占综合亏损约为871,010,000港元，每股基本亏损为13.00港仙，低于二零二二财政年度之本公司权益持有人应占综合亏损约997,194,000港元及每股基本亏损14.74港仙。 资产净值 于二零二三年十二月三十一日，本集团已发行普通股（“股份”）数目合共为7,225,632,753股，而本公司股东（“股东”）应占权益则约为5,089,180,000港元。股东应占于二零二三年十二月三十一日的本集团每股综合资产净值约为0.70港元。 业务回顾 二零二三年环球经济受全球经济复苏乏力、通胀高企、地缘冲突等以及复杂严峻的外部国际环境影响下，不稳定的情况未有明显改善且其不确定性风险仍然存在，全球经济增长显着放缓。 于回顾年度，中央政府及中华人民共和国（“中国”或“中国内地”）各级政府先后出台了包括发行万亿特别国债、放松限购、支持包括城中村改造在内的“三大工程”等政策，稳预期、提信心、促进房地产市场平稳健康发展的态势凸显；住建、金融部门坚持“稳中求进、以进促稳、先立后破”的工作为主基调，包括推出房地产融资协调机制、贷款利率下调、因城施策、一城一策、精准施策等多方面有利房地产市场相关措施。综合以上，核心城市政策持续优化，房地产市场逐步筑底企稳。 二零二四年初，广州出台放松限购政策，再次成为一线城市当中首个放开中心城区限购的城市，有望带动大湾区、一线城市、区域核心城市放松限购，具备极强的风向标效应。本公司城市更新组仍持续以“城市更新专家”的专业态度为本集团落实做好集中于广州地区城市更新项目专案工作，确保本集团未来土地供应来源专注于广州地区，并强化本集团未来发展特色和竞争优势。 本集团与其战略合作伙伴共同发展合作之优质广州地区城市更新项目已正迈进成熟阶段，因此，本集团将持续推进与其战略合作伙伴之合作步伐，以使巩固作为“城市更新专家”的行业地位。 本集团亦将秉承匠人精神，专注提升产品品质，从细节出发，并为买家提供优质物业。 融资成本及渠道 于二零二三年十二月三十一日，本集团的资产负债比率为68%（二零二二年十二月三十一日：66%）。于二零二三年十二月三十一日，本集团的现金及银行结余约为301,000,000港元（二零二二年十二月三十一日：760,000,000港元），本集团的计息债务结余约为13,849,000,000港元（二零二二年十二月三十一日：15,319,000,000港元）。二零二三财政年度本集团的加权平均资金成本为6.29%（二零二二财政年度：6.50%）。 本公司致力加强与股东的沟通和投资者关系工作。通过举行投资者访谈、投资推介会、项目考察等多种渠道，有效保持了股东与投资者之间沟通顺畅，同时保证投资者深入理解本公司的发展战略与经营理念。 展望 展望二零二四环球经济仍然面临多重挑战和不稳定。通胀和地缘冲突等多重因素对全球经济的影响将持续。鉴于全球经济不明朗，中国房地产行业于二零二四年仍然面临巨大的挑战。 从宏观环境角度看，随着万亿国债等政府政策持续释放红利，中国经济有望好转并进入新的发展周期，作为国民经济重要支柱的房地产行业，在放开限购政策及金融松绑下，形势日渐明朗。 在新的市场形势下，本集团之待售货量仍将集中在广州地区之准现房项目，未来本集团将继续加大广州地区的推售力度。广州地区仍将为本集团二零二四的重点销售区域。就获取土地而言，本集团将持续推进与其战略合作伙伴之合作步伐以支撑其未来发展需求的策略。 本集团将持续并围绕“优化结构，强化能力提品质”的策略，努力克服当前中国房地产因市场调整所带来的严峻挑战。 感谢 本人谨代表董事会感谢本集团的管理团队及全体员工。本集团的成长离不开彼等一直以来的辛勤努力与卓越贡献。本人亦衷心感谢投资者、广大客户及业务伙伴给予本集团的大力支持与信任。本集团管理层及全体员工将继续以专业知识及团队精神去克服困难，实现更卓越的成绩。 主席 朱庆凇 香港，二零二四年三月二十八日 管理层讨论及分析 管理层讨论及分析 本集团主要于中国从事物业发展、项目管理及物业投资以及酒店营运。 物业发展及销售 于二零二三财政年度，本集团继续着眼于物业需求可能增长的中国一线及主要二线城市。本集团于二零二三财政年度实现合约销售额约3,850,499,000港元及已售合约建筑面积（“建筑面积”）约92,902平方米（“平方米”），较二零二二财政年度分别增加约75.92%及约34.93%。于二零二三财政年度的合约物业销售额及已售合约建筑面积详情列示如下： 项目 合约销售额 已售合约建筑面积 （千港元） （平方米） 珠光金融城壹号 3,515,202 62,095 珠光新城国际 117,157 2,412 珠光•新城御景（“新城御景”） 83,235 10,386 御景雅苑 50,578 4,743 珠光•御景山水花园（“御景山水花园”） 46,304 5,505 珠光•云岭湖 7,772 500 珠光•天湖御景花园（“天湖御景”） 6,083 654 珠光•逸景 222 227 3,826,553 86,522 停车场 23,946 6,380 3,850,499 92,902 预计下列本集团项目将于二零二四年可供销售、预售或出租： 项目 可供销售╱预售╱出租期间 可供销售╱出租建筑面积 （平方米） 用途 珠光金融城壹号 第一季度 281,953 销售 珠光新城国际 第一季度 1,773 出租╱销售 新城御景 第一季度 23,051 出租╱销售 御景雅苑 第一季度 207 销售 御景山水花园 第一季度 23,769 出租╱销售 珠光•云岭湖 第一季度 150 销售 天湖御景 第一季度 26,352 出租╱销售 珠光•逸景 第一季度 12,701 销售 花城御景花园 第一季度 2,425 出租╱销售 天鹰项目 第一季度 6,721 销售 梅州潮塘项目 第一季度 26,813 出租╱销售 珠控国际中心 第一季度 3,345 出租╱销售 于二零二三年十二月三十一日，本集团持有下列主要物业发展项目，其详情如下： 珠光金融城壹号－100%权益 “珠光金融城壹号”位于中国广东省广州市天河区黄埔大道东，邻近广州地铁5号线之三溪站，且位于天河区已规划之广州国际金融城范围内。该项目之总占地面积约63,637平方米，正分四期发展为办公室楼宇、高端公寓楼宇、购物中心及包含地下停车场在内的商业综合大楼。该项目之总可售建筑面积为约391,245平方米。于二零二三年十二月三十一日，该项目已交付总建筑面积约4,509平方米。于二零二三财政年度，“珠光金融城壹号”录得建筑面积约62,095平方米之合约销售额约3,515,202,000港元。 珠光新城国际－100%权益 “珠光新城国际”位于中国广东省广州市天河区珠江新城H3-3地块，占地面积约3,430平方米，而其中可供出售的总建筑面积约28,909平方米已发展为一幢30层楼宇，包括服务式公寓、临街商铺及4层地下停车场。于二零二三年十二月三十一日，服务式公寓可供出售的总建筑面积约24,570平方米已交付。本集团指定该物业的约539平方米的建筑面积为作长期投资持有的投资物业。于二零二三财政年度，“珠光新城国际”录得建筑面积约2,412平方米之合约销售额约117,157,000港元。 新城御景－100%权益 本集团于二零一六年九月获得“新城御景”项目。新城御景位于中国广东省梅州市丰顺县汤南镇阳光村种玊上围，毗邻G235国道线，一个以温泉资源闻名的县城，温泉资源为其主要旅游景点。该项目占地面积约280,836平方米，总可售建筑面积约310,716平方米。该项目将发展成为多种不同类型别墅、高层住宅及配套型商业发展项目。该项目分为三期开发。第一期已于二零一七年开始预售及于二零一八年开始交付。第二期已于二零一七年开始预售，并于二零一九年竣工并开始交付。第三期于二零二零年开始交付。于二零二三年十二月三十一日，该项目已交付总建筑面积约254,765平方米。本集团已指定本物业的约9,482平方米的建筑面积为作长期投资持有的投资物业。于二零二三财政年度，总建筑面积约9,482平方米之配套商业楼宇加地库已租出。于二零二三财政年度，“新城御景”录得建筑面积约10,386平方米之合约销售额约83,235,000港元。 御景雅苑－50%权益 “御景雅苑”位于中国广东省中山市南区福涌果基。该项目的占地面积及可供开发总建筑面积分别为约15,745平方米及约38,005平方米。该项目已于二零二零年发展成为五幢现代住宅大楼、临街商铺及一个地下停车场。于二零二三年十二月三十一日，该项目已交付总建筑面积约34,624平方米。于二零二三财政年度，“御景雅苑”录得建筑面积约4,743平方米之合约销售额约50,578,000港元。 御景山水花园－100%权益 “御景山水花园”位于中国广东省广州市从化江浦镇九里步区省道G105线地段（“G105国道”），连