珠光控股二零二二年年报

珠光控股集团有限公司 （于百慕大注册成立之有限公司） 股份编号：1176 年报 2022 *仅供识别 1 二零二二年年报 目录 公司资料 2 主席报告书4 管理层讨论及分析8 环境、社会及管治报告25 董事资料81 企业管治报告85 董事会报告书107 独立核数师报告128 综合损益表135 综合全面收益表136 综合财务状况表137 综合权益变动表139 综合现金流量表140 财务报表附注143 五年财务概要236 物业概要237 珠光控股集团有限公司2 公司资料 执行董事 朱庆凇先生（又名朱庆伊先生（）主席）刘捷先生（行政总裁） 廖腾佳先生（副主席）黄佳爵先生（副主席） 朱沐之先生（又名朱拉伊先生）叶丽霞女士 独立非执行董事 梁和平先生太平绅士黄之强先生 冯科博士 审核委员会 梁和平先生太平绅士（委员会主席）黄之强先生 冯科博士 薪酬委员会 黄之强先生（委员会主席）梁和平先生太平绅士 黄佳爵先生 提名委员会 黄之强先生（委员会主席）梁和平先生太平绅士 黄佳爵先生 注册办事处 ClarendonHouse2ChurchStreet HamiltonHM11Bermuda 主要办事处 香港中环 金融街8号 国际金融中心第二期 57楼5702-5703室 公司秘书 蔡国强先生 股份过户登记总处 MUFGFundServices(Bermuda)LimitedTheBelvedereBuilding 69PittsBayRoadPembrokeHM08Bermuda 股份过户登记香港分处 卓佳雅柏勤有限公司香港 夏悫道16号 远东金融中心17楼 核数师 安永会计师事务所 执业公众会计师 注册公众利益实体核数师 香港鲗鱼涌 英皇道979号太古坊一座27楼 3 二零二二年年报 公司资料 香港法律顾问 吕郑洪律师行有限法律责任合伙香港 金钟 夏悫道18号海富中心一期7楼702室 百慕大法律顾问 ConyersDill&Pearman 香港中环 康乐广场8号 交易广场第一座29楼 主要银行 中国工商银行（亚洲）有限公司中国农业银行有限公司 中国建设银行（亚洲）股份有限公司广州银行股份有限公司 浙商银行股份有限公司平安银行股份有限公司 网址 www.zhuguang.com.hk 股份代号 1176 珠光控股集团有限公司4 主席报告书 本人谨此提呈珠光控股集团有限公司（“本公司”）及其附属公司（统称为“本集团”）截至二零二二年十二月三十一日止财政年度（“二零二二财政年度”）之经营业绩及报告。 业绩 于二零二二财政年度，本集团的综合业绩如下：(1)二零二二财政年度本集团之综合收入约为2,838,843,000港元，与截至二零二一年十二月三十一日止财政年度（“二零二一财政年度”）约2,985,021,000港元相比减少约4.9%；(2)本集团之综合毛利自二零二一财政年度之约2,262,611,000港元减少约13.1%至二零二二财政年度之约1,966,695,000港元；及(3)二零二二财政年度本集团之综合亏损约为1,021,759,000港元，而二零二一财政年度之综合溢利约为109,616,000港元。于二零二二财政年度，本公司权益持有人应占综合亏损约997,194,000港元，每股基本亏损为14.74港仙，低于二零二一财政年度之本公司权益持有人应占综合溢利约71,018,000港元及每股基本盈利为0.29港仙。 资产净值 于二零二二年十二月三十一日，本集团已发行普通股（“股份”）数目合共为7,225,632,753股，而本集团权益持有人应占权益则约为7,351,518,000港元。本公司权益持有人应占于二零二二年十二月三十一日的本集团每股综合资产净值约为1.02港元。 市场及业务回顾 二零二二年环球经济延续不稳定的情况并充满挑战。2019冠状病毒病（“COVID”）或（“COVID-19”）疫情的反覆，利率上升和地缘冲突等多重因素的影响，全球经济增长显着放缓。 于回顾年度，中国经济面对内外部风险升温，疫情反覆、消费动能疲弱和房地产风险都会对中华人民共和国（“中国”或 “中国内地”）的经济增长带来挑战。国内房地产行业方面，政府先前的“房住不炒”及“因地制宜”调控政策于二零二二年继续生效，发挥稳定地价、房价及市场预期的作用。稳定房地产市场仍然是中国政府的决策重点。政府于二零二二年推出其他支持房地产行业平稳发展的政策，例如要求金融机构向拥有良好企业管治的民营房地产公司延长贷款的“16条”，以及旨在通过拓宽信贷、债券和股权三种融资渠道以促进房地产融资的“三箭齐发”。这些政策将有助于进一步稳定购房者的预期和对房地产市场的信心。 5二零二二年年报 主席报告书 二零二二年，即“十四五”规划的第二个年头，中国政府延续其强调之原则房住不炒之定位并加强城镇老旧社区改造和社区建设，此与本公司的全资子公司及本公司城市更新组成员广州珠光城市更新集团有限公司的持续理念不谋而合。 本公司城市更新组将持续以“城市更新专家”的专业态度为本集团落实做好各城市更新专案工作，确保本集团未来三年最重要的土地供应来源，强化本集团未来发展特色和竞争优势。本集团亦会加快与其战略合作伙伴共同发展优质及成熟项目的合作步伐，强化并巩固作为“城市更新专家”行业地位。 本集团亦将秉承匠人精神，专注提升产品品质，从细节出发，为本集团建造出有高附加值、高利润且具特色的高品质精品，并为买家提供优质投资价值的物业。 融资成本及渠道 于二零二二年十二月三十一日，本集团的资产负债比率为66%（二零二一年十二月三十一日：65%）。于二零二二年十二月三十一日，本集团的现金及银行结余约为760,000,000港元（二零二一年十二月三十一日：2,064,000,000港元），本集团的计息债务结余约为15,319,000,000港元（二零二一年十二月三十一日：19,196,000,000港元）。二零二二财政年度本集团的加权平均资金成本为6.50%（二零二一财政年度：6.51%）。 本公司致力加强与其股东（“股东”）的沟通和投资者关系工作。通过举行投资者访谈、投资推介会、项目考察等多种渠道，有效保持了股东与投资者之间沟通顺畅，同时保证投资者深入理解本公司的发展战略与经营理念。 展望 展望二零二三年环球经济仍面临多重挑战和不稳定。通胀和地缘冲突等多重因素对全球经济的影响将持续。COVID-19疫情政策于二零二三年第一季度放宽，香港与中国内地边境重新开放。大湾区等城市群市场预料将保持平稳恢复，提升了市场对二零二三年经济复苏的信心。 珠光控股集团有限公司6 主席报告书 尽管预计后疫情市场将会复苏，但鉴于全球经济不明朗，中国房地产行业于二零二三年仍将面临巨大的挑战。“稳”仍是中国政府在房地产行业的重点，但随着中国城镇化步伐的推进，房地产行业预料将有较大的发展空间。中国多地城市实施放宽购房者信贷条件的政策，以满足买家的合理住房需求。中国政府继续实施金融政策及调控政策等多角度的房地产行业发展利好政策，从而放宽物业限购。基于房子是用来住的，不是用来炒的宗旨，政府坚持不将房屋作为短期刺激经济的手段。随着城镇化率的提高，人们生活品质不断提高。由于人们对优质住房的需求增长，因此需要满足人们居住需求及提升生活品质的优质房地产物业，提高房地产行业交付产品的标准。在此发展趋势下，房地产行业有望逐步走向并进入新发展模式，产品质素将成为购房者决策的关键因素。 本集团之待售货量仍将集中在广州地区之准现房项目，未来本集团将继续加大广州地区的推售力度。广州地区仍将为本集团二零二三年的重点销售区域，本集团将紧盯在售市场的销售节奏。就获取土地而言，本集团将提速落实其重点关注城市更新项目以支撑其发展以满足其需求的策略。由于未来本集团将继续透过城市更新项目取得土地资源，故其将发挥本公司之竞争优势及强项，提振其城市更新业务。本集团亦会加快与其战略合作伙伴共同发展优质及成熟项目的合作步伐，强化并巩固作为“城市更新专家”行业地位。 本集团将延续并围绕“优化结构，强化能力提品质”的策略，努力克服中国房地产市场调整带来的挑战。 7 二零二二年年报 主席报告书 感谢 本人谨代表董事会感谢本集团的管理团队及全体员工。本集团的成长离不开彼等一直以来的辛勤努力与卓越贡献。本人亦衷心感谢投资者、广大客户及业务伙伴给予本集团的大力支持与信任。本集团管理层及全体员工将继续以专业知识及团队精神去克服困难，实现更卓越的成绩。 主席 朱庆凇 香港，二零二三年三月三十日 管理层讨论及分析 管理层讨论及分析 本集团主要于中国从事物业发展、项目管理及物业投资以及酒店营运。 珠光控股集团有限公司10 管理层讨论及分析 物业发展及销售 于二零二二财政年度，本集团继续着眼于物业需求可能增长的中国一线及主要二线城市。本集团于二零二二财政年度的合约销售额及已售合约建筑面积（“建筑面积”）分别为约2,188,836,000港元及约68,853平方米（“平方米”），较二零二一财政年度分别增加约33.59%及约25.66%。于二零二二财政年度本集团的合约销售额及已售合约建筑面积详情列示如下： 项目 合约销售额 已售合约建筑面积 （千港元） （平方米） 珠光金融城壹号 1,609,538 21,579 珠光•新城御景（“新城御景”） 209,726 26,799 御景雅苑 137,973 11,582 花城御景花园 79,131 431 珠光新城国际 70,779 454 珠光•御景山水花园（“御景山水花园”） 26,628 1,569 珠光•天湖御景花园（“天湖御景”） 8,937 1,025 珠光•云岭湖 2,611 209 珠光•逸景 2,200 765 2,147,523 64,413 停车场 41,313 4,440 2,188,836 68,853 11 二零二二年年报 管理层讨论及分析 预计下列本集团项目将于二零二三年可供销售，预售或出租： 可供销售╱预售╱ 可供销售╱ 项目 出租期间 出租建筑面积 用途 （平方米） 珠光金融城壹号 第一季度 343,878 预售╱销售 新城御景 第一季度 33,311 出租╱销售 御景雅苑 第一季度 6,384 销售 花城御景花园 第一季度 2,445 出租╱销售 珠光新城国际 第一季度 3,296 出租╱销售 御景山水花园 第一季度 28,103 销售 天湖御景 第一季度 27,006 出租╱销售 珠光•云岭湖 第一季度 150 销售 珠光•逸景 第一季度 14,948 销售 天鹰项目 第一季度 6,772 销售 梅州潮塘项目 第一季度 26,813 出租╱销售 珠控国际中心 第一季度 3,345 出租╱销售 珠光控股集团有限公司12 管理层讨论及分析 于二零二二年十二月三十一日，本集团持有下列主要物业发展项目，其详情如下： 珠光金融城壹号—100%权益 “珠光金融城壹号”位于中国广东省广州市天河区黄埔大道东，邻近广州地铁5号线之三溪站，且位于天河区已规划之广州国际金融城范围内。该项目之总占地面积约63,637平方米，正分四期发展为办公室楼宇、高端公寓楼宇、购物中心及包含地下停车场在内的商业综合大楼。该项目之总可售建筑面积为约391,245平方米。于二零二二年十二月三十一日，该项目已交付总建筑面积约3,688平方米。于二零二二财政年度，“珠光金融城壹号”录得建筑面积约21,579平方米之合约销售额约1,609,538,000港元。 新城御景—100%权益 本集团于二零一六年九月获得“新城御景”项目。新城御景位于中国广东省梅州市丰顺县汤南镇阳光村种玊上围，毗邻G235国道线，一个以温泉资源闻名的县城，温泉资源为其主要旅游景点。该项目占地面积约280,836平方米，总可售建筑面积约310,716平方米。该项目将发展成为多种不同类型别墅、高层住宅及配套型商业发展项目。该项目分为三期开发。第一期已于二零一七年开始预售及于二零一八年开始交付。第二期已于二零一七年