新城市建设发展二零二三年年报

目录 页次 公司资料2 财务摘要3 主席报告4 管理层讨论及分析7 企业管治报告9 环境、社会及管治报告19 董事履历34 董事会报告36 独立核数师报告42 经审核综合财务报表综合： 损益表50 损益及其他全面收益表51 财务状况表52 权益变动表54 现金流量表55 综合财务报表附注57 五年财务概要130 新城市建设发展集团有限公司二零二三年年报2 公司资料 董事会 执行董事 韩军然先生（主席）罗敏先生 独立非执行董事 陈耀东先生欧阳晴汝医生张晶先生 梁贵华先生罗振先生 公司秘书 李绮华小姐 注册办事处 P.O.Box31119GrandPavilionHibiscusWay,802WestBayRoadGrandCayman,KY1–1205CaymanIslands 香港主要营业地点 香港九龙观塘 海滨道133号 万兆丰中心17楼D室 核数师 长青（香港）会计师事务所有限公司香港湾仔 骆克道188号兆安中心24楼 主要往来银行 香港上海汇丰银行有限公司恒生银行 中信银行（国际）有限公司 开曼群岛主要股份过户登记处 RoyalBankofCanadaTrustCompany(Cayman)Limited4thFloor,RoyalBankHouse 24SheddenRoad,GeorgeTownGrandCaymanKY1–1110CaymanIslands 香港股份过户登记处联合证券登记有限公司香港北角 华懋交易广场2期 33楼3301–04室 法定代表韩军然先生李绮华小姐 3新城市建设发展集团有限公司二零二三年年报 财务摘要 二零二三年千港元 二零二二年千港元 变动 营业额 172,926 180,190 (4%) 经营亏损 (177,273) (91,192) 94% 本年度亏损 (141,766) (127,783) 11% 权益总额 371,726 523,212 (29%) 资产总额 1,728,153 1,965,280 (12%) 负债总额 1,356,427 1,442,068 (6%) 每股基本亏损（港仙） (138.53) (88.08) 57% 新城市建设发展集团有限公司二零二三年年报4 主席报告 业务及营运回顾 业务回顾 本集团于截至二零二三年十二月三十一日止年度录得收益约172,926,000港元及录得除税后亏损约 141,766,000港元。 主要业务安排 持续关连交易 于二零二三年五月三十一日，(i)本公司一间全资附属公司新协服务有限公司（作为租户）与永诚信投资有限公司（作为业主）就租赁办公室物业；(ii)新协服务有限公司（作为租户）与永嘉信投资有限公司（作为业主）就租赁办公室物业及泊车位；及(iii)新协服务有限公司（作为租户）与嘉诚嘉信国际物业管理（香港）有限公司（作为业主）就租赁员工宿舍及泊车位订立新租赁协议（“该等新租赁协议”）。该等新租赁协议自二零二三年六月一日起计，为期一年。永诚信投资有限公司、永嘉信投资有限公司及嘉诚嘉信国际物业管理（香港）有限公司均为由本公司一名关连人士之联系人士间接全资拥有之公司，因此，该等新租赁协议项下拟进行之交易构成本公司于上市规则第十四A章项下之持续关连交易。 展望及前景 本集团的全资附属公司广东畅流投资有限公司（“畅流”）为本集团现时之主要营运单位。畅流的租金及相关管理服务产生的利润较去年同期略有减少。畅流的租赁将继续为本集团的主要商业活动之一。本集团预期自畅流产生的租金收入于来年将可维持。 自二零一九年起，本集团已规划推出“天天、生活、新城市”的未来发展主题，作为物业开发和物业管理与日常生活需求融合的一部分。通过进军大湾区的在线零售业务及益百家连锁超市，以及收购北京物业管理知识产权授权人及珠海物业发展公司，本集团上述主题于二零二零年得到完美集成与落实。 中国的超市业务 回顾二零二三年中国内地超市业务经济复产后，本集团中国内地超市业务因宏观经济状况调整，超市业务只能维持稳定的经营状况，并没有太大的增长空间。为确保本集团在中国内地超市业务行业收入回报率保持稳定，本集团减持了中国内地超市业务在未来的发展，以优化中国内地超市业务渠道。 5新城市建设发展集团有限公司二零二三年年报 主席报告 于中国北京的物业管理 基于二零二三年中国内地物业管理市场疲软，本集团考虑中国内地物业管理市场出现低潮的情况，本集团将暂时终止投入资源与ChinagoalInc.的知识产权授权的业务安排中，现在正在探求各项机遇，期望把物业管理业务的效益最大化。 洛阳的投资物业 本集团于二零一七年十二月五日就洛阳物业向洛阳市城乡规划局（“洛阳规划局”）提交施工计划。经洛阳规划局审阅后，本集团获指示修改施工计划的若干方面。于二零一八年六月二十三日，本集团已获洛阳新区中央商务区规划建设办公室进一步指示向洛阳市城乡一体化示范区商务中心区办公室提交经修订施工计划以待批准，且有关文件已于二零一八年七月十七日提交。于二零一八年八月十三日，本集团接到洛阳市城乡一体化示范区商务中心区办公室的通知，据此，对洛阳物业的地址进行些许调整。 于二零二三年九月二十七日，洛阳市自然资源和规划局就本集团早期提交的经修订施工计划发出建设用地许可证。本集团预期于批复文件日期后十二个月内动工。 于中国珠海的物业发展 开发珠海物业为本集团计划二零二零年于大湾区商业地产开发项目的一部分。二零二三年，考虑中国房地产市场环境的调整，本集团正在注视物业市场发展速度，再决定在此项目的下一步安排及发展。本集团对中国房地产长远市场持乐观态度，但同时也不会忽略市场动态，会留意市场动态以做出最有利公司的商业决定。 核数师之工作范畴 有关本集团截至二零二三年十二月三十一日止年度初步业绩公布之数据，经本集团核数师长青（香港）会计师事务所有限公司（“长青”）同意与本集团截至二零二三年十二月三十一日止年度之最新财务报表草稿所载金额一致。根据香港会计师公会颁布之香港核数准则、香港审阅委聘准则或香港确证委聘准则，长青就此履行的工作并不构成确证委聘，因此，长青并无就初步公布提供确证。 新城市建设发展集团有限公司二零二三年年报6 主席报告 致谢 本人谨代表董事会，藉此机会对管理层及员工对本集团所作贡献致以衷心感谢。 主席 韩军然 7新城市建设发展集团有限公司二零二三年年报 管理层讨论及分析 财务回顾 业绩 于回顾年度，本集团呈报租金收入及相关管理服务收入以及零售及相关收入之营业额约56,051,000港元及116,875,000港元（二零二二年：59,318,000港元及120,872,000港元）。本集团之年度亏损净额约为141,766,000港元（二零二二年：127,783,000港元）。本年度每股基本亏损约为138.53港仙（二零二二年：每股亏损88.08港仙）。行政费用约为83,726,000港元（二零二二年：89,358,000港元）。融资成本约为23,512,000港元（二零二二年：33,863,000港元）。 流动资金、财务资源及资金需求 于二零二三年十二月三十一日，本集团之总资产约为1,728,153,000港元（二零二二年：1,965,280,000港元）及总负债约为1,356,427,000港元（二零二二年：1,442,068,000港元）。于二零二三年十二月三十一日，现金及银行结余约为9,541,000港元（二零二二年：8,608,000港元），而二零二三年十二月三十一日之流动比率（流动资产╱流动负债）为2.38（二零二二年：5.09）。 资产抵押 于二零二三年十二月三十一日，本集团将位于广州之投资物业作为取得银行借贷之担保。 资本负债比率 于二零二三年十二月三十一日之资本负债比率（净负债╱资本及净负债）为74%（二零二二年：69%）。 资本架构 本公司之资本架构未有任何变动。 汇兑风险 本集团之主要业务位于中国，而主要营运货币为港元及人民币。本公司现正定期密切关注人民币汇率之波动情况，并不断评估汇兑风险。 新城市建设发展集团有限公司二零二三年年报8 管理层讨论及分析 股息 董事不建议就截至二零二三年十二月三十一日止年度派发任何股息（二零二二年：无）。 雇员 于二零二三年十二月三十一日，本集团在香港及中国雇用约53名（二零二二年：63名）员工。本集团向其雇员提供具竞争力之薪酬组合。本集团每年参考当时雇佣市场惯例及法例检讨薪酬组合。 重大投资及重大收购 截至二零二三年十二月三十一日止年度，本集团并无任何重大投资及重大收购。 或然负债 或然负债详情载于综合财务报表附注39。 承担 承担详情载于综合财务报表附注41至42。 9新城市建设发展集团有限公司二零二三年年报 企业管治报告 企业管治 本公司已遵守联交所上市规则附录十四所载之企业管治守则及企业管治报告（“企业管治守则”）所载之守则条文（“守则条文”），惟下列偏离守则条文者除外： 本公司主席亦为本公司行政总裁，偏离守则条文第A.2.1条，该条规定主席与行政总裁之身份应有区分，不应由一名人士同时兼任。本公司于二零二四年四月已聘用张家龙先生为本公司的副行政总裁，彼负责管理本集团的日常业务，并执行本集团的重大策略及政策。此安排亦有助于维持有效的职责分工。本公司将不时检讨其架构，并将在需要时作出必要安排以遵守上市规则的规定。 根据本公司的组织章程细则，本公司非执行董事并无特定任期。因此，上述各项偏离守则条文第A.4.1条以及守则条文第A.4.2条，第A.4.1条规定非执行董事须按固定年期获委任并可重选，而第A.4.2条规定所有获委任以填补临时空缺的董事仅任职至下届股东大会，且每名董事（包括按固定年期获委任者）须至少每三年轮值告退。然而，鉴于非执行董事须按本公司的组织章程细则轮值告退，本公司认为已有足够措施确保本公司的企业管治不逊于守则条文。本公司将不时检讨其组织章程细则，并将在需要时作出必要修订以确保符合上市规则的规定。 董事进行证券交易的标准守则 本公司已采纳上市规则附录十所载上市发行人董事进行证券交易的标准守则（“标准守则”）。本公司已向董事作出具体查询，而董事已确认彼等于截至二零二三年十二月三十一日止年度内均有遵守标准守则。 刊发年度业绩公布及年报 本年报将于香港交易及结算所有限公司网站(www.hkex.com.hk)及本公司网站(www.newcitygroup.com.hk)刊载。二零二三年年报将于二零二四年四月三十日或之前寄发予股东，并将于联交所及本公司网站可供阅览。 新城市建设发展集团有限公司二零二三年年报10 企业管治报告 董事会 董事会的组成及职责 董事会负责本集团的整体策略性发展及业务营运，并监管本集团的财务表现及业务营运的监控。董事会不断检讨本公司的管治常规，并向其成员提供完整及充分的资料，以让各董事会成员可妥善地履行职责。目前，董事会由两名执行董事及五名独立非执行董事组成，成员包括： 执行董事 ： 韩军然先生（主席） 罗敏先生 独立非执行董事 ： 陈耀东先生欧阳晴汝医生张晶先生梁贵华先生罗振先生 董事会成员的详尽履历（包括年龄，性别及服务年期）载于本年报第34至第35页。 本公司已遵守上市规则第3.10(1)条有关董事会至少包括三名独立非执行董事的规定，及上市规则第3.10(2)条关于至少一名独立非执行董事需具备适当专业资格或会计或相关财务管理专业知识之规定。董事会认为每位独立非执行董事均具独立性格及判断力，并且全部符合上市规则所要求的指定独立标准。 本公司已接获每名独立非执行董事根据上市规则第3.13条作出的年度确认函，而本公司认为该等董事仍具独立性。 董事会将本集团业务之日常营运、业务策略及管理之权力及责任转授执行董事及高级管理层以及向董事委员会转授若干特定责任。 11新城市建设发展集团有限公司二零二三年年报 企业管治报告 董事培训 根据企业管治守则之守则条文第A.6.5条，所有董事应参与持续专业发展培训，以发展