辰兴发展2023年度报告

2023ANNUALREPORT年度报告 目录 CONTENTS 2 公司资料 199 CorporateInformation 4 财务摘要 201 FinancialHighlights 5 主席报告 202 Chairman’sStatement 8 管理层讨论及分析 206 ManagementDiscussionandAnalysis 25 董事及高级管理层履历 223 BiographiesofDirectorsandSeniorManagement 30 董事会报告 228 Directors’Report 44 企业管治报告 242 CorporateGovernanceReport 63 环境、社会及管治报告 261 Environmental,SocialandGovernanceReport 100 独立核数师报告 298 IndependentAuditor’sReport 107 综合损益表 305 ConsolidatedStatementofProfitorLoss 108 综合全面收益表 306 ConsolidatedStatementofComprehensiveIncome 109 综合财务状况表 307 ConsolidatedStatementofFinancialPosition 111 综合权益变动表 309 ConsolidatedStatementofChangesinEquity 113 综合现金流量表 311 ConsolidatedStatementofCashFlows 115 财务报表附注 313 NotestotheFinancialStatements 197 五年财务摘要 395 FiveYearFinancialSummary 公司资料 董事 执行董事 白选奎先生（主席）白武魁先生 白国华先生董世光先生 独立非执行董事 田华先生裘永清先生高建华女士 公司秘书 李谢佩珊女士 授权代表 白国华先生李谢佩珊女士 审核委员会 田华先生（主席）裘永清先生 高建华女士 薪酬委员会 田华先生（主席）高建华女士 白选奎先生 提名委员会 白选奎先生（主席）裘永清先生 高建华女士 核数师 香港立信德豪会计师事务所有限公司 执业会计师 香港中环 干诺道中111号永安中心25楼 主要往来银行 中国工商银行股份有限公司中国招商银行股份有限公司中国建设银行股份有限公司中国银行股份有限公司 山西银行股份有限公司 2辰兴发展控股有限公司2023年度报告 公司资料 法律顾问 有关香港法律 竞天公诚律师事务所有限法律责任合伙 有关中国法律 山西鼎正律师事务所 注册办事处 CricketSquare,HutchinsDrivePOBox2681GrandCaymanKY1-1111,CaymanIslands 中国办事处及主要营业地点 中华人民共和国（“中国”）山西省 晋中市榆次区安宁大街18号 香港主要营业地点 香港湾仔 皇后大道东248号大新金融中心40楼 股份过户登记处 ConyersTrustCompany(Cayman)LimitedCricketSquare,HutchinsDrive POBox2681GrandCaymanKY1-1111,CaymanIslands 香港股份过户登记分处 香港中央证券登记有限公司香港湾仔 皇后大道东183号 合和中心17楼1712–1716铺 股份上市地点 香港联合交易所有限公司（“联交所”） 股份代号 2286 公司网址 www.chen-xing.cn 2023年度报告辰兴发展控股有限公司3 财务摘要 辰兴发展控股有限公司（“本公司”）董事（“董事”）会（“董事会”）谨此向本公司股东（“股东”）宣布本集团连同其附属公司（统称“本集团”）截至二零二三年十二月三十一日止年度（“报告期”）的经审核年度业绩连同截至二零二二年十二月三十一日止年度的比较数字。 —报告期内本集团已签约销售额约人民币499.1百万元，相应的已签约建筑面积（“建筑面积”）约63,923平方米，较去年同期分别减少约21.3%及减少约21.2%； —报告期内本集团的收入约人民币300.4百万元，其中来自物业开发的收入约人民币298.2百万元； —报告期内本集团的毛亏损约人民币42.1百万元，其中来自物业开发的毛亏损约人民币44.3百万元； —报告期内本集团的净亏损约人民币145.8百万元，其中本公司权益持有人持有应占净亏损约人民币 151.8百万元； —于报告期末，本集团土地储备的总建筑面积达到约2,701,551平方米及土地储备的平均成本每平方米约人民币834.6元； —报告期内本集团的已签约平均售价（“平均售价”）每平方米约人民币7,807.8元； —报告期内本公司的每股基本亏损约人民币0.25元；及 —董事会已决议不宣派截至二零二三年十二月三十一日止年度的末期股息。 4辰兴发展控股有限公司2023年度报告 主席报告 尊敬的各位股东： 本人谨代表董事会提呈本集团截至二零二三年十二月三十一日止年度的全年业绩。 二零二三年业绩及回顾 二零二三年，中国房地产市场经历了一系列的政策调控与市场自我调整，房地产市场整体展现出较强的韧性，呈现出新的发展态势。总体来看，市场供需关系逐步趋于平衡，投资性购房需求得到抑制，而自住型购房需求稳步释放。二零二三年，各级政府部门针对房地产市场实施了一系列调控政策，包括限购、限贷、土地供应等政策，频繁优化楼市政策和出台各类调控机制，以稳定市场预期和防范市场风险。这些政策对房地产市场的投资氛围和消费心理产生了较大影响，使得市场回归理性，市场行业泡沫逐渐减少，在政策调控和市场机制的双重作用下，市场房价增速明显放缓，一线城市尤为明显。与此同时，二、三线城市房价增速相对平稳，部分城市甚至出现小幅下跌。但由于消费者置业意愿改变，消费信心不足，消费预期降低，导致销售总额和销售面积大幅减少，销售市场修复缓慢。 土地市场方面，政府加大了对土地供应的调控力度，土地供应结构更加合理，土地溢价率逐渐下降。房地产企业拿地策略也趋于谨慎，更加注重土地的使用效率和项目盈利性。在金融方面，随着金融监管的加强和房地产市场的规范发展，房地产金融风险得到有效控制。信贷政策对房地产市场的影响逐渐显现，房地产贷款增速放缓，许多房地产企业在信贷政策的影响下逐步缓解经营资金的压力。 二零二三年，房地产行业在技术创新、业务模式、服务提升等方面取得了显着进步。智能化、绿色化、个性化成为行业发展的新趋势。房地产企业纷纷加大研发投入，推动产品创新和服务升级，以适应市场需求的变化。 本公司亦受到房地产行业与市场环境的整体影响，二零二三年销售业绩总体低于预期目标，本公司的销售市场主要集中于三线、四线城市，库存积压较少，全年新开工面积较少，销售额大幅降低，但面临的风险仍处于可控范围，在董事会及本公司经营层的不懈努力下，及时调整经营策略，对公司业务进行分级筛选，通过集成业务和出售非重点项目以减缓经营压力，积极化解出现的风险，同时积极寻找优秀的合作伙伴共同发展，从而保证本集团稳定运营。 2023年度报告辰兴发展控股有限公司5 主席报告 于报告期内，本集团已签约销售额约人民币499.1百万元，较去年同期减少约21.3%；签约总建筑面积分别约63,923平方米，较去年同期减少约21.2%。 于报告期内，本集团实现收入约人民币300.4百万元，较去年同期减少约74.9%，其中来自物业开发的收入约人民币298.2百万元，较去年同期减少约74.9%。本公司权益持有人应占净亏损约人民币151.8百万元，较去年同期的本公司权益持有人应占净利润减少约1,553.8%，该减少主要是由于销售的减少以及房产项目计提减值准备所致。 于报告期末，本集团的土地储备面积约2,701,551平方米。 末期股息 董事会已决议不宣派截至二零二三年十二月三十一日止年度的末期股息。 二零二四年展望 二零二四年，随着政策调控的持续深入，房地产政策将继续保持稳健中性的基调，以构建房地产发展新模式为目标，出台更加精准的楼市优化政策措施，加强对房地产市场的监管，以促进房地产市场平稳健康发展。房地产供需结构将更加趋于平衡，将重点推进保障性住房、“平急两用”公共基础设施，城中村改造等工程，刚性和改善型住宅需求将增长。同时，在风险防控的基础上，金融机构将会为房地产企业提供合理的融资环境，加速推进行业集成，房地产行业的竞争将更加集中于自身实力，以适应市场变化的需要。同时，随着科技创新和行业变革的深入推进，房地产市场将迎来更加广阔的发展空间。 6辰兴发展控股有限公司2023年度报告 主席报告 随着宏观环境的改善，预计房地产市场将逐渐修复，但由于市场观望情绪较大，消费者信心不足和购买力降低，短期内市场修复过程将缓慢进行。同时，改善型住宅市场将迎来窗口期，随着刚需市场的饱和以及政府对合理改善型住宅需求释放的支持，预计未来改善型住宅需求将会迎来突破发展。根据对当前中国房地产市场形势及对未来发展形势的预判，二零二四年，本公司将顺应行业调整方向，把握市场周期变化，以去化库存和转向改善型住宅市场为主要方向，调整公司发展战略，抓住市场机遇，实现稳健发展。 二零二四年，本公司将跟随本公司项目所在城市出台的地方调控政策积极对经营战略做出相对应调整，及时调整营销策略，寻找市场突破口，加快销售回款，从销售端改善公司经营现状。同时，本公司将继续集成现有经营业务，盘活现有资产，处置闲置项目，增加本公司优质资产，降低经营风险。本公司将及时瞭解政策变化，有效利用金融信贷政策，多渠道寻找金融支持和合作伙伴，做好防范和化解本公司风险防控。 本公司将更加注重技术创新的应用，积极引入新技术，新材料，新工艺，提升建筑品质，将重点打造智能化和个性化，引入智能家居、智慧物业等产品，提升客户居住体验。随着环保意识的提升，绿色建筑将成为发展趋势，本公司将着力发展绿色建筑，深入研究节能、环保的建筑材料和工艺，满足消费者对绿色建筑的需求，更加符合市场和行业发展要求，以提高本公司产品市场竞争力。 本公司将继续专注于开发高端改善型住宅物业，抓住改善型住宅市场的机遇，将以满足改善型住宅置业需求，提供更高质量和更优服务的高端改善型住宅为目标，扩大高端改善型住宅市场份额，同时，本公司将通过行业集成和公司业务集成，探寻多元化的商业发展模式，积极顺应行业发展趋势，加强品牌建设和提供服务品质，全面提升本公司的行业竞争力。 致谢 最后，本人谨代表董事会对本公司管理层及全体员工的辛勤努力致以诚挚的谢意。同时，向广大投资者、客户、合作伙伴给予本集团的大力支持与信任表示由衷地感谢。 主席 白选奎 中国山西晋中 二零二四年三月二十七日 2023年度报告辰兴发展控股有限公司7 管理层讨论及分析 业务回顾 报告期内，本集团已签约销售额约人民币499.1百万元，较去年同期减少约21.3%。报告期内，本集团的收入约人民币300.4百万元，较去年同期减少约74.9%。收入中来自物业开发的收入约人民币298.2百万元，较去年同期减少约74.9%。报告期内，本集团的净亏损约人民币145.8百万元，其中本公司权益持有人应占净亏损约人民币151.8百万元。 已签约销售额 本集团截至二零二三年及二零二二年十二月三十一日止年度，已签约销售额分别约人民币499.1百万元及人民币634.1百万元，减少约21.3%。截至二零二三年及二零二二年十二月三十一日止年度已签约总建筑面积分别约63,923平方米及81,090平方米，减少约21.2%。本集团按地理位置划分的已签约销售额来自晋中、太原、绵阳、海口，分别约人民币29.6百万元、人民币88.5百万元、人民币334.2百万元、人民币46.8百万元，分别占本集团已签约销售额总额约5.9%、17.7%、67.0%及9.4%。 8辰兴发展控股有限公司2023年度报告 管理层讨论及分析 下表载列本集团截至