辰兴发展2022年度报告

2022ANNUALREPORT年度报告 目录 CONTENTS 2 4 5 7 23 28 42 62 96 102 103 104 106 108 110 201 公司资料财务摘要主席报告 管理层讨论及分析 董事及高级管理层履历董事会报告 企业管治报告 环境、社会及管治报告独立核数师报告 综合损益表 综合全面收益表综合财务状况表综合权益变动表综合现金流量表财务报表附注五年财务摘要 203 CorporateInformation 205 FinancialHighlights 206 Chairman’sStatement 209 ManagementDiscussionandAnalysis 225 BiographiesofDirectorsandSeniorManagement 230 Directors’Report 244 CorporateGovernanceReport 264 Environmental,SocialandGovernanceReport 298 IndependentAuditor’sReport 304 ConsolidatedStatementofProfitorLoss 305 ConsolidatedStatementofComprehensiveIncome 306 ConsolidatedStatementofFinancialPosition 308 ConsolidatedStatementofChangesinEquity 310 ConsolidatedStatementofCashFlows 312 NotestotheFinancialStatements 403 FiveYearFinancialSummary 公司资料 董事 执行董事 白选奎先生（主席）白武魁先生 白国华先生董世光先生 独立非执行董事 田华先生裘永清先生高建华女士 公司秘书 李谢佩珊女士 授权代表 白国华先生李谢佩珊女士 审核委员会 田华先生（主席）裘永清先生 高建华女士 薪酬委员会 田华先生（主席）高建华女士 白选奎先生 提名委员会 白选奎先生（主席）裘永清先生 高建华女士 核数师 香港立信德豪会计师事务所有限公司 执业会计师 香港中环 干诺道中111号永安中心25楼 主要往来银行 中国工商银行股份有限公司中国招商银行股份有限公司中国建设银行股份有限公司中国银行股份有限公司 山西银行股份有限公司 2辰兴发展控股有限公司2022年度报告 公司资料 法律顾问 有关香港法律 竞天公诚律师事务所有限法律责任合伙 有关中国法律 山西鼎正律师事务所 注册办事处 CricketSquare,HutchinsDrivePOBox2681GrandCaymanKY1-1111,CaymanIslands 中国办事处及主要营业地点 中华人民共和国（“中国”）山西省 晋中市榆次区安宁大街18号 香港主要营业地点 香港湾仔 皇后大道东248号大新金融中心40楼 股份过户登记处 ConyersTrustCompany(Cayman)LimitedCricketSquare,HutchinsDrive POBox2681GrandCaymanKY1-1111,CaymanIslands 香港股份过户登记分处 香港中央证券登记有限公司香港湾仔 皇后大道东183号合和中心 17楼1712-1716铺 股份上市地点 香港联合交易所有限公司（“联交所”） 股份代号 2286 公司网址 www.chen-xing.cn 2022年度报告辰兴发展控股有限公司3 财务摘要 辰兴发展控股有限公司（“本公司”）董事（“董事”）会（“董事会”）欣然向本公司股东（“股东”）宣布本公司连同其附属公司（统称“本集团”）截至二零二二年十二月三十一日止年度（“报告期”)的经审核年度业绩连同截至二零二一年十二月三十一日止年度的比较数字。 —报告期内本集团已签约销售额约人民币634.1百万元，相应的已签约建筑面积（“建筑面积”）约81,090平方米，较去年同期分别减少约3.3%及增加约9.5%； —报告期内本集团的收入约人民币1,195.9百万元，其中来自物业开发的收入约人民币1,188百万元； —报告期内本集团的毛利约人民币359.8百万元，其中来自物业开发的毛利约人民币369.5百万元； —报告期内本集团的净利润约人民币50.9百万元，其中本公司母公司拥有人持有应占净利润约人民币 10.4百万元； —于报告期末，本集团土地储备的总建筑面积达到约2,739,643平方米及土地储备的平均成本每平方米约人民币834.6元； —报告期内本集团的已签约平均售价（“平均售价”）每平方米约人民币7,819.7元； —报告期内本公司的每股基本盈利约人民币0.02元；及 —董事会已决议不宣派截至二零二二年十二月三十一日止年度的末期股息。 4辰兴发展控股有限公司2022年度报告 主席报告 尊敬的各位股东： 本人谨代表董事会欣然提呈本集团截至二零二二年十二月三十一日止年度的全年业绩。 二零二二年业绩及回顾 二零二二年，中国国内多地新型冠状病毒疫情反覆，房地产行业受到疫情的严重影响，出现诸多超预期的市场现象，国内许多大中型房地产企业爆发债务危机，出现项目停工、企业破产等系列问题，引发房地产企业在市场经济中的信用危机，中国房地产行业面临前所未有的生存危机和市场风险。二零二二年年中，中国政府监管机构出台一系列楼市保稳定政策和金融信贷优化政策，对房地产市场仍保持深度调整，市场发展增速放缓。一方面，受到新型冠状病毒疫情反覆的影响，消费者收入预期降低，许多房地产项目停工或违约，导致消费者消费信心不足，置业更加谨慎保守，普遍陷入观望情绪。另一方面，从市场供需端来看，国内房地产刚需型住宅市场供大于求，刚需产品存货数量和供应较多，但刚需能动释放较弱，而改善型住宅市场整体好于刚需型住宅市场，但消费者受到价格影响和购买资格限制，改善型住宅市场销售去化压力大。 在土地供应方面，受房地产市场持续调整、房地产企业资金承压影响，政府推地及房地产企业拿地意愿均不足，土地供求规模整体下降，土地拍卖市场整体表现低迷。土地供需市场表现分化，一线城市供需稳定，二线、三线城市推地数量减少，房企拿地谨慎，土地流拍撤牌率较高，市场表现低于以往年度。 在新型冠状病毒疫情反覆和房地产行业低潮的环境下，本公司在二零二二年的经营过程中亦受到较大影响，但本公司仍保持谨慎行事的原则，不断调整公司发展战略和经营策略以适应政策变化和市场发展需求，因此本公司经营业绩仍能保持平稳发展。 于报告期内，本集团已签约销售额约人民币634.1百万元，较去年同期减少约3.3%；已签约建筑面积约81,090平方米，较去年同期增加约9.5%。 于报告期内，本集团实现收入约人民币1,195.9百万元，较去年同期减少约23.8%，其中来自物业开发的收入约人民币1,188百万元，较去年同期减少约24.1%。本集团母公司拥有人应占期内溢利约人民币10.4百万元，较去年同期减少约86.7%，该减少主要是由于报告期内计提金融资产预期信贷亏损拨备导致。 于报告期末，本集团的土地储备面积约2,739,643平方米，上年同期为2,916,370平方米。 2022年度报告辰兴发展控股有限公司5 主席报告 末期股息 董事会已决议不宣派截至二零二二年十二月三十一日止年度的末期股息。 二零二三年展望 二零二三年，随着新型冠状病毒疫情形势好转，在“房住不炒”总基调下，宏观政策调控力度加大，积极的财政政策和稳健的货币政策促进中国经济稳步恢复，各地方因城施策力度加大，“保交楼”将仍然是重点目标，通过解决期房交付问题，提振市场情绪，稳住购房者预期。金融机构给予房企融资支持，缓解企业的资金压力，稳定市场主体预期；同时加强需求端政策支持力度，带动市场销售恢复；随着对政策和发展方向的深度研判，房地产行业及市场调控的目标将有所调整，从“促进房地产市场平稳发展”转向“房地产业良性循环和健康发展”，房地产行业逐步迈入高质量发展时代，预计整体市场供应结构将更多地向改善类项目倾斜，改善型产品将成为市场主流。 二零二三年，本公司将顺应房地产行业和市场的变化，积极适应新的行业政策与市场环境，公司整体战略以谨慎经营、防范风险为主，同时，将积极探索改善型住宅市场，抓住发展窗口期，深耕优选城市、优选项目，通过调整产品穿越行业周期，实现换仓。一方面，加大销售力度去库存，积极运用数据、新媒体工具精准行销，加速资金回笼，增强公司自身的抗风险能力。另一方面，公司将抓住改善型市场发展机遇，把握市场主流需求，加大改善性产品的建设力度，更加注重产品的设计与研发，积极培养与引进设计研发团队，提高本集团的产品市场竞争力与企业核心竞争力，在市场竞争中保持发展优势。 二零二三年是本公司处于战略转型和步入高质量发展的关键阶段，人才储备至关重要，本公司将积极寻找优秀人才，加快人才引进力度，解决人才瓶颈问题，加强公司人才梯队建设，为公司发展转型提供动力和人才保障。同时，公司实行精细化管理，与时俱进更新管理办法，提高中高层管理水准和管理素质，“降本增效”向管理要效益，实现本公司稳健、高质量发展。 致谢 最后，本人谨代表董事会对本公司管理层及全体员工年内的辛勤努力致以诚挚的谢意。同时，向广大投资者、客户、合作伙伴给予本集团的大力支持与信任表示由衷地感谢。 主席 白选奎 二零二三年三月二十四日 6辰兴发展控股有限公司2022年度报告 管理层讨论及分析 业务回顾 报告期内，本集团已签约销售额约人民币634.1百万元，较去年同期减少约3.3%。报告期内，本集团的收入约人民币1,195.9百万元，较去年同期减少约23.8%。收入中来自物业开发的收入约人民币1,188百万元，较去年同期减少约24.1%。报告期内，本集团的净利润约人民币50.9百万元，其中本公司母公司拥有人应占净利润约人民币10.4百万元。 已签约销售额 本集团截至二零二二年及二零二一年十二月三十一日止年度，已签约销售额分别约人民币634.1百万元及约人民币656.0百万元，减少约3.3%。截至二零二二年及二零二一年十二月三十一日止年度已签约建筑面积分别约81,090平方米及74,043平方米，增加约9.5%。本集团按地理位置划分的已签约销售额来自晋中、太原、绵阳、海口，分别约人民币53.6百万元、人民币102.6百万元、人民币463.9百万元及人民币14.0百万元，分别占本集团已签约销售额总额约8.5%、16.2%、73.2%及2.2%。 2022年度报告辰兴发展控股有限公司7 管理层讨论及分析 下表载列本集团截至二零二二年十二月三十一日止年度按地区划分的已签约销售额： 二零二二年 已签约销售额 （人民币 百万元） 二零二一年 已签约销售额 （人民币 百万元） 二零二二年 已签约建筑面积 （平方米） 二零二一年 已签约建筑面积 （平方米） 二零二二年 已签约平均售价 （人民币元╱平方米） 二零二一年 已签约平均售价 （人民币元╱平方米） 晋中颐郡小区 1.6 5.5 604 1,127 2,583.2 4,856.0 辰兴颐郡 38.0 66.5 5,693 9,200 6,676.7 7,230.9 熙苑 10.0 2.3 3,180 291 3,144.7 7,874.2 新兴国际文教城 （三期、四期及五期） 4.0 5.4 409 901 9,910.0 5,979.7 太原龙城优山美郡（一期） 64.2 25.1 9,212 2,468 6,971.7 10,189.9 龙城优山美郡（二期） 11.9 45.1 2,150 3,941 5,522.0 11,445.9 龙城优山美郡（三期） 26.5 81.3 3,290 10,230 8,041.6 7,948.4 绵阳优山美郡 — 0.4 — 189 — 1,977.5 天御 — 0.3 — 170 — 1,676.6 长兴