万事昌国际年报2023

* 2023年报 *仅供识别 目录 页次 公司资料2 主席报告及管理层之讨论及分析3 董事及高级管理人员简介11 董事会报告14 企业管治报告21 独立核数师报告29 经审核财务报表 综合： 损益表33 损益及其他全面收益表34 财务状况报表35 权益变动表37 现金流量表38 综合财务报表附注40 环境、社会及管治报告110 本集团之物业组合133 公司资料 董事会 执行董事 刘志勇先生（主席）刘志奇先生 （副主席兼董事总经理） 独立非执行董事 徐家华先生卢敏霖先生劳锦祥先生 审核委员会 卢敏霖先生（主席）徐家华先生 劳锦祥先生 薪酬委员会 徐家华先生（主席）刘志勇先生 刘志奇先生卢敏霖先生劳锦祥先生 提名委员会 刘志勇先生（主席）刘志奇先生 徐家华先生卢敏霖先生劳锦祥先生 公司秘书 邓张启女士 （于二零二三年十月二十六日获委任） 李应梁先生 （于二零二三年十月二十六日辞任） 主要往来银行 中国银行（香港）有限公司交通银行（香港）有限公司瑞士嘉盛银行（香港分行）中国银行 律师 吴汉英•方成生律师楼王、邓律师事务所 广东朗干律师事务所 核数师 开元信德会计师事务所有限公司 香港执业会计师 及注册公众利益实体核数师 香港湾仔 骆克道33号 万通保险大厦23楼 注册办事处 VictoriaPlace,5thFloor31VictoriaStreet HamiltonHM10Bermuda 主要营业地点 香港黄竹坑 业兴街11号南汇广场A座25楼22-28室 主要股份过户登记处 MUFGFundServices(Bermuda)Limited4thFloorNorth CedarHouse 41CedarAvenue HamiltonHM12Bermuda 股份过户登记香港分处 卓佳登捷时有限公司香港 夏悫道16号 远东金融中心17楼 主席报告及管理层之讨论及分析 本人谨代表万事昌国际控股有限公司（“本公司”）董事会（“董事会”）欣然提呈本公司及其附属公司（“本集团”）截至二零二三年十二月三十一日止年度之全年业绩。 业务回顾投资物业 香港 本集团在香港的投资物业主要包括写字楼大厦、工业大厦、零售商铺及停车场。投资物业组合于二零二三年为本集团带来稳定的租金收入约74,000,000港元（二零二二年：72,000,000港元）。 中国上海 本集团于中国上海拥有以“温莎国际”之名经营三大物业项目，包括合共约182幢酒店式服务别墅及126个酒店式服务公寓单位。温莎国际为上海优质酒店式服务别墅及公寓之标志，广为外国领事及外国商社驻上海人员所认可。该等位于上海的物业于二零二三年平均出租率经常达约81%，并且为本集团带来租金及管理费收入约162,000,000港元（二零二二年：166,000,000港元）。 中国珠海 珠海前山项目 本集团持有一幅共36,808平方米位于珠海前山的商业用地，目前该用地还有部分居民没有搬迁，拆迁工作由当地政府负责，然而拆迁进度缓慢。 为了加快拆迁进度，本集团较早前向当地政府提出在该商业用地上划出一部分土地兴建住宅用于安置居民作原地回迁的规划调整建议，但该建议需要多个政府部门的协调，例如用地规划变更等工作，目前本集团正在等待有关政府部门的意见及批覆。 主席报告及管理层之讨论及分析 珠海斗门项目 于二零二一年二月二十四日，珠海市自然资源局就收回一幅先前由本集团拥有，位于珠海斗门的酒店、商业及会展用途94,110.84平方米土地（“斗门土地”）出具一份最新的补偿决定书（珠自然函 （2021）52号），补偿金额为约205,538,000人民币。 管理层认为珠海市自然资源局作出上述补偿决定没有法律依据，违反法定程序。当中，珠海市自然资源局不但未有在上述补偿决定书列明相关的法律依据，其再一次在未有取得本集团的同意下单方面聘用评估机构，而且提交予该评估机构作为评估依据的资料文件亦未经本集团核实，结果造成斗门土地的评估严重失实，对本集团并不公平。为保障本集团的合法权益，本集团已向包括珠海市自然资源局在内的当地政府部门提出行政诉讼，而有关司法程序目前仍在进行当中。 截至批准该等综合财务报表日期，本集团尚未就有关收回斗门土地的补偿金额与珠海市自然资源局达成共识。尽管如此，预期不会对本集团的日常运营及财务状况造成重大负面影响。 金融投资 本集团于二零二三年十二月三十一日持有高流动性股权投资约803,000,000港元（二零二二年十二月三十一日：761,000,000港元），主要为在香港上市之蓝筹股票及交易所买卖基金。本集团持有该等股权投资用作长线投资及赚取股息收入。 于二零二三年十二月三十一日将投资组合按市值计算时，本集团之股权投资于本年度录得公平值净收益约43,000,000港元（二零二二年：亏损56,000,000港元）及股息收入约47,000,000港元（二零二二年：35,000,000港元）。 主席报告及管理层之讨论及分析 于二零二三年十二月三十一日，本集团所持有之股权投资如下： 公平值 公平值 变动之已变现 变动之未变现 于二零二三年 于二零二三年 收益 收益╱（亏损） 股息收入 公平值╱ 十二月三十一日 所持股份数目 十二月三十一日 截至二零二三年 截至二零二三年 截至二零二三年 账面值 占本公司 股份 于二零二三年 所持有股权 十二月三十一日 十二月三十一日 十二月三十一日 于二零二三年 资产总值 代号 公司名称 主要业务 十二月三十一日 百份比 投资成本 止年度 止年度 止年度 十二月三十一日 百份比 千股 % 千港元 千港元 千港元 千港元 千港元 % 2800 盈富基金 根据香港法例以单位信托形 式设立的集体投资基金，提供紧贴恒生指数表现之 投资回报。 7,850 0.10 196,381 – (21,430) 5,103 134,942 1.02 5 汇丰控股有 银行和金融服务，通过零售银 限公司 行与财富管理（RBWM）、商业银行（CMB）、环球银行与市场（GB＆M）以及全球私人银行（GPB）四个业务部门管理其产品与服务。 5,743 0.03 385,760 – 82,981 23,838 361,788 2.74 2828 恒生中国企 恒生投资指数基金系列之附 业指数上 属基金，为根据香港法律 市基金 以伞子基金形式成立的单位信托基金，其旨在于扣除费用前尽实际可能紧贴恒生中国企业指数之表现。 2,664 0.63 337,354 – (25,521) 4,316 155,631 1.18 主席报告及管理层之讨论及分析 公平值 公平值 变动之已变现 变动之未变现 于二零二三年 于二零二三年 收益 收益╱（亏损） 股息收入 公平值╱ 十二月三十一日 所持股份数目 十二月三十一日 截至二零二三年 截至二零二三年 截至二零二三年 账面值 占本公司 股份 于二零二三年 所持有股权 十二月三十一日 十二月三十一日 十二月三十一日 于二零二三年 资产总值 代号 公司名称 主要业务 十二月三十一日 百份比 投资成本 止年度 止年度 止年度 十二月三十一日 百份比 千股 % 千港元 千港元 千港元 千港元 千港元 % 3988 中国银行股 银行和金融服务，从事银行 份有限公 业及有关的金融服务的中 司 国公司。 29,300 0.04 101,558 – 4,102 7,381 87,314 0.66 941 中国移动有 电信及相关业务，从事移动 限公司 业务、有线宽带业务及物联网（IoT）业务的中国公 司。 340 0.00 31,219 – 4,437 1,578 22,032 0.17 2628 中国人寿保 人寿保险，提供一系列保险 险股份有 产品，包括个人及团体人 限公司 寿保险、健康险及意外险 产品的中国公司。 1,000 0.01 29,741 – (3,280) 533 10,120 0.08 857 中国石油天 石油天然气，从事石油和天 然气生产和分销业务的中国公司。 2,378 0.01 24,819 – 3,781 1,122 12,269 0.09 56,014 – (2,175) 2,953 19,312 0.14 – 42,895 46,824 803,408 6.08 然气股份有限公司 其他上市证券# #其他上市证券主要指本集团于11家公司的股份（主要在香港联合交易所有限公司主板上市之公司）之投资。于二零二三年十二月三十一日，该等投资各自的账面值少于本集团总资产的1%。 主席报告及管理层之讨论及分析 董事会知悉股权投资之表现可能受到环球经济，中国和香港股票市场之波幅以及其他可影响其价值之外围因素影响。管理层将密切监察各股权投资之表现及市场状况之转变以减低有关股权投资可能产生之金融风险。本集团会于董事会认为合适时调整本集团之投资组合。 财务回顾 本集团于二零二三年十二月三十一日止年度录得净溢利下降33%至约249,000,000港元（二零二二年：371,000,000港元）。溢利明显下降主要由于在二零二三年(i)投资物业公平值收益减少；及(ii)增加两倍之融资成本。 本集团于二零二三年录得租金及物业管理费收入下降约0.8%至约237,000,000港元（二零二二年： 239,000,000港元）。年内，来自香港的租金收入录得上升约3%至约74,000,000港元（二零二二年： 72,000,000港元），而来自上海的酒店式服务公寓单位及别墅的租金及管理费收入则下降约2%至约162,000,000港元（二零二二年：166,000,000港元）。 本集团之股权投资于二零二三年录得公平值收益增加至约43,000,000港元（二零二二年：亏损56,000,000港元）。年内产生自该等股权投资的股息收入增加约34%至约47,000,000港元（二零二二年：35,000,000港元）。 本集团所持有的投资物业于二零二三年录得的公平值收益较二零二二年减少约64%至约141,000,000港元（二零二二年：392,000,000港元）。于二零二三年十二月三十一日，本集团的投资物业公平值较去年底上升约1%至约11,141,000,000港元（二零二二年：11,022,000,000港元）。 重大收购及出售附属公司、联营公司及合营企业 截至二零二三年十二月三十一日止年度，本集团并无任何重大收购及出售附属公司、联营公司及合营企业活动。 外币风险 本集团之货币资产、负债及交易主要以人民币、港元、美元及马来西亚令吉计值。本集团所面对之外汇风险主要与人民币有关，因此可能影响本集团之表现。管理层知悉人民币持续波动可能引致之外汇风险，并将密切监察其对本集团表现之影响，并于适当时候对冲其货币风险。 于二零二三年十二月三十一日，本集团并无任何作外币对冲用途之金融工具。 主席报告及管理层之讨论及分析 流动资金及财务资源 本集团一般以内部产生之现金流量及香港主要往来银行提供之银行融资拨付经营所需资金。为维持流动资金及提高利息收益率，本集团于二零二三年十二月三十一日以高流动性股权投资约803,000,000港元（二零二二年：761,000,000港元）之形式持有流动性资产。本集团于二零二三年十二月三十一日之现金及现金等值项目约为453,000,000港元（二零二二年：571,000,000港元）。 于二零二三年十二月三十一日，本集团之银行借贷总额约为1,537,000,000港元（二零二二年：1,499,000,000港元），并以本集团位于香港及上海之若干投资物业之法定押记作为抵押。本集团之银行借贷以浮动利息计算为主。于二零二三年十二月三十一日，本集团之银行借贷到期，并无计入任何按要求偿还条款之影响，情况如下： 千港元 一年内 491,449 第二年 45,500 第三至第五年（首尾两年包括在内） 1,000,500 总值 1,537,449 按银行借贷总额约1,537,000,000港元（二零二二年：1,499,00