鋑联控股二零二二年年报

2公司资料 3年度大事及奖项 4主席报告 7董事简历 10企业管治报告 21企业社会责任报告 23环境、社会及管治报告 42董事会报告 54管理层讨论及分析 57独立核数师报告 64综合收益表 65综合全面收入表 66综合资产负债表 68综合权益变动表 69综合现金流量表 70综合财务报表附注 126投资物业详情 128五年财务概要 董事会 执行董事 黄建业先生（主席） 黄静怡女士卢展豪先生黄耀铭先生 独立非执行董事 沙豹先生何君达先生黄宗光先生李伟强先生 审核委员会 何君达先生（委员会主席） 沙豹先生黄宗光先生李伟强先生 薪酬委员会 何君达先生（委员会主席） 黄建业先生沙豹先生黄宗光先生李伟强先生 提名委员会 黄建业先生（委员会主席） 沙豹先生何君达先生黄宗光先生李伟强先生 公司秘书 梅雅美女士 授权代表黄静怡女士施嘉明先生 注册办事处CricketSquareHutchinsDrive P.O.Box2681 GrandCaymanKY1-1111CaymanIslands 香港总办事处及主要营业地点 香港 德辅道中19号环球大厦 25楼2505-8室 核数师 罗兵咸永道会计师事务所 执业会计师 注册公众利益实体核数师 香港中环 太子大厦 22楼 主要往来银行 中国银行（香港）有限公司星展银行（香港）有限公司恒生银行有限公司 上海商业银行有限公司 香港上海汇丰银行有限公司 股份过户登记总处 ConyersTrustCompany(Cayman)Limited CricketSquareHutchinsDrive P.O.Box2681 GrandCaymanKY1-1111CaymanIslands 股份过户登记香港分处 卓佳登捷时有限公司香港 夏悫道16号 远东金融中心17楼 公司网址 www.legendupstarholdings.com 股份代号 459 因应疫情举办各项视像形式或实体记者会 早于通关之前，集团已领先业界，多次举办记者会，为客户分析市况及分享各项研究数字，透过专业的市场数据及分析，提供各类型工商铺信息。 香港主要购物区街铺空置及商户分布调查报告 集团每年均会发布多次调查报告，详尽分析铜锣湾、尖沙咀、中环、旺角及元朗五个主要购物区之吉铺数字及商户分布情况，并因应市况加入不同行业之数据分析，报告详细分析行业市况，以助客户掌握最新市场动向，作出最佳部署。 策略性扩充分行网络 集团看准通关后市况复苏的商机，率先在各区扩充分行网络，包括在葵涌开设美联工商iCITY旗舰店、于核心区域港景汇开设美联旺铺的九龙站分店，并于金钟海富中心一连开设三家分行，于策略性区域进行扩展，为客户提供最高质素的服务。 扬威第54届“杰出推销员奖” 着重培训人才一向是集团的宗旨之一，2022年共有2位精英荣获香港管理专业协会“杰出推销员奖”，肯定他们作为成功推销员的贡献，同时肯定集团在培育人才方面的能力。 03 业绩回顾 鋑联控股有限公司（“本公司”）及其附属公司（统称“本集团”或“集团”）宣布截至二零二二年十二月三十一日止年度，本集团权益持有人应占亏损为港币3,689,000元（二零二一年：权益持有人应占溢利港币49,839,000元）。 报告期内，本集团财务业绩大幅倒退，主要由于香港受新型冠状病毒疫情之相关限制及措施、中港长期封关、利息攀升以及投资意欲疲弱而造成不利市场之情况，导致香港非住宅物业之成交金额及成交量均录得显着跌幅。 多重阴霾影响经济重创工商铺市场 二零二二年香港非住宅物业市场的交投活动急转直下。非住宅物业市场三大板块，即写字楼、工厦及铺位的交投量均录得显着跌幅。非住宅物业市场表现疲弱，是受到香港经济环境不振，而且复常步伐较其他城市（尤其新加坡）缓慢，加上香港与中国内地其时仍未通关，以及美国联邦储备局加息等多重因素拖累。 受疫情持续的影响，二零二二年香港本地生产总值下跌3.5%。香港长久以来被视为连接中国内地与世界的桥梁，而金融、旅游及零售业一直是本港的经济支柱。惟疫情以来香港未能与中国内地通关，对本地经济造成沉重打击，零售业更是首当其冲。二零二二年内本港对入境旅客实施防疫相关限制，令香港与外界隔绝，观光及商务旅客绝迹，旅游业陷入停顿。反观新加坡捷足先登，在二零二二年八月已经放宽旅客入境要求，带动旅游及经济等活动复常。香港“跑输”新加坡的忧虑加剧，本港营商信心亦因此锐减。二零二二年多个国际会议、展览及大型活动包括乐施毅行者及香港渣打马拉松未能如期在本港举行，对香港的国际形象造成损害。 此外，加息阴霾亦重创非住宅物业市场。世界各国央行均提高利率以抑制通货膨胀和维持货币稳定，此举严重拖累本港楼市。一方面，加息令借贷成本上升，导致对非住宅物业的投资意欲减少。另一方面，大幅上升的大额定期存款利率，令不少投资者的注意力移离地产投资。 报告期内，商业活动萎缩导致市场对办公空间的需求减少。根据土地注册处资料显示，二零二二年写字楼注册量仅录得817宗，较二零二一年录得的1,335宗下降38.8%。此外，加息压抑投资需求，导致工厦业主延迟推出项目。二零二二年工厦单位注册量较二零二一年下降34.3%至2,501宗。本港零售业受到经济衰退及入境旅客大幅减少的影响，因此铺市的表现欠佳，于二零二二年全年铺位注册量只录得1,176宗，较二零二一年下降34.2%。 积极落实业务多元化把握物业投资机遇 非住宅物业市场销售和租务交投大幅下降，对本集团的整体收入和盈利造成显着的影响。除此之外，住宅楼市同样极度淡静，住宅交易宗数大幅下跌，本集团的转介佣金收入亦随之减少。 虽然面临重重挑战，但本集团仍能于另外两个业务领域取得进展。报告期内，本集团旗下借贷业务骏联信贷有限公司在收入及经营利润上均录得增长。尽管经济环境恶劣，导致部份物业借贷出现违约，但因本集团采取审慎的贷款与价值比率，为信贷风险提供了足够的安全缓冲。此外，有赖于本集团努力提升旗下物业出租率，使物业投资组合作出正面贡献。然而，本集团财务业绩受到投资物业重新估值拖累，以致报告期内录得估值亏损约港币11,300,000元。在市场调整期，本集团乘势趁低价购入物业，以助强化集团的物业投资组合。 展望 疫后复苏指日可待市场气氛逐渐回暖 香港非住宅物业市场已渐复苏，主要受以下几个关键因素推动，当中包括香港与内地通关、本港经济复苏、加息步伐放缓、港府启动措施抢人才，以及致力吸引国际企业来港。但复苏较预期慢，相信非住宅物业市场仍需一段时间回复至疫情前水平。 随着本港在二零二三年一月撤销大部份防疫相关限制，香港与内地恢复通关，相信可刺激本地旅游业及跨境商业活动，从而带动非住宅市场交投气氛回升，预料将有更多企业在本港创建据点或扩张其现有业务。此外，取消适用于入境旅客之防疫相关限制，相信有助香港恢复国际城市的地位。在港营运的企业及举行的展览数量料将持续回升，令写字楼及铺位的需求增多，为非住宅物业市场发展注入动力。 港府积极宣传香港人才企业有望回流 港府在二零二二年末推行“高端人才通行证计划”，旨在吸引各地具备高技能专业人才来港，预计可有助企业更轻易招聘人才及进行业务扩张，办公空间的需求亦会随之上升。此外，部份该等人才可能选择香港作为创业基地，继而对物业市场产生全新的需求。而重启“资本投资者入境计划”亦可望惠及香港经济。港府更推动了“你好，香港”活动，向旅客派发50万张机票和超过100万份“香港有礼”旅客消费优惠券，吸引世界各地旅客来港，有望带动本地旅游业及零售业复苏。 与此同时，港府积极出访外地宣传香港优势，招揽国际企业来港营商。二零二三年一月特首李家超率领由政府高级官员和商界领袖组成的30人代表团访问中东，并与沙特阿拉伯签署共六项协议，加强双方经济领域合作。此行期间港府更邀请沙特阿拉伯石油公司沙特阿美(Aramco)及其子公司来港投资和上市。若上市顺利实行，将进一步提高香港作为主要国际金融中心的声誉。 05 通胀威胁仍在惟料加息幅度温和 二零二二年通胀肆虐，重创全球经济，促使各国央行加息应对。通货膨胀导致工资上胀，加剧薪酬与物价循环上升的风险。不过，目前各种迹象显示通胀压力可能正在逐渐减弱。美国联邦储备局主席鲍威尔(JeromePowell)亦于二零二三年二月表示，美国通胀升幅已开始减慢。惟经过连串大幅加息后，通胀率仍高于美国联邦储备局目标水平。而部份导致通胀的因素，如俄乌冲突等相信未能于短期内消失，故市场仍忧虑美国联邦储备局或会继续加息，但相信幅度将较以往温和。 本港重回正轨集团蓄势待发 纵使市场风险如息口上升及地缘政治之紧张局势仍挥之不去，但本集团预计非住宅物业市场的表现将于二零二三年有所改善，本集团将继续全力以赴巩固市场地位。疫情三年间本地楼市格局天翻地覆，随着屯马线及东铁线过海段通车、西九文化区持续发展、新兴的办公室和遥距的混合工作模式以及电商业务的普及，时至今日客户对非住宅物业的需求早已改变。本集团深信旗下员工处于最有利位置把握日新月异的市场环境，积极迎合客户所需，并相应调整其业务策略。同时，本集团将深化与相关公司美联集团的合作，从住宅单位的销售中赚取更多转介佣金。 本集团预料借贷业务和物业投资组合的营商环境同样会有所改善。本集团将继续致力提高旗下物业的出租率，并增加租金收入，以提升物业投资组合的回报。此外，本集团或将继续收购具潜力的物业。至于借贷业务，相信当本港经济复常时，贷款需求有望随之上升。 感谢 本人藉此机会向股东及客户致上衷心感谢，同时亦十分感激管理层及员工于报告期内所付出的努力渡过疫情难关。希望香港各界能摆脱疫情阴霾，重新出发，捉紧经济复苏带来的各种机遇，为集团创造更美好前景。 主席 黄建业 香港，二零二三年三月二十七日 执行董事 黄建业先生，73岁，自二零一九年十月起出任本公司之主席及执行董事。彼亦为本公司提名委员会之主席及薪酬委员会之成员。 黄先生负责带领董事会、制定及监察本集团整体企业发展方向及策略、以及推动董事会及各董事尽展所长。 黄先生于一九七三年成立美联物业，在香港、中国及海外地产代理业务拥有超过49年经验。彼是按揭经纪业务之先驱，将按揭转介服务引进香港。黄先生亦为美联集团有限公司（“美联”）（一间于香港联合交易所有限公司（“联交所”）主板上市之公司）之主席及执行董事。黄先生目前为香港专业人士协会荣誉顾问，以及美联慈善基金有限公司之主席及终生董事。此外，黄先生曾担任深圳市全国政协委员会委员、香港地产代理监管局成员、香港特别行政区政府中央政策组非全职顾问，以及香港专业人士协会副会长。 黄先生为LuckGainHoldingsLimited及WealthBuilderHoldingsLimited之董事，该等公司为本公司之主要股东（定义见证券及期货条例第XV部）。彼乃本公司执行董事黄静怡女士及黄耀铭先生之父亲。 黄静怡女士，42岁，自二零一一年十二月起出任本公司之执行董事。于二零零七年六月至二零零八年三月，彼曾任本公司之执行董事。彼为本公司风险委员会之主席。 黄女士负责制定、监察及落实本集团之整体企业策略及政策以及企业发展及管治。彼亦负责本集团之整体管理及销售营运，并监督其他职能，包括财务、专业服务、投资者关系、信息科技以至企业传讯等。黄女士具有扎实之地产行业经验，并一直对本集团之增长及发展作出重大贡献。黄女士亦为美联之执行董事。彼为美联慈善基金有限公司之董事及副会长。 黄女士为香港会计师公会之资深会员。彼持有香港大学工商管理学（会计及财务）学士学位，及香港科技大学商学院工商管理学硕士学位。黄女士自二零一九年十一月起获委任为地产代理监管局之成员，及自二零二二年三月起获委任为香港房地产科技协会之董事会成员。彼为香港专业人士协会行政委员会副主席及香港都会大学资助及发展基金委员会之成员。 黄女士为LuckGainHoldingsLimited及WealthBuilderHoldingsLimited之董事，该等公司为本公司之主要股东（定义见证券及期货条例第