伟禄集团2023 年度报告

年度报告 2023 目录 公司资料2 主席报告书3 物业项目概要5 管理层讨论及分析8 本公司董事及本集团高级管理人员之履历32 董事会报告35 企业管治报告45 环境、社会及管治报告57 独立核数师报告92 综合损益表99 综合损益及其他全面收益表100 综合财务状况表101 综合权益变动表103 综合现金流量表106 综合财务报表附注108 五年财务概要274 于二零二三年十二月三十一日持有之主要物业275 公司资料 董事会 执行董事 林晓辉（主席） 苏娇华（行政总裁） 林晓东 独立非执行董事 余亮晖方吉鑫何振琮 审核委员会余亮晖（主席）方吉鑫 何振琮 薪酬委员会方吉鑫（主席）林晓辉 余亮晖 提名委员会林晓辉（主席）余亮晖 方吉鑫 公司秘书 曾展鹏 法律顾问 李智聪律师事务所德普律师事务所夏礼文律师行 独立核数师 致同（香港）会计师事务所有限公司香港铜锣湾 恩平道28号利园二期11楼 主要往来银行 中国银行（香港）有限公司创兴银行有限公司 星展银行（香港）有限公司广东华兴银行 广州农村商业银行 兴业银行股份有限公司深圳农村商业银行 主要股份过户登记处 MUFGFundServices(Bermuda)Limited4thFloorNorth CedarHouse 41CedarAvenueHamiltonHM12Bermuda 香港股份过户登记分处 卓佳登捷时有限公司香港 夏悫道16号 远东金融中心17楼 总办事处兼主要营业地点 香港中环康乐广场1号 怡和大厦24楼 注册办事处ClarendonHouse2ChurchStreet HamiltonHM11Bermuda 股份代号 1196 公司网站 http://www.realord.com.hk 伟禄集团控股有限公司02 2023年报 主席报告书 各位股东： 本人欣然公布伟禄集团控股有限公司（“本公司”，连同其附属公司统称为“本集团”）截至二零二三年十二月三十一日止年度（“二零二三年财政年度”）之年度报告。 业绩 于截至二零二三年十二月三十一日止年度，本集团所录得之总收益为801,500,000港元，较截至二零二二年十二月三十一日止年度（“二零二二年财政年度”）之1,198,800,000港元减少33.1%。毛利按年增长11.1%至319,400,000港元（二零二二年财政年度：287,400,000港元）。本集团于二零二三年财政年度录得纯利41,300,000港元，较二零二二年财政年度之602,600,000港元减少93.1%。基于年内已发行股份加权平均数1,440,709,880股股份，每股基本盈利为5.32港仙（二零二二年财政年度：每股基本盈利7.83港仙）。 二零二三年财政年度的纯利包括(i)股东应占投资物业公平价值变动收益净额（扣除递延开支）828,600,000港元（二零二二年财政年度：658,800,000港元）；(ii)发展中物业减值亏损拨备拨回（扣除递延税项开支）46,600,000港元（二零二二年财政年度：发展中物业拨备（扣除递延税项抵免）：75,200,000港元）；(iii)百货业务之商誉减值亏损63,200,000港元（二零二二年财政年度：零）；(iv)汇兑收益净额59,400,000港元（二零二二年财政年度：358,100,000港元）；及(v)财务费用766,400,000港元（二零二二年财政年度：727,800,000港元）。 股息 本公司董事（“董事”）并不建议就截至二零二三年十二月三十一日止年度派发中期及末期股息（二零二二年财政年度：无）。全年之股息总额为零（二零二二年财政年度：零）。 伟禄集团控股有限公司03 2023年报 主席报告书 有关加勒比及拉丁美洲市场之企业策略及业务计划 就加勒比及拉丁美洲市场之企业策略及业务计划而言，本集团希望凭藉其于格林纳达发展一个包括教育设施、学生公寓、酒店及度假设施、商业开发及购物设施，以及在较长计划中设立大学机构及相关便利服务设施的项目（“格林纳达项目”）之经验，进而于加勒比经济区及拉丁美洲地区开拓更多投资机遇。本集团已经进一步锁定在另外四个加勒比国家进行投资，即安提瓜及巴布达、圣卢西亚、圣基茨及尼维斯，以及多米尼（前述四个国家连同格林纳达，合称“指定加勒比国家”）。本集团已确定四个领域的投资建议，冀与相关地方政府合作，为加快各国之经济发展作出贡献。此四个领域包括：(i)清洁能源板块；(ii)教育板块；(iii)旅游板块；及(iv)零售板块。 本集团之策略是寻求专业投资者共同投资于指定加勒比国家及巴拿马共和国之项目。此外，本集团现正物色实力雄厚兼具出色往绩之商业伙伴一同参与此等项目。根据项目之规划及可行性研究，以及各地方政府之必要批准，预计本集团将于不久将来在指定加勒比国家及巴拿马共和国开展此等项目。 本集团将继续制订于加勒比及拉丁美洲地区之业务计划并物色其他板块的新潜在投资机遇，包括但不限于当地的银行和保险、海水淡化和污水处理、通用航空和海上客运、基础设施工程、国际大宗商品贸易、矿业资源开发及海上石油天然气开采等板块，以实现股东利益及回报之最大化。 致谢 本人谨此代表董事会衷心感谢全体员工竭诚效力，并感谢客户、供应商及业务伙伴，以及最重要的股东在这充满挑战的经营环境下坚定不移地支持本集团。 承董事会命 主席 林晓辉 香港，二零二四年三月二十五日 伟禄集团控股有限公司04 2023年报 物业项目概要 中国深圳南山区 1.莱英花园城市更新项目（亦称“莱英花园”） 莱英花园是集团首个进驻深圳市南山区的高阶商住物业开发项目，将打造成为集居住、公寓、购物、娱乐、休闲于一身的商住综合项目。项目地处南山科技园及金融区，距离深圳地铁1号线高新园站仅约700米。本集团持有莱英花园之51%权益。 中国深圳龙华区 2.冠彰电器厂城市更新项目（亦称“茜坑物业”） 位于深圳市龙华区福城街道的茜坑物业是集团在龙华区正在落实的住宅开发项目，属“工改住”（工业用地改建成住宅）安居型商品房商住项目，总建筑面积约112,000平方米，而且临近深圳地铁4号线北延线竹村站，将坐拥龙华区城市更新所带来的红利。本集团持有茜坑物业之100%权益。 3.伟禄雅苑–先施购物中心 伟禄雅苑是集团在深圳市龙华区首个开发的商住综合项目，位于深圳龙华区观湖街道环观南路，与深圳市有轨电车高新区东站距离不到100米，可接驳至深圳地铁4号线，交通便利。项目总建筑面积约23万平方米，涵盖2,016个住房单位、一幢商务公寓、商场、零售商铺及停车位。住房单位属企业人才房，由政府统一配售，至于建筑面积约51,000平方米的商务公寓、购物中心、零售商铺、停车位则由本集团持有。先施购物中心属项目内的购物中心，是集团旗下首个社区购物中心项目，将打造成汇聚生活配套、娱乐休闲、亲子教育和特色餐饮于一身的商务及购物中心，营造温馨便捷空间，创见社区美好生活。 伟禄集团控股有限公司05 2023年报 物业项目概要 4.前海伟禄跨境物流园城市更新项目（亦称“樟坑径物业”） 樟坑径项目是本集团持有之工业物业，位于深圳市龙华区樟坑径。本集团于二零一七年二月向龙华区城市更新局申请把其工业用途更改为商住用途。根据政府机关发出之通知，申请现由相关部门处理及审阅，而于报告日期仍在审批中。目前物业作租赁用途。 中国深圳光明区 5.伟禄科技园 伟禄科技园项目位于深圳光明区光明街道，用地面积约2万平方米，一期及二期约81,000平方米建筑面积的写字楼及公寓，邻近深圳地铁6号线凤凰城站。一期现时出租予一间拥有国际品牌酒店营运经验的酒店营运商。该营运商已就该项物业开展翻新及改装工程，以作酒店用途。 伟禄集团控股有限公司06 2023年报 物业项目概要 格林纳达圣乔治教区 6.格林纳达项目 格林纳达项目包括位于格林纳达圣乔治教区的哈特曼山地区并分为三个地段（“该项目用地”），面积为450英亩（约1,821,084平方米）。本集团持有格林纳达项目70.5%权益。 该项目用地之地段1、地段2及地段3分别包含148英亩（约 598,934平方米）、114英亩（约461,341平方米）及188英亩 （约760,809平方米）之测量面积，用于格林纳达项目之发展。格林纳达项目涉及发展一个混合物业项目，包括教育设施、学生公寓、酒店及度假设施、商业开发及购物设施，以及较长计划中设立大学机构及相关便利服务设施。 伟禄集团控股有限公司07 2023年报 管理层讨论及分析 本集团于本年度之业务主要包括物业投资、发展及商业运营（“物业分类”）；金融服务，包括企业融资顾问、资产管理、证券经纪服务、保证金融资及放债（“金融服务分类”）；环保产业，主要为拆除、加工、贸易及销售废料（“环保分类”）；分销及销售汽车零件（“汽车零件分类”）；财经印刷、数码印刷及其他相关服务（“商业印刷分类”）；经营百货及提供一般及人寿保险（“百货分类”）；及提供公民投资计划之公民入籍申请及顾问服务，以及开发位于格林纳达的项目，当中混合一系列教育设施、学生宿舍、酒店及度假村设施、商业开发及购物设施以及长远的大学机构计划及相关设施（“拉美及加勒比分类”）。 整体财务回顾 截至二零二三年十二月三十一日止年度（“二零二三年财政年度”），本集团所录得之总收益为801,500,000港元，较截至二零二二年十二月三十一日止年度（“二零二二年财政年度”）之1,198,800,000港元减少33.1%。本集团于二零二三年财政年度录得纯利41,300,000港元，较二零二二年财政年度之602,600,000港元减少561,300,000港元。 收益及毛利 本集团按经营及报告分类划分之收益分析如下： 二零二三年财政年度二零二二年财政年度收益增加╱（减少） 占总收益占总收益 百万港元 百分比(%) 百万港元 百分比(%) 百万港元 变动(%) 物业分类 19.3 2.4% 14.5 1.2% 4.8 33.1% 金融服务分类 142.5 17.8% 125.8 10.5% 16.7 13.3% 环保分类 357.8 44.6% 705.0 58.8% (347.2) (49.2%) 汽车零件分类 43.1 5.4% 141.0 11.8% (97.9) (69.4%) 商业印刷分类 54.7 6.8% 59.1 4.9% (4.4) (7.4%) 百货分类 145.6 18.2% 146.3 12.2% (0.7) (0.5%) 拉美及加勒比分类 34.8 4.3% 5.9 0.5% 28.9 489.8% 其他 3.7 0.5% 1.2 0.1% 2.5 208.3% 总计 801.5 100.0% 1,198.8 100.0% (397.3) (33.1%) 伟禄集团控股有限公司08 2023年报 管理层讨论及分析 整体财务回顾（续） 收益及毛利（续） 本集团于二零二三年财政年度的收益为801,500,000港元，较二零二二年财政年度1,198,800,000港元减少397,300,000港元或33.1%。收益之变动乃主要由于以下各项之净影响：(i)环保分类减少347,200,000港元；(ii)汽车零件分类减少97,900,000港元；(iii)金融服务分类增加16,700,000港元；及(iv)拉美及加勒比分类增加28,900,000港元。有关分类收益变动的原因载于各分类的财务回顾一节。 毛利增加32,000,000港元至319,400,000港元（二零二二年财政年度：287,400,000港元）乃主要由于金融服务分类及拉美及加勒比分类之收益增加，而该等分类较其他分类有较高之毛利比率。 其他收入 其他收入主要指应收WinDynamicLimited（“WinDynamic”）送赠之推算利息收入、信贷减值应收贷款之利息收入、政府补助及银行利息收入。其他收入由二零二二年财政年度之33,400,000港元轻微减少至二零二三年财政年度之32,000,00