伟禄集团2022 年度报告
目录 公司资料2 主席报告书3 物业项目概要5 管理层讨论及分析8 本公司董事及本集团高级管理人员之履历32 董事会报告35 企业管治报告45 环境、社会及管治报告57 独立核数师报告92 综合损益表99 综合损益及其他全面收益表100 综合财务状况表101 综合权益变动表103 综合现金流量表105 综合财务报表附注107 五年财务概要268 于二零二二年十二月三十一日持有之主要物业269 公司资料 董事会 执行董事 林晓辉（主席） 苏娇华（行政总裁） 林晓东 独立非执行董事 余亮晖方吉鑫 何振琮（于二零二二年三月八日获委任） 审核委员会余亮晖（主席）方吉鑫 何振琮（于二零二二年三月八日获委任） 薪酬委员会方吉鑫（主席）林晓辉 余亮晖 提名委员会林晓辉（主席）余亮晖 方吉鑫 公司秘书 曾展鹏 法律顾问 李智聪律师事务所德普律师事务所夏礼文律师行 独立核数师 致同（香港）会计师事务所有限公司香港铜锣湾 恩平道28号利园二期11楼 主要往来银行 中国银行（香港）有限公司创兴银行有限公司 集友银行有限公司 星展银行（香港）有限公司广东华兴银行 广州农村商业银行恒生银行有限公司深圳农商银行 香港上海汇丰银行有限公司 主要股份过户登记处 MUFGFundServices(Bermuda)Limited4thFloorNorth CedarHouse 41CedarAvenueHamiltonHM12Bermuda 香港股份过户登记分处 卓佳登捷时有限公司香港 夏悫道16号 远东金融中心17楼 总办事处兼主要营业地点 香港中环康乐广场1号 怡和大厦24楼 注册办事处ClarendonHouse2ChurchStreet HamiltonHM11Bermuda 股份代号 1196 公司网站 http://www.realord.com.hk 伟禄集团控股有限公司02 2022年报 各位股东： 本人欣然公布伟禄集团控股有限公司（“本公司”，连同其附属公司统称为“本集团”）截至二零二二年十二月三十一日止年度（“二零二二年财政年度”）之年度报告。 业绩 于截至二零二二年十二月三十一日止年度，本集团所录得之总收益约为1,198,800,000港元，较截至二零二一年十二月三十一日止年度（“二零二一年财政年度”）之约1,195,100,000港元增加约0.3%。毛利按年增长约5.4%至约287,400,000港元（二零二一年财政年度：约272,800,000港元）。本集团于二零二二年财政年度录得纯利约605,100,000港元，较二零二一年财政年度之纯利约115,900,000港元增加约421.9%。基于年内已发行股份加权平均数1,440,397,551股股份，每股基本盈利为7.98港仙（二零二一年财政年度：每股基本盈利8.49港仙）。 二零二二年财政年度的纯利内含公平价值收益（扣除递延税项影响后）约1,203,600,000港元，该项收益是由本集团投资物业之公平价值变动而产生，而二零二一年财政年度的相应收益约为955,500,000港元。此外，二零二二年财政年度业绩包括本集团将人民币计值的资产及负债换算为港元而产生的汇兑收益净额约358,100,000港元（二零二一年财政年度：汇兑亏损净额约139,000,000港元）。 股息 本公司董事（“董事”）并不建议就截至二零二二年十二月三十一日止年度派发中期及末期股息（二零二一年财政年度：无）。全年之股息总额为零（二零二一年财政年度：零）。 伟禄集团控股有限公司03 2022年报 有关加勒比及拉丁美洲市场之企业策略及业务计划 就加勒比及拉丁美洲市场之企业策略及业务计划而言，本集团希望凭藉其于格林纳达发展一个包括教育设施、学生公寓、酒店及度假设施、商业开发及购物设施，以及在较长计划中设立大学机构及相关便利服务设施的项目（“格林纳达项目”）之经验，进而于加勒比经济区及拉丁美洲地区开拓更多投资机遇。本集团已经进一步锁定在另外四个加勒比国家进行投资，即安提瓜及巴布达、圣卢西亚、圣基茨及尼维斯，以及多米尼（前述四个国家连同格林纳达，合称“指定加勒比国家”）。本集团已确定四个领域的投资建议，冀与相关地方政府合作，为加快各国之经济发展作出贡献。此四个领域包括：(i)清洁能源板块；(ii)教育板块；(iii)旅游板块；及(iv)零售板块。 本集团之策略是寻求专业投资者共同投资于指定加勒比国家及巴拿马共和国之项目。此外，本集团现正物色实力雄厚兼具出色往绩之商业伙伴一同参与此等项目。根据项目之规划及可行性研究，以及各地方政府之必要批准，预计本集团将于不久将来在指定加勒比国家及巴拿马共和国开展此等项目。 本集团将继续制订于加勒比及拉丁美洲地区之业务计划并物色其他板块的新潜在投资机遇，包括但不限于当地的银行和保险、海水淡化和污水处理、通用航空和海上客运、基础设施工程、国际大宗商品贸易、矿业资源开发及海上石油天然气开采等板块，以实现股东利益及回报之最大化。 致谢 本人谨此代表董事会衷心感谢全体员工竭诚效力，并感谢客户、供应商及业务伙伴，以及最重要的股东在这充满挑战的经营环境下坚定不移地支持本集团。 承董事会命 主席 林晓辉 香港，二零二三年三月二十八日 伟禄集团控股有限公司04 2022年报 中国深圳南山区 1.莱英花园城市更新项目（亦称“莱英花园”） 莱英花园是集团首个进驻深圳市南山区的高阶商住物业开发项目，将打造成为集居住、公寓、购物、娱乐、休闲于一身的商住综合项目。项目地处南山科技园及金融区，距离深圳地铁1号线高新园站仅约700米。本集团持有莱英花园之51%权益。 中国深圳龙华区 2.冠彰电器厂城市更新项目（亦称“茜坑物业”） 位于深圳市龙华区福城街道的茜坑物业是集团在龙华区正在落实的住宅开发项目，属“工改住”（工业用地改建成住宅）安居型商品房商住项目，总建筑面积约112,000平方米，而且临近在建深圳地铁4号线北延线竹村站，将坐拥龙华区城市更新所带来的红利。本集团持有茜坑物业之100%权益。 3.伟禄雅苑–先施购物中心 伟禄雅苑是集团在深圳市龙华区首个开发的商住综合项目，位于深圳龙华区观湖街道环观南路，与深圳市有轨电车高新区东站距离不到100米，可接驳至深圳地铁4号线，交通便利。项目总建筑面积约23万平方米，涵盖2,016个住房单位、一幢商务公寓、商场、零售商铺及停车位。住房单位属企业人才房，由政府统一配售，至于建筑面积约51,000平方米的商务公寓、购物中心、零售商铺、停车位则由本集团持有。先施购物中心属项目内的购物中心，是集团旗下首个社区购物中心项目，将打造成汇聚生活配套、娱乐休闲、亲子教育和特色餐饮于一身的商务及购物中心，营造温馨便捷空间，创见社区美好生活。 伟禄集团控股有限公司05 2022年报 4.前海伟禄跨境物流园城市更新项目（亦称“樟坑径物业”） 樟坑径项目是本集团持有之工业物业，位于深圳市龙华区樟坑径。本集团于二零一七年二月向龙华区城市更新局申请把其工业用途更改为商住用途。根据政府机关发出之通知，申请现由相关部门处理及审阅，而于报告日期仍在审批中。目前物业作租赁用途。 中国深圳光明区 5.伟禄科技园 伟禄科技园项目位于深圳光明区光明街道，用地面积约2万平方米，一期及二期约81,000平方米建筑面积的写字楼及公寓，邻近深圳地铁6号线凤凰城站。借助深圳市发展高端产业的趋势及光明区建设深圳市区域性创新高地、大力发展高新技术产业的契机，集团拟把园区定位为孵化创新企业的综合性创投平台。 伟禄集团控股有限公司06 2022年报 格林纳达圣乔治教区 6.格林纳达项目 格林纳达项目包括位于格林纳达圣乔治教区的哈特曼山地区并分为三个地段（“该项目用地”），面积为450英亩（约1,821,084平方米）。本集团持有格林纳达项目70.5%权益。 该项目用地之地段1、地段2及地段3分别包含148英亩（约 598,934平方米）、114英亩（约461,341平方米）及188英亩 （约760,809平方米）之测量面积，用于格林纳达项目之发展。格林纳达项目涉及发展一个混合物业项目，包括教育设施、学生公寓、住宅别墅、酒店及度假设施、商业开发及购物设施，以及较长计划中设立大学机构及相关便利服务设施。 本集团已开发电力、水及道路通道以及地盘清洁、制定格林纳达项目的发展计划，并自二零二二年十二月起将两幅该项目用地（地段1及地段2）由投资物业转移至发展中物业。 伟禄集团控股有限公司07 2022年报 本集团于本年度之业务主要包括物业投资、发展及商业运营（“物业分类”）；金融服务，包括企业融资顾问、资产管理、证券经纪服务、保证金融资及放债（“金融服务分类”）；环保产业，主要为拆除、加工、贸易及销售废料（“环保分类”）；分销及销售汽车零件（“汽车零件分类”）；财经印刷、数码印刷及其他相关服务（“商业印刷分类”）；经营百货、证券买卖及提供一般及人寿保险（“百货分类”）；以及开发位于格林纳达的项目，当中混合一系列国际学校校园、学生宿舍、商业综合楼、酒店度假屋、住宅别墅及其他配套设施（“拉美及加勒比分类”）。 整体财务回顾 于截至二零二二年十二月三十一日止年度（“二零二二年财政年度”），本集团所录得之总收益约为 1,198,800,000港元，较截至二零二一年十二月三十一日止年度（“二零二一年财政年度”）之约 1,195,100,000港元增加约0.3%。本集团于二零二二年财政年度录得纯利约605,200,000港元，较二零二一年财政年度之约115,900,000港元增加约489,300,000港元。 收益 本集团按经营及报告分类划分之收益分析如下： 二零二二年财政年度二零二一年财政年度收益增加╱（减少） 占总收益占总收益 百万港元 百分比(%) 百万港元 百分比(%) 百万港元 变动(%) 物业分类 14.5 1.2% 9.9 0.8% 4.6 46.5% 金融服务分类 125.8 10.5% 142.7 11.9% (16.9) (11.8%) 环保分类 705.0 58.8% 672.8 56.3% 32.2 4.8% 汽车零件分类 141.0 11.8% 216.2 18.1% (75.2) (34.8%) 商业印刷分类 59.1 4.9% 58.3 4.9% 0.8 1.4% 百货分类 146.3 12.2% 95.0 8.0% 51.3 54.0% 拉美及加勒比分类 5.9 0.5% – 0.0% 5.9 不适用 其他 1.2 0.1% 0.2 0.0% 1.0 500.0% 总计 1,198.8 100.0% 1,195.1 100.0% 3.7 0.3% 伟禄集团控股有限公司08 2022年报 整体财务回顾（续） 收益（续） 本集团于二零二二年财政年度的收益约为1,198,800,000港元，较二零二一年财政年度约1,195,100,000港元轻微增加约3,700,000港元或0.3%。收益之变动乃主要由于以下各项之净影响：(i)自二零二一年五月完成收购先施有限公司（“先施”）及其附属公司（统称“先施集团”）后综合入账收益，导致百货分类收益增加约51,300,000港元；(ii)铜材需求增加导致环保分类收益增加约32,200,000港元；(iii)汽车零件分类之收益减少约75,200,000港元；及(iv)金融服务分类收益减少约16,900,000港元。有关分类收益变动的原因载于各分类的财务回顾一节。 其他收入 其他收入主要指应收WinDynamicLimited（“WinDynamic”）送赠之推算利息收入、信贷减值应收贷款之利息收入、政府补助及银行利息收入。其他收入由二零二一年财政年度之53,300,000港元减少至二零二二年财政年度之33,400,000港元，主要由于以下各项之净影响：(i)银行利息收入由二零二一年财政年度之15,900,000港元减少约14,500,000港元至二零二二年财政年度之1,400,000
