业绩承压，尽力应对标债压力

核心观点 业绩承压，尽力应对标债压力 公司近期发布2023年年报，全年实现营业收入981.3亿元，同比下降18.4%，归母净利润8.9亿元，同比下降85.5%。 开发业务收入及毛利率双降，计提减值影响业绩。23年实现营收981.3亿元，同比下降18.4%，主要由于公司房地产项目结算面积同比下降21.13%至486.34万平方 米，结算收入同比下降21.72%至854.69亿元。23年归母净利润8.9亿元，同比下降85.5%，业绩降幅大于营收，主要系开发业务结算毛利率为下降3.8pct至16.2%、投资净收益同比下滑50.8%至19.6亿元，叠加信用和资产计提减值损失 33.7亿元（22年减值47.3亿元）导致。23年公司新开工面积约313万方，竣工面积约1343万方，24年公司计划竣工面积1074万方，为结算量提供支撑。 销售端收缩，拿地聚焦高能级城市精细化扩储。23年公司实现签约面积877万方，签约金额1536亿元，分别同比下降14%、30.8%，销售业绩依然保持在行业第一 梯队。行业超预期下行期，公司优化配置投资资源，在上海、杭州、南京、西安等核心城市共新增土储约95万方，总投资额约125亿元。截止23年末，公司总土地 储备约4100万方，权益土地储备约1800万方，其中，一、二线城市占比约73%。 有息负债进一步压降，积极应对偿债压力。截至23年末，公司有息负债余额919 亿元（-20.2%），其中银行借款占比75.5%，公开市场融资占比24.5%；剔除预收款后的资产负债率为61.3%，债务融资加权平均成本为4.36%。公司24年一季度公开债已全部偿付完毕。截至4月23日，公司24年境内债余额65亿元，上半年还款高峰5-6月（35亿元），下半年11-12月（30亿元），唯一一笔境外债将于24年8月到期，余额4.8亿美元；25、26年境内债余额大幅下降，分别为22、 5亿元。公司积极应对偿债压力，存量开发项目及经营性物业或将为融资窗口。 盈利预测与投资建议 下调至增持评级，下调目标价至3.74元。根据2023年报数据，我们调整了对公司收入增速、各项业务毛利率、销管费用率等的预测，调整后24-26年每股净资产分别为 14.40、14.52、14.63元（原预测24-25年为16.58、17.68元），可比公司2024年 PB均值为0.26倍，对应目标价3.74元。 风险提示：销售及结算不及预期。政策宽松不及预期。公司融资环境超预期收紧。资产减值损失风险。拿地不及预期。 公司研究|年报点评金地集团600383.SH 增持（下调） 股价（2024年04月22日） 3.2元 目标价格 3.74元 52周最高价/最低价 8.95/3.17元 总股本/流通A股（万股） 451,458/451,458 A股市值（百万元） 14,447 国家/地区 中国 行业 房地产 报告发布日期 2024年04月23日 1周 1月 3月 12月 绝对表现% -2.74 -18.99 -17.31 -61.16 相对表现% -2.23 -18.59 -27 -48.72 沪深300% -0.51 -0.4 9.69 -12.44 赵旭翔zhaoxuxiang@orientsec.com.cn 执业证书编号：S0860521070001 收入增长利润承压，销售投资展现韧性 2023-09-08 收入增长利润承压，存货减值计提充分 2023-05-09 利润率阶段性承压，稳健成长优质标的 2022-04-26 公司主要财务信息 2022A 2023A 2024E 2025E 2026E 营业收入(百万元) 120,035 98,008 81,979 69,944 66,634 同比增长(%) 21.3% -18.4% -16.4% -14.7% -4.7% 营业利润(百万元) 12,966 5,933 3,457 2,792 2,760 同比增长(%) -19.2% -54.2% -41.7% -19.2% -1.2% 归属母公司净利润(百万元) 6,115 888 701 583 574 同比增长(%) -35.0% -85.5% -21.0% -16.9% -1.5% 每股收益（元） 1.35 0.20 0.16 0.13 0.13 毛利率(%) 20.7% 17.4% 17.5% 17.8% 17.8% 净利率(%) 5.1% 0.9% 0.9% 0.8% 0.9% 净资产收益率(%) 9.5% 1.4% 1.1% 0.9% 0.9% 市盈率 2.4 16.3 20.7 24.9 25.2 市净率 0.2 0.2 0.2 0.2 0.2 资料来源：公司数据.东方证券研究所预测.每股收益使用最新股本全面摊薄计算. 有关分析师的申明，见本报告最后部分。其他重要信息披露见分析师申明之后部分，或请与您的投资代表联系。并请阅读本证券研究报告最后一页的免责申明。 表1：可比公司估值 公司 代码 最新价格（元）2024/4/22 PB(倍） 每股净资产（元） 2022A 2023E 2024E 2022A 2023E 2024E 万科A 000002.SZ 6.70 0.33 0.32 0.30 20.34 21.02 22.19 融创中国 1918.HK 0.85 0.11 0.16 0.12 7.44 5.33 7.11 龙湖集团 0960.HK 8.25 0.39 0.51 0.35 21.32 16.19 23.58 美的置业 3990.HK 3.23 0.18 0.28 0.18 17.65 11.53 17.94 绿城中国 3900.HK 4.56 0.32 0.51 0.31 14.28 8.95 14.72 最大值 0.390.110.270.28 0.510.160.360.37 0.350.120.250.26 最小值平均数调整后平均 备注：货币均为人民币，其汇率为1港币=0.907人民币（2024/4/19） 数据来源：Wind，Bloomberg，东方证券研究所 附表：财务报表预测与比率分析 资产负债表利润表 单位:百万元 2022A 2023A 2024E 2025E 2026E 单位:百万元 2022A 2023A 2024E 2025E 2026E 货币资金 54,507 29,738 44,266 76,798 88,113 营业收入 120,035 98,008 81,979 69,944 66,634 应收票据及应收账款 1,541 1,630 1,363 1,163 1,108 营业成本 95,239 80,948 67,609 57,498 54,757 预付账款 1,585 1,497 1,252 1,068 1,018 销售费用 2,830 2,974 2,858 2,788 3,117 存货 151,004 132,912 91,402 65,247 55,580 管理费用 5,054 4,605 4,286 3,878 3,897 其他 105,347 106,487 114,900 99,857 95,719 研发费用 185 125 104 89 85 流动资产合计 313,984 272,264 253,183 244,133 241,537 财务费用 846 1,124 2,744 2,008 1,323 长期股权投资 66,082 60,617 63,648 66,830 70,172 资产减值损失 4,726 3,366 1,862 1,747 1,576 固定资产 1,336 734 1,194 1,639 2,052 公允价值变动收益 1,314 395 395 395 395 在建工程 0 0 145 245 314 投资净收益 3,980 1,956 1,559 1,296 1,276 无形资产 29 20 22 20 15 其他 (3,483) (1,284) (1,012) (835) (789) 其他 38,006 40,212 40,965 41,719 42,674 营业利润 12,966 5,933 3,457 2,792 2,760 非流动资产合计 105,454 101,583 105,974 110,454 115,227 营业外收入 91 220 134 149 168 资产总计 419,437 373,847 359,157 354,586 356,765 营业外支出 (27) 84 128 62 91 短期借款 2,906 534 2,134 1,974 1,814 利润总额 13,085 6,069 3,463 2,879 2,836 应付票据及应付账款 33,679 28,982 24,206 20,586 19,605 所得税 3,902 2,874 866 720 709 其他 184,598 169,200 156,715 154,723 156,861 净利润 9,184 3,195 2,598 2,160 2,127 流动负债合计 221,183 198,716 183,055 177,283 178,280 少数股东损益 3,069 2,307 1,896 1,576 1,553 长期借款 51,532 48,343 47,956 47,569 47,181 归属于母公司净利润 6,115 888 701 583 574 应付债券 22,321 2,717 2,217 1,717 1,217 每股收益（元） 1.35 0.20 0.16 0.13 0.13 其他 8,098 7,170 7,165 7,165 7,165 非流动负债合计 81,950 58,230 57,339 56,452 55,563 主要财务比率 负债合计 303,133 256,946 240,394 233,734 233,844 2022A 2023A 2024E 2025E 2026E 少数股东权益 51,056 51,841 53,737 55,314 56,867 成长能力 股本 4,515 4,515 4,515 4,515 4,515 营业收入 21.3% -18.4% -16.4% -14.7% -4.7% 资本公积 694 159 159 159 159 营业利润 -19.2% -54.2% -41.7% -19.2% -1.2% 留存收益 59,465 59,739 60,350 60,863 61,379 归属于母公司净利润 -35.0% -85.5% -21.0% -16.9% -1.5% 其他 575 647 1 1 1 获利能力 股东权益合计 116,305 116,901 118,763 120,852 122,921 毛利率 20.7% 17.4% 17.5% 17.8% 17.8% 负债和股东权益总计 419,437 373,847 359,157 354,586 356,765 净利率 5.1% 0.9% 0.9% 0.8% 0.9% ROE 9.5% 1.4% 1.1% 0.9% 0.9% 现金流量表 ROIC 4.1% 1.7% 2.2% 1.7% 1.4% 单位:百万元 2022A 2023A 2024E 2025E 2026E 偿债能力 净利润 9,184 3,195 2,598 2,160 2,127 资产负债率 72.3% 68.7% 66.9% 65.9% 65.5% 折旧摊销 383 84 356 418 282 净负债率 53.3% 53.8% 39.9% 12.0% 1.8% 财务费用 846 1,124 2,744 2,008 1,323 流动比率 1.42 1.37 1.38 1.38 1.35 投资损失 (3,980) (1,956) (1,559) (1,296) (1,276) 速动比率 0.71 0.67 0.8