毛利率下滑业绩承压，坚定降杠杆应对压力

报告概览

业绩概述

• 2023年业绩: 公司营业总收入为4657.4亿元，同比下滑7.6%；归母净利润为121.6亿元，同比下降46.4%；扣非归母净利润为97.9亿元，同比下滑50.6%。
• 主要驱动因素: 结算毛利率下滑、减值增加、开发业务收入下降和投资收益减少为主要影响因素。

业务分析

• 开发业务: 结算收入同比下降9.6%，至4016.1亿元；毛利率下降4.4个百分点至15.4%，带动整体毛利率下滑4.3个百分点至15.2%。
• 销售与拿地: 销售面积2466万平方米，同比下降6.2%；销售金额3761.2亿元，同比下降9.8%。2023年累计获取新项目43个，权益计容规划建面333.3万方，权益地价463.2亿元，占销售金额比例为22.6%。
• 多元化业务: 物业服务、物流仓储、租赁住宅和商业开发运营均实现平稳增长，其中物业服务和物流仓储业务营收增长显著，租赁住宅和商业开发运营营收也保持稳定增长。

财务状况与策略

• 财务表现: 截至2023年末，总资产15048.5亿元，同比减少14.4%；货币资金998.1亿元，同比减少27.3%；有息负债3200.5亿元，同比增长1.9%；净负债率54.7%，同比增长11个百分点；资产负债率65.5%，同比下降2.1个百分点；现金短债比1.6倍，较上年降低。
• 融资与债务管理: 融资成本维持低位，2023年境内新增融资综合成本降至3.61%。计划未来两年削减付息债务1000亿元，通过经营性物业贷款等工具转型融资模式。

投资建议

• 调整后的盈利预测: 对2024年至2026年的营业收入和归母净利润进行了调整，预计2024/2025/2026年营业收入分别为3845/3580/3465亿元，归母净利润分别为94/95/98亿元。
• 估值与评级: 当前股价对应2024年PE为11.4倍，鉴于公司面临的公开债务到期兑付压力、毛利率下行风险和持续减值风险，投资建议从“买入”调整至“增持”。

风险提示

• 政策放松力度不足的风险。
• 毛利率下行超过预期的风险。
• 持续减值的风险。