北京北辰实业股份2023年度报告

2023 年度报告 目录 财务概要2 董事长报告4 管理层讨论与分析5 企业管治报告23 董事、监事、高级管理人员简历32 董事会报告35 监事会报告44 独立核数师报告45 合并财务报表52 补充资料145 董事会二零二三年度利润分配方案146 公司资料147 二零二三年度报告2 财务概要 业绩 截至十二月三十一日止年度 二零二三年 人民币千元 二零二二年 人民币千元 二零二一年 人民币千元 （经重述） 二零二零年 人民币千元 二零一九年 人民币千元 收入 15,751,478 12,988,940 22,182,854 17,995,842 20,122,314 除所得税前利润╱（亏损） 1,076,351 (803,113) 1,590,588 1,512,580 4,681,368 所得税费用 1,066,161 722,064 1,350,530 1,042,383 2,579,488 年度利润╱（亏损） 10,190 (1,525,177) 240,058 470,197 2,095,459 归属于：本公司普通股股东 140,407 (1,471,352) 207,374 21,658 1,788,709 永续债投资者 – 25,359 137,783 143,530 116,859 非控制性权益 (130,217) (79,184) (105,099) 305,009 189,891 资产及负债于十二月三十一日 二零二三年 二零二二年 二零二一年 二零二零年 二零一九年 人民币千元 人民币千元 人民币千元 人民币千元 人民币千元 （经重述） 总资产 65,155,827 76,112,736 88,479,352 94,929,518 102,438,791 总负债 42,927,967 53,528,643 62,610,819 68,835,886 75,900,502 总权益 22,227,860 22,584,093 25,868,533 26,093,632 26,538,289 3北京北辰实业股份有限公司 财务概要（续） 业务收入 人民币千元 房地产开发物业 会展（含酒店）及商业物业其他物业 17,352,471 16,156,245 12,904,731 20,122,314 20,128,085 17,995,84222,182,854 12,988,940 15,751,478 109,485 2,660,358 101,463 1,738,134 144,774 1,909,995 142,617 1,881,782 201920202021 （经重述） 2022 2023 本公司普通股股东应占利润╱（亏损） 人民币千元 平方米 物业组合总面积 2023 2022 2021 (1,471,352) 140,407 207,374 截至二零二三年十二月三十一日止年度 4,325,700 （经重述） 2020 2019 21,658 1,788,709 ,500 1,446 合计 5,772,200 房地产开发物业 会展（含酒店）及商业物业 10,964,541 197,658 2,649,089 二零二三年度报告4 董事长报告 各位股东： 本人谨代表董事会（“董事会”）向各位股东提呈公司截至二零二三年十二月三十一日之年度（“报告期”）经营业绩报告。 截至二零二三年十二月三十一日，按照香港财务报告准则（“香港财务报告准则”），报告期内，公司实现营业收入人民币1,575,147.8万元，同比上升21.27%。除税前利润和普通股股东应占利润为人民币107,635.1万元和人民币14,040.7万元，均实现扭亏为盈。其中，公司除税后主营业务核心经营业绩（不含公允价值变动损失）为人民币26,884.6万元，同比上升120.17%。本报告期投资性房地产公允价值变动损失（税前）为人民币18,059.9万元。每股溢利为人民币0.0417元。 回顾二零二三年，随着国内经济持续复苏，公司紧跟经济回升大势，持续优化产业布局，深入提升管理效能，有效防范风险，实现公司各业务板块协同发展。房地产开发业务方面，在市场分化加剧、债务风险事件频发的背景下，公司持续加强风险防控体系建设，多措并举促销售保交付，强化动态货值管理，压缩成本费用，推进发展模式创新，着力增强房地产开发业务抗风险能力。会展（含酒店）业务方面，公司全面抢抓机遇，圆满完成重大活动保障，积极开拓会展上游业务，稳步推进输出管理业务，年度营收大幅提升。商业物业业态，持续提升专业化管理水平，多措并举提质增效，实现了稳步经营。 展望二零二四年，公司将坚定发展信心，保持战略定力，坚持稳中求进，积极主动服务新时代首都发展和北京国际消费中心城市建设，统筹高质量发展与高水平安全，推进产业数字化转型，加快构建相互支撑、优势互补、协同发展的新产业格局，推动高质量发展。其中，房地产开发业务要防风险保安全，稳定高质量发展基本盘；会展业务要持续完善产业布局，勇担高质量发展新动能；商业物业业务要提升专业水平，做强高质量发展压舱石。 我坚信，全体北辰人将以强烈的事业心和高度的责任感，不负投资人的重托，为把公司打造成为国际一流的会展品牌企业和独具特色的复合地产品牌企业而努力奋斗！ 最后，我谨代表公司董事会向一直以来支持公司发展的各位股东致以最诚挚的谢意，并对公司董事会、监事会及管理层同仁的勤勉尽责，以及公司全体员工的辛勤努力表示衷心的感谢！ 承董事会命 李伟东 董事长 5北京北辰实业股份有限公司 管理层讨论与分析 一、报告期内公司从事的业务情况 公司主营业务包括房地产开发、会展（含酒店）及商业物业。 房地产开发业务近年来持续推进区域深耕和新城市拓展，逐步形成多区域多层级的全国规模化发展布局，业务涉及住宅、公寓、别墅、写字楼、商业等多元化、多檔次的物业开发和经营。截至报告期末，公司开发项目及土地储备分布在京津冀、长江经济带、川渝城市群、海南自贸港以及粤港澳大湾区等15个核心城市，构建了住宅、产业综合体、商业、物业服务多业务协同发展的格局。 会展（含酒店）业务以首都会展（集团）有限公司为依托，大力集成会展资源，不断强化会展产业新业务、新技术的外延扩张，积极推进会展全产业链布局拓展，已成为中国国际服务贸易交易会专业运营商、高端国务政务活动服务商、首都国际会展产业发展的重要载体，并致力于打造国际一流的会展品牌。 公司凭藉“会展+地产”的运营模式，不断加强资源集成和产业互动，以北京北辰商业管理有限公司为依托，对公司持有的写字楼、公寓、综合商业等业态资产进行专业化资产运营和物业服务管理，打造具有北辰特色的资产运营管理模式和物业管理标准体系，与会展、地产形成相互支撑、优势互补、协同发展的新发展格局。 二、报告期内核心竞争力分析 公司的优势及核心竞争力主要体现为复合地产开发运营能力及会展品牌综合影响力。其中多业态、规模化的房地产开发业务形成了公司收益增长来源；国内领先的会展业务及专业化、品牌化的酒店、写字楼、公寓、综合商业等业务，为公司提供了稳定的收益基础。两大板块相互联系、相互支持，为公司平稳健康发展保驾护航。 一方面，公司具有复合地产开发运营能力。公司房地产开发的物业类型涵盖高檔住宅、别墅、公寓、保障房、写字楼、商业物业等多业态项目，并在大型、综合地产项目的开发中具有较强的专业能力和竞争力，公司自二零零七年起连续十七年荣获中国房地产TOP10研究组评选的“中国复合地产专业领先品牌”称号。此外，公司近年来持续推进新城市拓展和区域深耕，均衡区域布局，截至报告期末，公司房地产开发业务已进入全国15个城市，具备了全国规模化发展的基础条件和专业能力。 另一方面，公司凭藉20余年的会展、酒店专业运营经验以及国际化运营服务标准和团队，在会展主承办、高端国务政务活动服务、会展场馆酒店输出管理、会展研究等方面持续推进会展全产业链布局和扩张，目前已成为全国最大的会展场馆运营商之一，品牌认知度和影响力不断提升。近年来，圆满完成了以北京奥运会、APEC会议、杭州G20峰会、“一带一路”国际合作高峰论坛、厦门金砖会晤、上合组织青岛峰会、中非合作论坛、服贸会、北京冬奥会、北京冬残奥会、中国－中亚峰会、杭州亚运会及亚残运会为代表的一系列国家级、综合型、国际性会议的接待服务工作，创造了享誉世界的北辰服务口碑。 此外，公司充分利用“总部融资”模式的优势，凭藉良好的信用水平及风险管控能力，与多家银行及金融机构创建了长期、稳定的战略合作关系，在贷款利率方面具有突出优势。同时，公司积极开拓中期票据、公司债券、资产证券化等多元化融资渠道，不断优化公司整体债务结构，保持较低融资成本优势，有效增强公司的抗风险能力。 二零二三年度报告6 管理层讨论与分析（续） 三、公司所属行业发展情况 二零二三年，面对错综复杂的国内外形势，我国加大宏观调控力度，着力扩大内需、优化结构、提振信心、防范化解风险。我国经济回升向好，高质量发展扎实推进，现代化产业体系建设取得重要进展，民生保障有力有效，全年GDP增速为5.2%。 1、房地产开发 二零二三年，房地产市场供求关系发生重大变化，中央强调要积极稳妥化解房地产风险。为刺激需求，监管部门先后出台首套住房“认房不认贷”、降低存量首套房贷利率、带押过户、降低住房买卖和租赁经纪服务费用等政策，居民置业成本及购房门槛进一步降低；为稳定供给，中央各部门和地方政府加大对房企资金支持力度，优化预售资金监管，强调要一视同仁满足不同所有制房企的合理融资需求，房地产政策环境整体保持宽松。 总体来看，全年房地产市场先扬后抑，年初因需求集中释放及前期政策效果显现，市场升温明显；年中量价出现回落，购房者置业情绪下滑，未能延续回暖态势。根据国家统计局数据显示，二零二三年全国房地产市场商品住宅销售面积94,796万平方米，同比下降13.48%，商品住宅销售额人民币102,990亿元，同比下降9.4%。全国土地市场低迷，住宅用地推出面积及成交面积同比显着下降，成交楼面均价结构性上涨，溢价率仍在低位水平。 2、会展（含酒店）及商业物业 二零二三年，随着整体经济持续复苏，会展市场需求旺盛，国内各会展企业积极开展业务创新，通过在线线下结合办展、在线推介会、网络发布会等方式拓展业务，展览规模大幅增长，呈现全面恢复态势，会展业数字化转型趋势愈加明显。酒店业随着各大城市展览会议、文娱活动以及商旅需求恢复，出租率显着上涨。北京写字楼市场净吸纳量前三季度表现不佳，第四季度恢复到正值，需求持续呈现回暖态势，租金延续下降趋势。 7北京北辰实业股份有限公司 管理层讨论与分析（续） 四、经营情况讨论与分析 二零二三年，公司紧跟经济回升大势，持续优化产业布局，深入提升管理效能，推动房地产、会展（含酒店）以及商业物业板块协同发展。 1、房地产开发 在房地产市场分化加剧、债务风险事件频发的背景下，公司坚持稳健经营，着力增强房地产开发业务抗风险能力。 促销售保交付。公司紧跟房地产政策调整步伐，合理把控营销节奏，加大数字营销力度，多措并举促成交、去库存，全年完成15个批次7,460套住宅平稳有序交付。报告期内，实现合同销售金额和销售面积分别为人民币52.78亿元（含车位）和34.15万平方米。其中，持续开展数字营销，“北辰橙享家”在线平台成交超人民币5亿元，成果显着；长沙北辰三角洲收官之作A2区悦江洋以其高品质的产品实现价格逆势上扬，并首开售罄；长沙北辰三角洲D4区瀚江府、宁波北辰香麓湾、重庆北辰悦来壹号以及海口北辰府等项目如期顺利完成集中交付；北京北辰墅院1900项目实现基本清盘；成都北辰南湖香麓售楼处实现整售。 ① ② ①长沙北辰三角洲A2区②长沙北辰三角洲D4区 二零二三年度报告8 管理层讨论与分析（续） 加强风险管控。健全风险防控体系，一方面强化动态货值管理，确保项目开发进度可控；另一方面坚持“以收定支”，严控经营性支出，压降成本费用。 推进发展模式创新。结