北京北辰实业股份2022年度报告

目录 财务概要2 董事长报告4 管理层讨论与分析5 企业管治报告17 董事、监事、高级管理人员简历26 董事会报告29 监事会报告38 独立核数师报告39 合并财务报表46 补充资料141 董事会二零二二年度利润分配方案142 公司资料143 二零二二年度报告2 财务概要 业绩 截至十二月三十一日止年度 二零二二年 人民币千元 二零二一年 人民币千元 （经重述） 二零二零年 人民币千元 二零一九年 人民币千元 二零一八年 人民币千元 收入 12,988,940 22,182,854 17,995,842 20,122,314 17,859,790 除所得税前（亏损）╱利润 (803,113) 1,590,588 1,512,580 4,681,368 3,860,018 所得税费用 722,064 1,350,530 1,042,383 2,579,488 1,606,703 年度（亏损）╱利润 (1,525,177) 240,058 470,197 2,095,459 2,214,119 归属于：本公司普通股股东 (1,471,352) 207,374 21,658 1,788,709 1,403,430 永续债投资者 25,359 137,783 143,530 116,859 7,059 非控制性权益 (79,184) (105,099) 305,009 189,891 803,630 资产及负债于十二月三十一日 二零二二年 人民币千元 二零二一年 人民币千元 二零二零年 人民币千元 二零一九年 人民币千元 二零一八年 人民币千元 （经重述） 总资产 76,112,736 88,479,352 94,929,518 102,438,791 99,910,665 总负债 53,528,643 62,610,819 68,835,886 75,900,502 77,054,480 总权益 22,584,093 25,868,533 26,093,632 26,538,289 22,856,185 3北京北辰实业股份有限公司 财务概要（续） 业务收入 人民币千元 17,859,790 20,122,314 20,128,085 17,995,84222,182,854 12,988,940 15,133,498 17,352,471 16,156,245 房地产开发物业 10,964,541 会展（含酒店）及商业物业其他物业 97,272 2,629,020 109,485 2,660,358 101,463 1,738,134 144,774 1,909,995 142,617 1,881,782 2018201920202021 （经重述） 2022 本公司普通股股东应占（亏损）╱利润 人民币千元 平方米 物业组合总面积 2022(1,471,352) 2021 （经重述） 2020 2019 2018 207,374 21,658 1,788,709 1,403,430 截至二零二二年十二月三十一日止年度 4,979,000 房地产 会展（ ,500 1,446 合计 6,425,500 开发物业 含酒店）及商业物业 二零二二年度报告4 董事长报告 各位股东： 本人谨代表董事会向各位股东提呈公司截至二零二二年十二月三十一日之年度经营业绩报告。 截至二零二二年十二月三十一日，按照香港财务报告准则，报告期内，公司实现营业收入人民币1,298,894.0万元，同比下降41.45%。除税前亏损为人民币80,311.3万元，同比下降150.49%。普通股股东应占亏损为人民币147,135.2万元，同比下降人民币167,872.6万元，其中，公司税后主营业务核心经营业绩（不含公允值变动损失）录得亏损为人民币133,271.4万元，同比下降532.63%。每股亏损为人民币0.4370元。 回顾二零二二年，面对错综复杂的国内外形势，公司审时度势、攻坚克难，认真研判市场形势变化，客观评估公司业务现状，有效防范风险，保持公司各业务板块稳健运营。在房地产开发业务方面，公司快速适应政策及市场变化，强化全流程监督管控，合理安排财务资源配置，努力压缩成本费用，着力增强房地产开发业务抗风险能力。在会展（含酒店）及商业物业业务方面，公司会展上游业务拓展实现突破，会展场馆输出管理规模持续扩大，商业物业专业化运营进一步提升，会展（含酒店）及商业物业整体运营成效稳中有进。 展望二零二三年，公司将继续坚持“会展+地产”的运营模式，在充分发挥各业态比较优势的基础上，构建各个板块相互支撑、优势互补、协同发展的新格局，推动公司高质量发展。对于房地产开发业务，公司要深入研判和把握行业发展趋势，在土地储备、产品打造、运营管控等方面加强整体统筹，谋划长远稳健发展，打造具有北辰特色的地产品牌。对于会展（含酒店）及商业物业业务，公司要积极推进数字化赋能，实现高质量发展。一方面以首都会展集团为平台，积极推进会展全产业链布局扩张，做大做强会展上游业务，打造国际一流的会展品牌企业。另一方面，以北京北辰商业管理有限公司为平台，加快现有业务提质增效，不断提升专业化、市场化运营水平，努力打造具有行业竞争力的商业物业管理品牌。 我坚信，全体北辰人将以强烈的事业心和高度的责任感，不负投资人的重托，为把公司打造成为国际一流的会展品牌企业和独具特色的复合地产品牌企业而努力奋斗！ 最后，我谨代表公司董事会向一直以来支持公司发展的各位股东致以最诚挚的谢意，并对公司董事会、监事会及管理层同仁的勤勉尽责，以及公司全体员工的辛勤努力表示衷心的感谢！ 承董事会命 李伟东 董事长 5北京北辰实业股份有限公司 管理层讨论与分析 一、报告期内公司从事的业务情况 公司主营业务包括房地产开发、会展（含酒店）及商业物业。 房地产开发业务近年来持续推进区域深耕和新城市拓展，逐步形成多区域多层级的全国规模化发展布局，业务涉及住宅、公寓、别墅、写字楼、商业等多元化、多檔次的物业开发和经营。截至报告期末，公司开发项目及土地储备分布在京津冀、长江经济带、川渝城市群、海南自贸港以及粤港澳大湾区等15个核心城市，构建了住宅、产业综合体、商业、物业服务多业务协同发展的格局。 会展（含酒店）业务以首都会展集团为依托，大力集成会展资源，不断强化会展产业新业务、新技术的外延扩张，积极推进会展全产业链布局拓展，已成为中国国际服务贸易交易会（简称“服贸会”）专业运营商、高端国务政务活动服务商、首都国际会展产业发展的重要载体、会展产业数字化转型发展标杆，并致力于打造国 际一流的会展品牌。 公司凭藉“会展+地产”的运营模式，不断加强资源集成和产业互动，以北京北辰商业管理有限公司为依托，对会展及地产配套的写字楼、公寓、综合商业等业态进行专业化运营管理，通过创建统一的资产中心管理模式，以智慧科技赋能物业运营管理，构建具备轻资产输出能力的专业商业物业服务品牌。 二、报告期内核心竞争力分析 公司的优势及核心竞争力主要体现为复合地产开发运营能力及会展品牌综合影响力。其中多业态、规模化的房地产开发业务形成了公司收益增长来源；国内领先的会展业务及专业化、品牌化的酒店、写字楼、公寓、综合商业等业务，为公司提供了稳定的收益基础。两大板块相互联系、相互支持，为公司平稳健康发展保驾护航。 一方面，公司具有复合地产开发运营能力。公司房地产开发的物业类型涵盖高檔住宅、别墅、公寓、保障房、写字楼、商业物业等多业态项目，并在大型、综合地产项目的开发中具有较强的专业能力和竞争力，公司自二零零七年起连续十六年荣获中国房地产TOP10研究组评选的“中国复合地产专业领先品牌”称号。此外，公司近年来持续推进新城市拓展和区域深耕，均衡区域布局，截至报告期末，公司房地产开发业务已进入全国15个城市，具备了全国规模化发展的基础条件和专业能力。 另一方面，公司凭藉20余年的会展、酒店专业运营经验以及国际化运营服务标准和团队，在会展主承办、高端国务政务活动服务、会展场馆酒店输出管理、会展研究等方面持续推进会展全产业链布局和扩张，目前已成为全国最大的会展场馆运营商之一，品牌认知度和影响力不断提升。近年来，圆满完成了以北京奥运会、APEC会议、杭州G20峰会、“一带一路”国际合作高峰论坛、厦门金砖会晤、上合组织青岛峰会、中非合作论坛、服贸会、北京冬奥会、北京冬残奥会为代表的一系列国家级、综合型、国际性会议的接待服务工作，创造了享誉世界的北辰服务口碑。 此外，公司充分利用“总部融资”模式的优势，凭藉良好的信用水平及风险管控能力，与多家银行及金融机构创建了长期、稳定的战略合作关系，在贷款利率方面具有突出优势。同时，公司积极开拓中期票据、公司债券、资产证券化等多元化融资渠道，不断优化公司整体债务结构，保持较低融资成本优势，有效增强公司的抗风险能力。 二零二二年度报告6 管理层讨论与分析（续） 三、所属行业发展情况 二零二二年，面对错综复杂的国内外形势，我国加大宏观调控力度，应对超预期因素冲击，经济总量持续扩大，发展质量稳步提升，改革开放全面深化，就业物价基本平稳，保持了经济社会大局稳定，全年GDP增速为3.0%。 1、房地产开发 二零二二年，我国房地产市场进入深度调整阶段，在坚持“房住不炒”总基调不变的基础上，多次释放积极信号并优化调控政策。为刺激需求，多地政府先后出台降低首付比例及房贷利率、加大引才力度、发放购房补贴、提高公积金贷款额度等政策，力促刚性和改善性需求释放；为稳定供给，中央各部门和地方政府多渠道为房企提供资金支持，优化预售资金监管，加速落实“保交楼、稳民生”，行业政策环境进入全面宽松周期。 总体来看，尽管供求两端频出利好政策，但经济下行压力加大、“断供”事件频发，居民购房意愿持续走弱，市场成交保持低迷态势，房价呈下行走势，房地产市场整体回暖情况不及预期。根据国家统计局数据（下同）显示，二零二二年全国房地产市场商品住宅销售面积114,630万平方米，同比下跌26.77%，商品住宅平均销售价格为人民币10,185元╱平方米，同比下跌2.03%。 一线城市中，北京商品住宅市场成交规模明显下降，成交均价结构性上涨，库存规模上行；上海、深圳及广州商品住宅市场成交面积大幅下滑。二三四线城市商品住宅市场成交规模均显着下降，成交均价在上半年整体呈横盘态势，在下半年受房企打折促销等因素影响持续下行。 2、会展（含酒店）及商业物业 二零二二年，国内各会展企业积极开展业务创新，通过在线线下结合办展、在线推介会、网络发布会等方式拓展业务，会展业数字化转型趋势愈加明显，但受经济环境影响，多地出台政策暂停举办大型聚集性活动，全国会展业项目规模大幅缩减，收入下降依然严重。酒店业业绩承压，出租率下行；写字楼市场净吸纳量大幅下滑，空置率上扬，租金水平普遍下降；公寓市场平均租金小幅下滑。 四、经营情况讨论与分析 二零二二年，公司聚焦主业，集成资源，加强管控，防范风险，持续推动房地产、会展（含酒店）以及商业物业板块协同发展。 1、房地产开发 在房地产市场分化加剧、债务风险事件频发的背景下，公司坚持稳健经营策略，着力增强房地产开发业务抗风险能力。 紧抓销售回款，促进库存去化。公司积极应对行业挑战，精准制定营销策略，强化数字化推广手段，上线“北辰橙享家”营销程序，多维度拓宽宣传力度，创新节日销售互动，加速实现销售去化回款。报告期内，实现合同销售金额和销售面积分别为人民币124.24亿元（含车位）和61.63万平方米。其 中，长沙城市中心销售额、销售回款、营业收入三项主体经营指标完成均超人民币20亿元；杭州城市中心聆潮府项目开盘售罄，并实现交付率90%以上；海口城市中心保障房北辰长秀仕家项目完成签约人民币11.3亿元，成为区域安居工程标杆；北京城市中心揽境项目抢抓市场窗口期，提前2个月住宅清盘，实现合同金额人民币25.8亿元。 加强流程管控，做好风险防范。加大对重点项目销售、结算、资金监管、到期债务等资金线条和开发、营