保利发展：保利发展控股集团股份有限公司2023年年度报告

公司简称：保利发展 保利发展控股集团股份有限公司2023 年年度报告 重要提示 一、本公司董事会、监事会及董事、监事、高级管理人员保证年度报告内容的真实性、准确性、完整性，不存在虚假记载、误导性陈述或重大遗漏，并承担个别和连带的法律责任。 二、公司全体董事出席董事会会议。 三、天职国际会计师事务所（特殊普通合伙）为本公司出具了标准无保留意见的审计报告。 四、公司负责人、董事长刘平，董事、总经理周东利，主管会计工作负责人王一夫及会计机构负责人黎波声明：保证年度报告中财务报告的真实、准确、完整。 五、董事会决议通过的本报告期利润分配预案或公积金转增股本预案 公司拟以实施权益分派股权登记日的总股本扣减公司回购专用证券账户的股数为基数，每10股派发现金红利4.10元（含税），不进行资本公积金转增股本。如在董事会审议通过该利润分配方案之日起至实施权益分派股权登记日期间，公司总股本或公司回购专用证券账户的股数发生变动的，拟维持每股分配金额不变，相应调整分配总额。本次利润分配方案尚需提交公司股东大会审议。 六、前瞻性陈述的风险声明 √适用 □不适用 本年度报告涉及未来计划等前瞻性陈述，该等陈述不构成公司对投资者的实质承诺，请投资者注意投资风险。 七、是否存在被控股股东及其他关联方非经营性占用资金情况 否 八、是否存在违反规定决策程序对外提供担保的情况 否 九、是否存在半数以上董事无法保证公司所披露年度报告的真实性、准确性和完整性否 十、重大风险提示 本年度报告涉及行业风险、市场风险等风险因素的详细描述，请投资者查阅“管理层讨论与分析”中的“风险与机遇”的相关内容。 十一、其他 □适用 √不适用 目录 第一节释义............................................................................................................................................ 4第二节公司简介和主要财务指标........................................................................................................ 4第三节管理层讨论与分析.................................................................................................................... 7第四节公司治理.................................................................................................................................. 41第五节环境与社会责任...................................................................................................................... 55第六节重要事项.................................................................................................................................. 58第七节股份变动及股东情况.............................................................................................................. 68第八节优先股相关情况...................................................................................................................... 73第九节债券相关情况.......................................................................................................................... 74第十节财务报告.................................................................................................................................. 86 董事长：刘平董事会批准报送日期：2024 年 4 月 20 日 第一节释义 一、释义 在本报告书中，除非文义另有所指，下列词语具有如下含义： 第二节公司简介和主要财务指标 一、公司信息 二、联系人和联系方式 七、近三年主要会计数据和财务指标 (一)主要会计数据 报告期末公司前三年主要会计数据和财务指标的说明√适用 □不适用 1、本公司自 2023 年 1 月 1 日起执行《企业会计准则解释第 16 号》（财会〔2022〕31 号）中“关于单项交易产生的资产和负债相关的递延所得税不适用初始确认豁免的会计处理”相关规定，对2022 年比较期间数据进行了追溯调整。详见财务报表附注“五（一）会计政策的变更”。 2、截至 2023 年 12 月 31 日，公司回购专用证券账户持有回购股份 2518.66 万股。在计算每股收益等相关指标时，均考虑了回购股份的影响。 八、境内外会计准则下会计数据差异 (一)同时按照国际会计准则与按中国会计准则披露的财务报告中净利润和归属于上市公司股东的净资产差异情况 □适用√不适用 (二)同时按照境外会计准则与按中国会计准则披露的财务报告中净利润和归属于上市公司股东的净资产差异情况 □适用√不适用 (三)境内外会计准则差异的说明：□适用√不适用 十、非经常性损益项目和金额 √适用 □不适用 对公司将《公开发行证券的公司信息披露解释性公告第 1 号——非经常性损益》未列举的项目认定为的非经常性损益项目且金额重大的，以及将《公开发行证券的公司信息披露解释性公告第 1 号——非经常性损益》中列举的非经常性损益项目界定为经常性损益的项目，应说明原因。□适用√不适用 十一、采用公允价值计量的项目 √适用□不适用 详见第三节“管理层讨论与分析”第五部分“投资状况分析”。 十二、其他 □适用√不适用 第三节管理层讨论与分析 一、经营情况讨论与分析 详见本节第二部分“报告期内公司所处行业情况” 二、报告期内公司所处行业情况 2023 年，我国 GDP 同比增长 5.2%，受世界经济增长动能不足、地区热点问题频发、外部环境的复杂性、严峻性、不确定性上升等因素影响，固定资产投资完成额、社会消费品零售总额、出口金额累计同比增速分别从年初高点的 5.5%、9.3%和 0.3%回落至 3.0%、7.2%和-4.7%，呈现下行趋势，经济持续发展的基础还不稳固。 注：数据来源于国家统计局，海关总署。 2023 年，我国 M2 余额为 292 万亿元，同比增长 9.7%；年内两次降低存款准备金率共 50BP，释放流动性超 2 万亿元，货币供给充足，市场流动性保持充裕。但 M1 同比增速仅 1.3%，M2-M1 增速剪刀差 达 8.4%，为 2014 年以来新高；2023 年 CPI 和 PPI 同比分别上涨 0.2%和下降 3.0%，为近年新低，反映居民消费需求和企业投资意愿较弱。 2023 年 7 月 24 日中央政治局会议提出“适应我国房地产市场供求关系发生重大变化的新形势”，为房地产政策优化打开空间，各地政策持续落地，据中国指数研究院统计，2023 年已有 200 余省市（县）出台房地产调控政策超 670 次，通过降首付、降利率、降税费、认房不认贷等多措并举，降低购房门槛和成本；并加大房地产项目融资协调机制、“三大工程”及配套措施的落地速度和力度，稳定房地产市场。 2023 年，全国商品房销售面积 11.2 亿平方米，销售金额 11.7 万亿元，分别同比下降 8.5%和 6.5%，仍在下降区间。31 个大中城市中，一线城市的商品房成交面积同比下降 0.7%，二线城市同比下降 8.8%，三线城市同比下降 10.6%，城市仍在分化。核心城市及城市群的市场更具韧性，克而瑞数据显示，2023年重点 30 城一二手房成交总量为 3.43 亿平方米，同比增长 13%。 2023 年，房地产开发投资完成额 11.09 万亿元，同比下降 9.6%，其中，全国住宅土地成交总价3.21 万亿元，同比下降 23.0%；住宅土地成交规划建筑面积 8.29 亿平方米，低于 2023 年 9.48 亿平方米的商品住宅成交面积，7 年内第二次出现供应面积少于成交面积。房屋新开工面积 9.54 亿平方米，同比下降 20.4%，企业开工意愿较低；房屋竣工面积 9.98 亿平方米，同比提升 17.0%。 2023 年，房地产开发到位资金 12.75 万亿元，同比下降 13.6%，行业资金面整体承压。其中自筹资金 4.20 万亿元，同比下降 19.1%，房企自身筹措资金压力仍然较大。定金及预收款 4.32 万亿元、个人按揭贷款 2.15 万亿元，分别同比下降 11.9%和 9.1%，高于销售金额降幅，反映出行业销售回笼压力较大。国内贷款规模 1.56 万亿元，同比下降 9.9%。同时，2023 年房企境内公司债及中票发行规模2906 亿元，同比下降 13.6%，境外债发行规模约 131 亿美元，同比下降 43.4%，直接融资规模快速下降。 报告期内，房地产销售表现依然较弱，在一季度短暂回升后市场持续下行，整体呈现更多元的结构性分化特征。销售下行压力快速传导至开发端，房企拿地、开工意愿低迷，贷款资源萎缩导致融资规模下降，共同加剧行业信用危机，从而也加深购房者对房地产市场的担忧情绪。 国务院常务会议表示房地产产业链条长、涉及面广，事关人民群众切身利益，事关经济社会发展大局，稳定行业发展的态度明确，政策面的积极因素在不断累积，行业销售也出现了积极变化。2023年全国商品房销售金额同比降幅收窄，新房和二手房交易金额同比保持正增长，显示出居民购房需求仍具韧性，但是需求的修复仍取决于居民收入预期好转和信心提升，行业企稳仍需时间。 三、报告期内公司从事的业务情况 公司是一家以不动产投资开发为主、围绕美好生活服务和产业金融服务开展相关业务布局的大型、综合性企业集团，业务范围涵盖房地产开发与销售、物业服务、全域化管理、销售代理、商业管理、不动产金融等。公司连续 15 年保持房地产行业央企第一，位居 2023 年中国房地产百强企业首位。 不动产投资开发方面，公司聚焦于国家重点发展区域和核心城市，助力国家新型城镇化建设；坚持商品住宅开发为主，满足客户差异化需求，打造“天-悦-和”三大产品系；公司适度持有经营性物业，不断提升资产经营质量，业态涵盖写字楼、酒店、购物中心、展馆、产业园等。此外，公司以百姓安居为己任，积极发展保障性租赁住房，拓展公寓业务，建成保障房超 10 万套。 以不动产投资开发为原点，公司有效整合行业生态内的建筑、物业、代理、资产经营等综合服务业态，并结合拉动内需、消费升级的产业导向，从客户与社区需求出发，在文旅、会展、康养等领域形成精品服务体系，为人民美好生活提供一站式综合解决方案。以产融结合为经营理念，通过资产证券化等创新方式，打通资产管理闭环，持续提升运营能力。 四、报告期内核心竞争力分析 √适用□不适用 1、卓