保利发展：保利发展控股集团股份有限公司2025年年度报告

公司简称：保利发展 保利发展控股集团股份有限公司2025 年年度报告 重要提示 一、本公司董事会及董事、高级管理人员保证年度报告内容的真实性、准确性、完整性，不存在虚假记载、误导性陈述或重大遗漏，并承担个别和连带的法律责任。 二、公司全体董事出席董事会会议。 三、立信会计师事务所（特殊普通合伙）为本公司出具了标准无保留意见的审计报告。 四、公司负责人、董事长刘平，董事、总经理潘志华，主管会计工作负责人王一夫及会计机构负责人（会计主管人员）方练平声明：保证年度报告中财务报告的真实、准确、完整。 五、董事会决议通过的本报告期利润分配预案或公积金转增股本预案 公司拟以实施权益分派股权登记日的总股本扣减公司回购专用证券账户的股数为基数，每10股派发现金红利0.35元（含税），不进行资本公积金转增股本。如在董事会审议通过该利润分配方案之日起至实施权益分派股权登记日期间，公司总股本或公司回购专用证券账户的股数发生变动的，拟维持每股分配金额不变，相应调整分配总额。本次利润分配方案尚须提交公司股东会审议。 截至报告期末，母公司存在未弥补亏损的相关情况及其对公司分红等事项的影响 □适用 √不适用 六、前瞻性陈述的风险声明 √适用 □不适用 本年度报告涉及未来计划等前瞻性陈述，该等陈述不构成公司对投资者的实质承诺，请投资者注意投资风险。 七、是否存在被控股股东及其他关联方非经营性占用资金情况 否 八、是否存在违反规定决策程序对外提供担保的情况 否 九、是否存在半数以上董事无法保证公司所披露年度报告的真实性、准确性和完整性否 十、重大风险提示 本年度报告涉及行业风险、市场风险等风险因素的详细描述，请投资者查阅“管理层讨论与分析”中的“风险与机遇”的相关内容。 十一、其他 □适用 √不适用 目录 第一节释义........................................................... 4第二节公司简介和主要财务指标 .......................................... 4第三节管理层讨论与分析 ................................................ 7第四节公司治理、环境和社会 ........................................... 46第五节重要事项 ....................................................... 61第六节股份变动及股东情况 ............................................. 75第七节债券相关情况 ................................................... 80第八节财务报告 ...................................................... 108 第一节释义 一、释义 在本报告书中，除非文义另有所指，下列词语具有如下含义： 第二节公司简介和主要财务指标 一、公司信息 二、联系人和联系方式 三、基本情况简介 (一)主要会计数据 报告期末公司前三年主要会计数据和财务指标的说明 √适用 □不适用 截至 2025 年 12 月 31 日，公司回购专用证券账户持有回购股份 10,503.16 万股。在计算每股收益等相关指标时，均考虑了回购股份的影响。 八、境内外会计准则下会计数据差异 (一)同时按照国际会计准则与按中国会计准则披露的财务报告中净利润和归属于上市公司股东的净资产差异情况 □适用 √不适用 (二)同时按照境外会计准则与按中国会计准则披露的财务报告中净利润和归属于上市公司股东的净资产差异情况 □适用 √不适用 (三)境内外会计准则差异的说明 □适用 √不适用 十、非经常性损益项目和金额 √适用 □不适用 对公司将《公开发行证券的公司信息披露解释性公告第1号——非经常性损益》未列举的项目认定为非经常性损益项目且金额重大的，以及将《公开发行证券的公司信息披露解释性公告第1号——非经常性损益》中列举的非经常性损益项目界定为经常性损益的项目，应说明原因。 □适用 √不适用 十一、存在股权激励、员工持股计划的公司可选择披露扣除股份支付影响后的净利润 □适用 √不适用 十二、采用公允价值计量的项目 √适用 □不适用 详见第三节“管理层讨论与分析”第五部分“投资状况分析”。 十三、其他 □适用 √不适用 第三节管理层讨论与分析 一、报告期内公司从事的业务情况 公司深耕不动产行业，提供不动产投资开发、不动产经营、不动产综合服务等综合性服务，持续打造具有卓越竞争力的不动产生态平台。 公司始终坚持稳健经营，积极践行国家战略，主动服务民生福祉。公司坚持做强不动产投资开发，聚焦国家重点发展区域和核心城市，助力国家新型城镇化建设；坚持以商品住宅开发为主，优化产品供给，满足客户差异化需求。同时，公司不断做大资产经营业务，积极发展保障性租赁住房，持续提升写字楼、酒店、购物中心、展馆等资产经营效能；持续做优综合服务，立足客户和社区需求，构建商业服务、酒店服务、公寓服务、养老服务等多元业态的精品服务体系，为美好生活提供一站式综合解决方案。 凭借卓越的建设、运营与服务实力，公司连续十六年荣获“中国房地产行业领导公司品牌”，地产开发、物业服务常年稳居央企龙头，商业运营、经纪服务连续多年被评为行业TOP10，为行业创新、城市发展和人民美好生活持续贡献价值。 报告期内公司新增重要非主营业务的说明□适用 √不适用 二、报告期内公司所处行业情况 2025 年，面对复杂严峻的国内外经济环境，我国国内生产总值首次突破 140 万亿元，同比增长 5.0%，顺利完成年初增长目标，展现出经济发展的活力与韧性。其中，在复杂国 际经贸环境中外需承压、内需稳步恢复的背景下，我国出口同比逆势增长 6.1%；社会消费品零售总额同比增长 3.7%，消费拉动作用稳步增强；全社会固定资产投资虽然同比下降 3.9%，但结构优化高技术服务业投资同比增长 3.5%，投资结构正在向创新驱动转型。 房地产政策方面，中央及地方持续释放稳定市场的积极信号。6 月，国务院常务会议明确提出“更大力度推动房地产市场止跌回稳”，7 月，城市工作会议明确城市发展转向存量提质增效阶段，12 月，中央经济工作会议提出“控增量、去库存、优供给”的因城施策方针；在此背景下，北京、上海、深圳等核心城市持续优化限购政策，助力市场平稳运行。 根据国家统计局数据，2025 年全国房地产市场仍处于筑底阶段。全年商品房销售面积8.81 亿平方米，销售金额 8.39 万亿元，同比分别下降 8.7%和 12.6%，降幅较 2024 年收窄4.2 个、4.5 个百分点；年末全国商品房待售面积 7.66 亿平方米，同比增长 1.6%，增幅相较于 2024 年末的 10.6%大幅放缓；全年房地产开发投资完成额 8.28 万亿元，同比下降 17.2%，房屋新开工面积、竣工面积分别同比下降 20.4%、18.1%。尽管新房市场仍在调整，但二手房市场逐渐成为市场企稳的主力，2025 年全国二手房网签 7.37 亿平方米，同比增长 2.7%。 当前中央明确“着力稳定房地产市场”的政策基调，为行业平稳健康发展提供了明确指引。随着存量信贷、税收政策加快落实与“好房子”、控增量等优化供给政策的持续发力，房地产市场有望逐步止跌回稳，向行业新发展模式加速转型。 三、经营情况讨论与分析 在行业形势快速变化下，2025 年公司以“稳经营、提效益、求发展”为工作主线，主动应变行业复杂形势，坚持以发展筑牢安全根基、以安全护航经营大局，全年经营发展稳中有进、成效显著。 四、报告期内核心竞争力分析 √适用 □不适用 1、卓越的战略管理及市场应变能力 房地产是一个政策高度敏感的行业，在过往 30 余年的发展过程中，行业始终在波动调整中发展前行。“精于战略,长于执行”是保利发展的核心竞争力之一，公司一贯以卓越的战略规划和执行力赢得竞争优势、把握发展机遇，实现了持续快速的成长。 2021 年以来，行业进入深度调整期，公司凭借多年积累的行业经验，敏锐洞察形势变化，前瞻判断“五化”趋势，提前启动“去库存、调结构”战略；2023 年，公司根据供求关系的变化，率先提出“高质量发展的品质时代”判断，并在 2025 年进一步深化，将三大主业上升为公司战略方向，并将“三好房子”确立为核心产品，通过构建“好产品、好服务、好生活”的价值闭环，系统性重塑了企业的商业模式与核心竞争力。 同时，公司依托扁平的两级架构，确保经营策略能够及时、高效落地执行，从而赢得了复杂形势下的竞争先机，实现了行业领先和高质量发展。 2、专业的开发运营能力和行业领先的产品力 公司深耕房地产行业 30 余年，积累了丰富的项目开发经验，形成了强大的业务体系与专业开发能力。公司始终以客户需求为中心，开发产品涵盖了住宅、公寓、写字楼、购物中心、星级酒店、展馆等，业态多样、产品品牌体系不断迭代升级，形成了从前端设计、开发、建设、销售、物业服务、资产运营等全链条闭环管理能力，还有与之相适应的完备的供应链体系、综合的成本管控能力、卓越的开发效率。 公司紧跟国家建设“好房子”政策导向，精准匹配客户居住升级诉求，以“好生活”为纲，系统构建并落地“三好”产品体系，在广州、上海、杭州等核心城市公司树立起玥玺湾、天珺等品质标杆，产品力连续两年排名全国第二。 3、稳健、审慎的财务管理能力 公司坚持安全与发展并重，在发展中铸就稳健经营优势。公司始终坚持稳健的财务管理政策，不断夯实资产，强化风险防范和应对能力。公司保持合理健康的负债水平，坚守“三道红线”绿档企业标准，稳健的财务结构兼顾风险防范与规模扩张，保障公司穿越行业周期变化。 公司现金流管理能力突出，销售回笼率长期保持行业较高水平，连续八年保持经营活动现金流为正；公司债务期限及类型结构合理，且持续保持多元、畅通的融资渠道，可根据业务需要对资金和有息债务规模进行动态管理，有效保障了公司的资金安全、合理灵活的资产负债结构和低成本优势。 4、强大信用优势和突出的资本运作能力 公司是大型中央企业中国保利集团控股的房地产上市公司，优质的房地产央企是公司特色鲜明的品牌符号，公司在 30 多年的发展过程中构筑起以诚信经营、稳健发展为企业特色的信誉基础，强大的品牌和信誉进一步提升了市场对公司的信赖度与认可度，使公司在市场竞争中具备更强的信用比较优势。 同时，公司凭借卓越的信用优势与市场口碑，灵活运用定向可转债、公司债、中期票据、ABS 等多元融资工具，持续拓宽低成本、长周期的资金渠道；积极探索资产证券化等金融创新，以商业不动产 REITs 为平台打通“投-融-管-退”闭环，为穿越行业周期、实现高质量发展提供强劲资本支撑。 5、拼搏进取的管理团队和规范高效的管理体系 在公司 30 多年的发展过程中，以公司发展战略为牵引，弘扬“讲政治、守纪律、懂客户、重价值”价值导向，公司锻造了一支久经市场考验、敢打硬仗、能打胜仗的保利铁军，这也是公司保持基业长青的核心优势之一。公司管理团队长期保持拼搏进取精神，在行业下行周期中更加充分展现出韧性优势，不断根据市场变化进行自我创新与突破，助力公司克服行业波动，实现平稳健康发展；公司员工对企业文化高度认可，与企业价值判断高度一致，团队成员间同心协作，乐于奉献，形成了强大的团队凝聚力。 公司作为国资央企，严格按照国资委管理要求和考核导向开展经营管理，规范透明的管理体系可有效强内控、防风险，为公司安全发展保驾护航。公司多年管理经验沉淀出“总部+城市平台”扁平的两级管理架构，并持续建强“精总部、强一线”的敏捷组织体系，既保障了敏锐的市场触觉和对业务全局的把控，有效提高决策和管理效率，又保障了公司上