郑州出台配售型保障房管理办法，保障房建设持续加速

行业点评 房地产 2024年04月17日 郑州出台配售型保障房管理办法，保障房建设持续加速 行情走势图 强于大市(维持) 相关研究报告 【平安证券】行业点评*房地产*投资销售延续下行，传统旺季相对平淡*强于大市20240417 【平安证券】行业动态跟踪报告*房地产*物业管理 2023年年报分析：质量分红双提升*强于大市 20240415 证券分析师 杨侃 投资咨询资格编号S1060514080002BQV514 郑茜文 YANGKAN034@pingan.com.cn投资咨询资格编号S1060520090003 ZHENGXIWEN239@pingan.com.cn 事项： 4月16日，郑州市住房保障和房地产管理局发布《郑州市配售型保障性住房管理办法（试行）（征求意见稿）》，适用于郑州市区（中原区、二七区、金水区、管城回族区、惠济区、郑东新区、郑州经济技术开发区和郑州高新技术产业开发区）范围内配售型保障性住房的筹建、配售、管理等工作。 平安观点： 新建及存量房收购为主，面积控制在70-120平。根据征求意见稿，郑州“保住房”实施遵循政府主导、以需定建、合理布局和稳慎推进的原则，建设用地以划拨方式供应，房源筹建主要来自新建和收购存量住房，其中新建包括在依法收回的已批未建土地、闲置土地、非居住存量土地上建设；城中村改造、城市更新、危旧房改造中配建；机关、企事业单位利用自有土地建设；新开发商品住房项目中配建等，目前郑州2024年计划开工建设配售型保障性住房3700套。存量住房包括各类政策性住房和市政府规定的其他房源。“保住房”面积控制在70—120平，三居室套型比例按项目情况控制在50%—60%，车位按1:1比例配置。我们认为户型面积明显大于过往保租房及各类保障住房，符合当下家庭生活水平日益提高以及三胎政策施行，申请家庭对住房面积标准及房型需求日益增长的趋势。 面对本市户籍且住房困难家庭，特定人才可适度放宽。根据征求意见稿，主申请人应取得郑州市市区户籍3年以上，且申请人及其家庭成员在市区范围内无自有住房，或家庭人均住房建面不足20平。享有郑州市人才计划支持的高层次人才、博士以上学历和经市人社局认定的市重点产业急需紧缺人才不受户籍时限的限制。同时家庭成员中有《军人抚恤优待条例》规定的重点优抚对象的等8类对象可优先进行配售选房，项目配售3个月后仍有剩余房源的，可转化为保障性租赁住房。 按年1%折旧回购、5%利润定价，明确与商品房同等落户、入学等权益。“保住房”配售价格主要由土地价格、建安成本、5%的利润以及需据实核算的相关成本组成，实行封闭管理，由于特定原因可申请由运营公司回购，按“回购价格=（原购买价格）×[1-（交付使用年限×1%）]”回购，相当于购房人按1%的租金回报率向政府租赁房屋，购房人自行装修部分，不予补偿。回购后按房屋现状再次配售，配售价格与该房屋回购价格一致。明确保障性住房家庭享有商品住房同等落户、子女入学等政策，“保住房”购房合同签订之日起满两年后，可购买其他房产。 行 业报 告 行 业 点评 证 券研究报 告 投资建议：随着2023年“14号文”出台，国内保障房发展步入新阶段，短期保障房有望迎来一轮建设小高峰，为下滑的地产投资提供一定对冲； 房地产行业点评 中期来看，按照“以需定建”的原则，建设规模及对商品房市场分流或相对可控。从房地行业来看，短期楼市量价下行仍将持续压制板块估值，积极关注政策端变化；中长期来看，建议逢低关注资产质量优化、历史包袱减轻的房企如保利发展、招商蛇口、华发股份、越秀地产、滨江集团等等，同时关注物管（保利物业、招商积余）、代建（绿城管理控股）、经纪 （贝壳）等细分领域龙头。 风险提示：1）楼市量价调整幅度大于预期的风险：若市场下行持续蔓延，房企减值压力、资金压力将超出预期；2）个别房企流动性问题发酵、连锁反应超出预期风险：若政策发力、楼市修复不及预期，资金压力较高企业仍可能出现债务违约/展期情形；3）保障性住房建设规模及进度不及预期风险：若各地建设规模、落地进度不及预期，对全国房地产投资支撑将低于预期。 平安证券研究所投资评级: 股票投资评级: 强烈推荐（预计6个月内，股价表现强于市场表现20%以上）推荐（预计6个月内，股价表现强于市场表现10%至20%之间）中性（预计6个月内，股价表现相对市场表现在±10%之间）回避（预计6个月内，股价表现弱于市场表现10%以上） 行业投资评级: 强于大市（预计6个月内，行业指数表现强于市场表现5%以上）中性（预计6个月内，行业指数表现相对市场表现在±5%之间）弱于大市（预计6个月内，行业指数表现弱于市场表现5%以上） 公司声明及风险提示: 负责撰写此报告的分析师(一人或多人)就本研究报告确认:本人具有中国证券业协会授予的证券投资咨询执业资格。 平安证券股份有限公司具备证券投资咨询业务资格。本公司研究报告是针对与公司签署服务协议的签约客户的专属研究产品，为该类客户进行投资决策时提供辅助和参考，双方对权利与义务均有严格约定。本公司研究报告仅提供给上述特定客户，并不面向公众发布。未经书面授权刊载或者转发的，本公司将采取维权措施追究其侵权责任。 证券市场是一个风险无时不在的市场。您在进行证券交易时存在赢利的可能，也存在亏损的风险。请您务必对此有清醒的认识，认真考虑是否进行证券交易。 市场有风险，投资需谨慎。 免责条款: 此报告旨为发给平安证券股份有限公司(以下简称“平安证券”)的特定客户及其他专业人士。未经平安证券事先书面明文批准，不得更改或以任何方式传送、复印或派发此报告的材料、内容及其复印本予任何其他人。 此报告所载资料的来源及观点的出处皆被平安证券认为可靠，但平安证券不能担保其准确性或完整性，报告中的信息或所表达观点不构成所述证券买卖的出价或询价，报告内容仅供参考。平安证券不对因使用此报告的材料而引致的损失而负上任何责任，除非法律法规有明确规定。客户并不能仅依靠此报告而取代行使独立判断。 平安证券可发出其它与本报告所载资料不一致及有不同结论的报告。本报告及该等报告反映编写分析员的不同设想、见解及分析方法。报告所载资料、意见及推测仅反映分析员于发出此报告日期当日的判断，可随时更改。此报告所指的证券价格、价值及收入可跌可升。为免生疑问，此报告所载观点并不代表平安证券的立场。 平安证券在法律许可的情况下可能参与此报告所提及的发行商的投资银行业务或投资其发行的证券。平安证券股份有限公司2024版权所有。保留一切权利。 平安证券研究所电话:4008866338 深圳上海北京 深圳市福田区益田路5023号平安金融中心B座25层 上海市陆家嘴环路1333号平安金融大厦26楼 北京市丰台区金泽西路4号院1号楼丽泽平安金融中心B座25层