房地产市场周报：商品房销售继续下行，政策支持力度有待加强

证券研究报告 策略点评 商品房销售继续下行，政策支持力度有待加强 房地产市场周报（04.01-04.07） 2024年04月12日 投资要点 上证指数-沪深300走势图 上证指数沪深300 8% -2% -12% -22% 2023-04 2023-07 2023-10 2024-01 2024-04 % 1M 3M 12M 上证指数 -1.60 4.60 -8.88 沪深300 -3.16 5.47 -15.23 王与碧分析师 执业证书编号:S0530522120001 wangyubi@hnchasing.com 相关报告 1大类资产跟踪周报（04.01-04.05）：美国降息节奏延后，A股延续震荡2024-04-09 2大类资产跟踪周报（03.25-03.29）：做多情绪叠加避险需求，金价再创新高2024-04-03 3房地产市场周报：国常会释放重大信号，系统 谋划房地产支持政策2024-03-27 本周观点：4月首周新房销售承压，30城商品房销售量同环比均大幅 下降，土地市场供需两端也有所缩量，房地产市场整体表现低迷。从短期来看，由于商品房市场和土地市场均较为平淡，一季度房地产开发投资可能仍处于低位，对宏观经济的复苏形成拖累。政策方面，河南郑州于4月1日发布新政，推进住房“卖旧买新、以旧换新”，该政策是探索房地产市场支持举措的新尝试，将有助于盘活二手房市场、刺激改善性需求的释放，预计后续将有更多城市跟进。此外，央行货币政策委员会2024年第一季度例会再次强调，要因城施策精准实施差别化住房信贷政策，更好支持刚性和改善性住房需求，一视同仁满足不同所有制房地产企业合理融资需求，促进房地产市场平稳健康发展。同时要加大对“市场+保障”的住房供应体系的金融支持力度，着力构建房地产发展新模式。可见，加大对房企的金融支持力度以及推进保障房建设已成为当前稳定房地产市场和探索构建房地产发展新模式的重要抓手。在房地产投资和居民购房需求仍然承压的背景下，房地产支持政策的落地力度还有待加强。 本周房地产政策动态及市场重要消息：（1）克而瑞研究中心发布的报告显示，3月份百强房企实现销售操盘金额3583.2亿元，较2月环 比提升92.8%，但单月业绩规模仍保持在历史较低水平，同比降低45.8%。（2）目前，中国31个省份和新疆生产建设兵团均已建立省级房地产融资协调机制。（3）4月1日，郑州市房管局等六部门联合印发《郑州市促进房产市场“卖旧买新、以旧换新”工作方案（试行）》，进一步激活郑州市二手房市场。 本周商品房与土地市场重点高频数据：本周商品房市场和土地市场表现均较为低迷，受清明节假期影响，新房成交量环比大幅下降，土地 供需明显缩量。4月1日至4月7日，30大中城市商品房周度成交面积环比减少64.35%，同比减少52.66%；十大城市商品房存销比为70.33，库存去化周期为141.19周，去库存压力加大；100大中城市成交土地面积减少85.76%，同比减少74.64%。 投资建议：（1）目前房地产市场相关政策正在持续发力，后续仍有进一步加码的空间。从中央经济工作会议的部署来看，“三大工程” 将是今年的重点任务，可重点关注以中国建筑、中国电建等为代表的中字头基建类央企；（2）随着稳需求、保交楼的推进，楼市销售有望出现边际改善，可关注保利、招商蛇口等基本面较稳固的大型国有房企；（3）在房地产融资协调机制持续推进的背景下，部分被列入房企融资“白名单”的头部民企如龙湖、金地等有望迎来信用修复。 风险提示：政策效果不及预期；房企信用风险蔓延。 此报告考请务必阅读正文之后的免责条款部分 内容目录 1本周观点4 2本周政策动态及重要消息5 2.1一季度百强房企业绩同比下降47.5%5 2.2中国地级及以上城市已建立城市房地产融资协调机制5 2.3郑州推进住房“卖旧买新、以旧换新”5 3商品房市场高频数据6 3.1商品房销售情况跟踪6 3.2住宅价格动态跟踪7 3.3商品房库存情况跟踪9 4土地市场高频数据10 4.1土地供应与成交情况跟踪10 4.2土地价格动态跟踪11 4.3土地库存情况跟踪12 5房地产开发投资高频数据13 5.1房地产开发投资完成额情况13 5.2全国房屋开发过程跟踪13 5.3房地产开发资金情况跟踪14 6房地产市场与宏观经济15 6.1房地产与财政收入15 6.2房地产与货币金融16 6.3房地产相关产业链动态17 7房地产市场与资本市场18 7.1债券市场18 7.2权益市场18 7.3商品市场19 8投资建议19 9风险提示19 图表目录 图1：30大中城市商品房成交情况：6 图2：30大中城市商品房成交情况:累计同比6 图3：30大中城市各线城市商品房成交面积:周环比6 图4：30大中城市各线城市商品房成交面积:累计同比6 图5：全国商品房销售面积7 图6：全国商品房销售额7 图7：上海商品房成交均价7 图8：全国二手房出售挂牌价指数周环比7 图9：70个大中城市新建商品住宅价格指数:当月同比8 图10：70个大中城市新建商品住宅价格环比变化情况8 图11：70个大中城市二手住宅价格:当月同比8 图12：70个大中城市二手住宅价格环比变化情况8 图13：十大城市商品房可售面积9 图14：十大城市商品房周度库存去化周期9 图15：全国商品房待售面积9 图16：全国商品房月度库存去化周期9 图17：100大中城市:供应土地数量:当周值10 图18：100大中城市:成交土地数量:当周值10 图19：100大中城市:供应土地规划建筑面积:当周值10 图20：100大中城市:成交土地规划建筑面积:当周值10 图21：100大中城市:供应土地挂牌均价:当周值11 图22：100大中城市:成交土地楼面均价:当周值11 图23：100大中城市:成交土地溢价率:当周值11 图24：按能级分100大中城市:成交土地溢价率:当周值11 图25：房地产开发投资完成额:累计值13 图26：住宅开发投资完成额:累计同比13 图27：全国房屋施工、新开工、竣工面积(累计值，万平方米)13 图28：全国房屋施工、新开工、竣工面积累计同比13 图29：房地产开发计划总投资:累计值14 图30：土地购置费:累计值14 图31：房地产开发本年实际到位资金14 图32：房地产开发上年资金结余14 图33：累计国有土地使用权出让收入15 图34：国有土地使用权出让金收入安排的支出15 图35：房地产相关主要税种月度收入(亿元)15 图36：房地产相关主要税种收入当月同比15 图37：贷款市场报价利率16 图38：抵押补充贷款16 图39：房地产开发贷款16 图40：住户中长期贷款16 图41：挖掘机开工小时数17 图42：中国建材家居景气指数(BHI)17 图43：全国水泥产量17 图44：全国钢材产量17 图45：全国家具类零售额:当月同比17 图46：全国家用电器和音像器材类零售额:当月同比17 图47：房地产行业指数与国债利率18 图48：房地产行业指数与企业债利率18 图49：房地产行业指数与上证指数18 图50：房地产行业指数与金融行业指数18 图51：房地产行业指数与焦煤价格19 图52：房地产行业指数与螺纹钢价格19 1本周观点 长期来看，受人口老龄化和城镇化进程放缓等因素的影响，房地产市场的长期需求增长空间或将有所收缩，但需求总量规模仍然可观，特别是核心城市的住房需求有望持续增长。当前，我国房地产的发展模式正在经历关键转型期，在供求关系发生重大变化 的背景下，房地产市场已进入存量时代。人口是决定房地产市场长期需求的最主要因素，根据国家统计局数据，2023年末全国人口比上年末减少208万人。从城乡构成看，城镇常住人口93267万人，比上年末增加1196万人；乡村常住人口47700万人，减少1404万人；城镇化率为66.16%，比上年末提高0.94个百分点。虽然我国人口已出现负增长的趋势，但我国城镇化进程尚未结束，我国与发达国家的城镇化率仍有较大差距；截至2023年，美、日、韩的城镇化率分别为83.3%、92.04%、81.46%，通过横向相比可见，我国城镇化率预计还有15%左右的增长空间，城市人口流入将带动住房需求的增长。根据贝克研究院数据，未来5-10年房地产市场的新房增量需求中枢大约在10亿平方米左右，需求总量规模仍然较为可观。此外，人口向大城市聚集也是大势所趋，一线和二线核心城市的商品房销售有望稳定增长。 中期来看，房地产市场或已超调，但周期拐点有待观察。截至2024年2月，全国商 品房销售面积累计同比下降20.5%,销售额累计同比下降29.3%；商品房销售面积当月值已连续29个月同比下降，持续时间远超上一轮较大的下行周期（2014年2月至2015年 3月）。此外，2024年1-2月，全国房地产开发投资同比下降9.0%，虽然降幅有所收窄，但仍处在底部区间。总体来看，房地产市场的下行趋势暂未出现明显的反转，2月国房景气指数降至92.13，创历史新低。若2024年商品房销售面积的全年同比跌幅在10%-20% 区间内，则2024年全年商品房销售面积为9万亿平方米左右，低于未来5-10年房地产市场的新房增量需求中枢，这说明当前房地产市场或已超调。随着宏观经济的进一步复苏和政策支持力度的持续加大，房地产市场有望逐步走出下行周期，但是受居民收入预期走弱以及房价承压等因素的影响，年内商品房销售规模的下行压力可能仍然较大，房地产开发投资或将继续回落，因此房地产市场的拐点仍有待观察。 短期来看，房地产市场对经济的拖累仍然较大，支持政策的落地力度有待加强。4 月首周新房销售承压，30城商品房销售量同环比均大幅下降，土地市场供需两端也有所缩量，房地产市场整体表现低迷。政策方面，河南郑州于4月1日发布新政策，推进住房“卖旧买新、以旧换新”，该政策是探索房地产市场支持举措的新尝试，将有助于盘活二手房市场、刺激改善性需求的释放，预计后续将有更多城市跟进。此外，央行货币政策委员会展开的2024年第一季度例会再次强调：“因城施策精准实施差别化住房信贷政策，更好支持刚性和改善性住房需求，一视同仁满足不同所有制房地产企业合理融资需求，促进房地产市场平稳健康发展。加大对“市场+保障”的住房供应体系的金融支持力度，着力构建房地产发展新模式。”可见，加大对房企的金融支持力度以及推进保障房建设已成为当前稳定房地产市场和探索构建房地产发展新模式的重要抓手。在房地产投资和居民购房需求仍然承压的背景下，房地产支持政策的落地力度还有待加强。 2本周政策动态及重要消息 2.1一季度百强房企业绩同比下降47.5% 2024年一季度，房地产市场整体保持低位运行，企业销售持续承压。克而瑞研究中心发布的报告显示，3月份TOP100房企实现销售操盘金额3583.2亿元，较2月环比提升92.8%，但单月业绩规模仍保持在历史较低水平，同比降低45.8%。从累计业绩来看，百强房企1-3月实现销售操盘金额7792.4亿元，同比降幅47.5%。销售端依旧低迷的同时，百强房企投资呈现高度集中的态势。一季度仅有三成销售百强有拿地，但拿地金额同比增长14%，仍以央国企为主。报告显示，2024年3月逾八成百强房企实现单月业绩环比增长，但单月和累计业绩同比降低的房企也占到近九成。单月业绩同比降幅大于50% 的企业数量多达52家，业绩同比整体呈普降态势。一季度，百强房企累计操盘金额超百 亿的房企只有16家，而2023年同期有34家，2022年同期为40家。即便是全口径销售 金额，超过百亿的房企也仅20家。 来源：中房网 2.2中国地级及以上城市已建立城市房地产融资协调机制 目前，中国31个省份和新疆生产建设兵团均已建立省级房地产融资协调机制，所有地级及以上城市(不含直辖市)已建立城市房地产融资协调机制，分批提出可以给予融资支持的房地产项目“白名单”并推送给商业银行。据介绍，截至3月31日，各地推送的“白 名单”项目中，有1979个项目共获得银