房地产市场周报：商品房销售仍然低迷，期待政策效应逐步显现

证券研究报告 策略点评 商品房销售仍然低迷，期待政策效应逐步显现 房地产市场周报（02.12-02.18） 2024年02月21日 投资要点 上证指数-沪深300走势图 上证指数沪深300 7% -3% -13% -23% 2023-022023-052023-082023-11 %1M3M12M 上证指数4.19-3.83-10.31 沪深3005.72-3.34-16.37 王与碧分析师 执业证书编号:S0530522120001 wangyubi@hnchasing.com 相关报告 1大类资产跟踪周报（01.29-02.04）：市场风险偏好降温，债市利率快速下行2024-02-07 2美联储1月议息会议点评：平衡风险，美联储暗示3月难降息2024-02-01 3大类资产跟踪周报（01.15-01.19）：美国降息预期延后，非美市场多数回调2024-01-23 本周观点：长期来看，受人口老龄化和城镇化进程放缓等因素的影响， 房地产市场的长期需求增长空间或将有所收缩，但需求总量规模仍然可观，根据贝克研究院数据，未来5-10年房地产市场的新房增量需求 中枢大约在10亿平方米左右，特别是核心城市的住房需求有望持续增长。中期来看，房地产市场仍处于持续时间最长、幅度最大的一轮下行周期，周期拐点有待观察。短期来看，房地产救市政策将持续加码，一二线核心城市房地产市场有望率先回暖。近期以来，房地产利好政策密集出台，四大一线城市已相继调整限购政策，积极回应住建部的政策部署。此外，房地产白名单机制正在加快落地，商业银行已向27个城市83个项目发放贷款178.6亿元，预计对开发商的金融支持力度将持续加大。下阶段，一二线核心城市的调控政策有望继续放松，改善性住房需求能否进一步释放是实现房地产软着陆的关键。 本周房地产政策动态及市场重要消息：（1）住建部近日在北京召开 城镇房屋安全管理三项制度试点工作研讨会。会议强调，加快构建房屋全生命周期安全管理长效机制，切实提高房屋安全管理水平。（2）春节假期以来，多数城市已建立城市房地产融资协调机制，目前已有15家商业银行披露了相关信息。据金融时报统计，自各地推送项目清 单以来，这15家银行已对接项目近1.3万个。（3）截至2月17日， 湖南省14个市州均已建立房地产融资协调机制，纳入“白名单”项 目共576个，当前已有24个项目获得银行新增融资16.48亿元。 本周商品房与土地市场重点高频数据：受春节淡季以及与去年春节假期错位等因素影响，商品房市场与土地市场均较为冷清。2024年2月12日至2月18日，30大中城市商品房周度成交面积为10.79万平 方米，环比减少85.77%，同比减少95.91%；100大中城市供应土地 421.70万平方米，环比减少61.48%，同比减少83.35%；100大中城市成交土地230.20万平方米，环比减少70.17%，同比减少91.37%；100大中城市成交土地溢价率为2.03%，相比上一周上涨1.05pct。 投资建议：（1）目前房地产市场相关政策已经充分发力，且后续有望进一步加码。从中央经济工作会议的部署来看，“三大工程”将是今年的重点任务，可重点关注中国建筑、中国电建等基建类央企；（2） 随着稳需求、保交楼的推进，楼市销售边际改善的趋势有望延续，万科、保利等大型国有房企仍有较大的业绩改善空间；（3）受益于金融支持力度的加大，部分优质民企如龙湖、金地等有望迎来信用修复。 风险提示：政策效果不及预期；房企信用风险蔓延。 此报告考请务必阅读正文之后的免责条款部分 内容目录 1本周观点4 2本周政策动态及重要消息5 2.1住建部：加快推进城镇房屋安全管理三项制度试点5 2.2多数城市已建立城市房地产融资协调机制5 2.3湖南省房地产融资协调机制成效初显5 3商品房市场高频数据6 3.1商品房销售情况跟踪6 3.2住宅价格动态跟踪7 3.3商品房库存情况跟踪9 4土地市场高频数据10 4.1土地供应与成交情况跟踪10 4.2土地价格动态跟踪11 4.3土地库存情况跟踪12 5房地产开发投资高频数据13 5.1房地产开发投资完成额情况13 5.2全国房屋开发过程跟踪13 5.3房地产开发资金情况跟踪14 6房地产市场与宏观经济15 6.1房地产与财政收入15 6.2房地产与货币金融16 6.3房地产相关产业链动态17 7房地产市场与资本市场18 7.1债券市场18 7.2权益市场18 7.3商品市场19 8投资建议19 9风险提示19 图表目录 图1：30大中城市商品房成交情况：6 图2：30大中城市商品房成交情况:累计同比6 图3：30大中城市各线城市商品房成交面积:周环比6 图4：30大中城市各线城市商品房成交面积:累计同比6 图5：全国商品房销售面积7 图6：全国商品房销售额7 图7：上海商品房成交均价7 图8：全国二手房出售挂牌价指数周环比7 图9：70个大中城市新建商品住宅价格指数:当月同比8 图10：70个大中城市新建商品住宅价格环比变化情况8 图11：70个大中城市二手住宅价格:当月同比8 图12：70个大中城市二手住宅价格环比变化情况8 图13：十大城市商品房可售面积9 图14：十大城市商品房周度库存去化周期9 图15：全国商品房待售面积9 图16：全国商品房月度库存去化周期9 图17：100大中城市:供应土地数量:当周值10 图18：100大中城市:成交土地数量:当周值10 图19：100大中城市:供应土地规划建筑面积:当周值10 图20：100大中城市:成交土地规划建筑面积:当周值10 图21：100大中城市:供应土地挂牌均价:当周值11 图22：100大中城市:成交土地楼面均价:当周值11 图23：100大中城市:成交土地溢价率:当周值11 图24：按能级分100大中城市:成交土地溢价率:当周值11 图25：房地产开发投资完成额:累计值13 图26：住宅开发投资完成额:累计同比13 图27：全国房屋施工、新开工、竣工面积(累计值，万平方米)13 图28：全国房屋施工、新开工、竣工面积累计同比13 图29：房地产开发计划总投资:累计值14 图30：土地购置费:累计值14 图31：房地产开发本年实际到位资金14 图32：房地产开发上年资金结余14 图33：累计国有土地使用权出让收入15 图34：国有土地使用权出让金收入安排的支出15 图35：房地产相关主要税种月度收入(亿元)15 图36：房地产相关主要税种收入当月同比15 图37：贷款市场报价利率16 图38：抵押补充贷款16 图39：房地产开发贷款16 图40：住户中长期贷款16 图41：挖掘机开工小时数17 图42：中国建材家居景气指数(BHI)17 图43：全国水泥产量17 图44：全国钢材产量17 图45：全国家具类零售额:当月同比17 图46：全国家用电器和音像器材类零售额:当月同比17 图47：房地产行业指数与国债利率18 图48：房地产行业指数与企业债利率18 图49：房地产行业指数与上证指数18 图50：房地产行业指数与金融行业指数18 图51：房地产行业指数与焦煤价格19 图52：房地产行业指数与螺纹钢价格19 1本周观点 长期来看，受人口老龄化和城镇化进程放缓等因素的影响，房地产市场的长期需求增长空间或将有所收缩，但需求总量规模仍然可观，特别是核心城市的住房需求有望持续增长。当前，我国房地产的发展模式正在经历关键转型期，在供求关系发生重大变化 的背景下，房地产市场已进入存量时代。人口是决定房地产市场长期需求的最主要因素，根据国家统计局数据，2023年末全国人口比上年末减少208万人。从城乡构成看，城镇常住人口93267万人，比上年末增加1196万人；乡村常住人口47700万人，减少1404万人；城镇化率为66.16%，比上年末提高0.94个百分点。虽然我国人口已出现负增长的趋势，但我国城镇化进程尚未结束，我国与发达国家的城镇化率仍有较大差距；截至2023年，美、日、韩的城镇化率分别为83.3%、92.04%、81.46%，通过横向相比可见，我国城镇化率预计还有15%左右的增长空间，城市人口流入将带动住房需求的增长。根据贝克研究院数据，未来5-10年房地产市场的新房增量需求中枢大约在10亿平方米左右，需求总量规模仍然较为可观。此外，人口向大城市聚集也是大势所趋，一线和二线核心城市的商品房销售有望稳定增长。 中期来看，房地产市场仍处于持续时间最长、幅度最大的一轮下行周期，周期拐点有待观察。截至2023年12月，全国商品房销售额当月值已连续28个月同比下降，持续 时间远超上一轮较大的下行周期（2014年2月至2015年3月）；2023年12月当月销售面积与销售额同比降幅达分别达23.04%和22.89%，市场的下行趋势仍未出现明显的反转迹象。从中短期来，需求端预期是房地产市场能否复苏的关键因素；展望2024年全年，在宏观经济持续恢复、需求端政策逐步落实的基础上，居民购房置业意愿有望好转，叠加“三大工程”相关工作的推进，房地产市场可能将逐步走出下行周期，特别是核心城市的销售情况有望持续改善。值得注意的是，当前我国宏观经济仍处于弱复苏状态，受居民收入预期走弱以及房价下跌等因素的影响，年内商品房销售规模的下行压力可能仍然较大，房地产开发投资或将继续回落，因此房地产市场的拐点仍有待观察。 短期来看，房地产救市政策将持续加码，一二线核心城市房地产市场有望率先回暖。近期以来，房地产利好政策密集出台，重要政策包括：央行决定自2024年2月5日起下 调金融机构存款准备金率0.5个百分点以释放流动性；金融监管总局会议要求推动房企和金融机构精准对接，积极满足合理融资需求；住建部会议要求充分赋予城市房地产调控自主权，各城市可以因地制宜调整房地产政策，四大一线城市均已相继优化行政政策，积极回应住建部的政策部署。此外，房地产白名单机制正在加快落地，截至1月底，26 个省份170个城市已建立城市房地产融资协调机制，并向商业银行推送了第一批房地产 项目“白名单”，涉及3218个项目，商业银行已向27个城市83个项目发放贷款178.6亿元，预计对房地产开发商的金融支持力度将持续加大。总体来看，财政、货币、金融等多方面政策均已充分发力发力，行政调控也在持续放松。下阶段，一二线核心城市的调控政策有望继续放松，改善性住房需求能否进一步释放是实现房地产软着陆的关键。 2本周政策动态及重要消息 2.1住建部：加快推进城镇房屋安全管理三项制度试点 住房城乡建设部工程质量安全监管司会同房地产市场监管司等近日在北京召开城镇房屋安全管理三项制度试点工作研讨会。会议指出，建立三项制度是有效解决我国城镇房屋安全突出问题、补齐既有房屋安全治理体系短板的基础性制度安排，对于统筹住房城乡建设事业高质量发展和高水平安全具有重要意义。此前，住房城乡建设部部长倪虹指出，要努力提升品质、建设好房子。提高住房建设标准，打造“好房子”样板，为老房子“治病”，研究建立房屋体检、养老金、保险三项制度，为房屋提供全生命周期安全保障。会议强调，要坚持以人民为中心的发展思想，狠抓任务落实，扎实推进试点工作，加快构建房屋全生命周期安全管理长效机制，切实提高房屋安全管理水平，维护人民群众生命财产安全。 来源：新华社 2.2多数城市已建立城市房地产融资协调机制 今年1月初，住建部联合金融监管总局出台了《关于建立城市房地产融资协调机制的通知》，要求各地级及以上城市建立城市房地产融资协调机制。随后，金融监管总局两次召开专题会议，部署落实城市房地产融资协调机制相关工作。春节假期以来，落实工作取得新进展，多数城市已建立城市房地产融资协调机制，提出房地产项目“白名单”并推送给商业银行。包括六大国有银行、股份行在内的多家商业银行积极响应，有效对接项目名单，已提供一批新增融资和贷款展期，满足不同房地产项目合理融资需求。记者初步梳理，目前已有15家商业银行披露了相关信息。据不完全统计，自各地推送项目 清单