房地产11月月报：数据跌幅全面扩大，政策支持力度持续加强

行业研 究DONGXINGSECURITIES 房地产11月月报：数据跌幅全面扩大，政策支持力度持续加强 2022年12月15日 看好/维持 房地产 行业报告 东兴证 券销售：尽管十一月以来，监管部门持续出台政策稳定市场，但商品房销售降幅 股依旧扩大。11月单月商品房销售面积同比-33.26%，前值-23.22%；销售额同比份-32.22%，前值-23.71%；销售均价单月同比1.56%，前值-0.63%。政策思路已有经从“救项目”扩展到了“稳房企”，随着对优质民企融资支持的加速落地，限市场对优质民企的信心有望逐渐得到修复。在需求端，各地也在加速出台各类公政策稳定市场。但疫情反复、房企违约、市场量价齐跌和预期减弱等诸多影响司需求的不利因素还有待修复，需求的恢复还需要更多的时间。 证开发投资：新开工、竣工与投资降幅均在扩大、显示出房企的境况与预期还在券下滑。11月单月新开工面积同比-50.82%，前值-35.08%；竣工面积同比-20.23%研前值-9.43%；开发投资同比-19.89%，前值-16.00%。融资和销售的困难，极大究的影响了房企的投资能力与意愿。销售不振、预期转弱之下，土地市场持续走报弱。特别是面临销售和融资双重冲击的民企，更是无力再进行土地投资与开工告建设。土地成交的持续下滑，势必会给未来的开工与投资数据带来不小的压力。 到位资金：国内贷款、自筹资金和销售回款降幅全面扩大，行业面临全方位的资金压力。11月单月到位资金同比-35.38%，前值-26.00%；其中国内贷款单月同比-30.53%，前值-18.33%，自筹资金单月同比-38.79%，前值-20.68；个人 按揭贷款单月同比-41.78%，前值-31.36%。销售回款是房企最重要的资金来源销售的持续大幅下滑会给缺乏信贷支持的民企造成更大的冲击，直接影响到其持续经营能力。而民企群体大规模的暴雷又会进一步影响金融机构和购房者的信心，使其融资和销售变得更加困难。房企融资渠道的打开，有助于缓解部分房企面临的流动性风险，改善房企信用风险频发的问题，对于增强市场对房地产行业的信心有重要作用。 投资建议：我们认为，随着供需两端全国性政策的加速释放，政策正在形成合 力，走向新一轮宽松周期。信贷、债券、股权支持政策的“三箭齐发”后，需求端的恢复将会是后续市场企稳的最关键因素。当前的利率水平已经处于历史底部，而需求侧的实质性放松已经从三四线城市延展到了杭州这类核心城市。我们预计接下来还会有更多的二线城市出台需求端政策。 我们推荐两条投资主线：主线一：具有信用优势的优质央企和国企，建议持续跟踪保利发展、越秀地产。我们认为信用优势正推动优质央企和国企在土地和并购市场获得优势，持续的拿地推盘能力与优质的信用背书也有望在需求回暖之时抢占先机，进一步提升市场份额。主线二：开发主业稳健，在地产融资政策“三箭齐发”之下，有望率先获得金融机构重点支持，有效降低自身信用风险的优质房企，建议持续跟踪金地集团、碧桂园、龙湖集团。当前政策思路已 经从“救项目”扩展到了“稳房企”，经营稳健的民企有望获得融资端的大力支持，市场对优质民企的担忧也有望大幅降低。 风险提示：行业政策落地不及预期的风险、盈利能力继续下滑的风险、销售不及预期的风险。 未来3-6个月行业大事: 2023-1中旬统计局公布2022年12月房地产 开发数据及70大中城市商品住宅价格变动数据。 行业基本资料 占比% 股票家数 127 2.67% 行业市值(亿元) 17857.97 2.01% 流通市值(亿元) 16609.46 2.45% 行业平均市盈率 -151.44 / 行业指数走势图 房地产 沪深300 70.0% 20.0% -30.0% 12/152/154/156/158/1510/1512/15 资料来源：wind、东兴证券研究所 分析师：陈刚 010-66554028chen_gang@dxzq.net.cn 执业证书编号:S1480521080001 P2 东兴证券行业报告 房地产11月月报：数据跌幅全面扩大，政策支持力度持续加强 DONGXINGSECURITIES 1.销售：市场信心不足，销售降幅进一步扩大 尽管十一月以来，监管部门持续出台政策稳定市场，但商品房销售降幅依旧扩大。11月2日，中债增信召集21家民营房企开会，推进第二批增信发行项目约200亿元。11月8日，中国银行间市场交易协会将民营 房企纳入“第二支箭”政策，预计可支持至少2500亿元民营企业债券融资。11月13日，央行、银保监会出手，出台十六条金融措施支持房地产市场平稳健康发展。11月14日，银保监会、住建部、央行联合发布通知，指导商业银行按市场化、法治化原则，向优质房地产企业出具保函置换预售监管资金。11月21日，央行提出保交楼贷款支持计划，央行将向商业银行提供2000亿元免息再贷款。供给端的支持政策明显在持续增强，政策思路已经从“救项目”扩展到了“稳房企”，随着对优质民企融资支持的加速落地，市场对优质民企的信心有望逐渐得到修复。在需求端，各地也在加速出台各类政策稳定市场，涵盖提升公积金贷款额度，降低首付比，发放购房补贴和放松限购等各项措施，其中以提升公积金贷款额度和发放购房补贴最为常见。但疫情反复、房企违约、市场量价齐跌和预期减弱等诸多影响需求的不利因素还有待修复，需求的恢复还需要更多的时间。 从具体数据来看，2022年1-11月商品房累计销售面积121,250万平，同比-23.30%；商品房累计销售金额 118,648亿元，同比-26.60%；其中，11月商品房销售面积10,071万平，同比-33.26%；11月商品房销售额 9,816亿元，同比-32.22%。2022年1-11月商品房累计销售均价9,785元/平，同比-4.29%；其中，11月商品房销售均价9,747元/平，同比1.56%，环比0.61%。 图1：全国商品房累计销售情况图2：全国商品房单月销售情况 资料来源：iFinD，东兴证券研究所资料来源：iFinD，东兴证券研究所 图3：全国商品房销售均价图4：全国商品房去化周期 资料来源：iFinD，东兴证券研究所资料来源：iFinD，东兴证券研究所 DONGXINGSECURITIES 东兴证券行业报告 P3 房地产11月月报：数据跌幅全面扩大，政策支持力度持续加强 2.开发投资：开工愈发低迷，投资降幅扩大 新开工、竣工与投资降幅均在扩大、显示出房企的境况与预期还在下滑。融资和销售的困难，极大的影响了房企的投资能力与意愿。虽然在“保交楼”的政策推动之下，前期竣工情况有所好转，但随着交付难度较小的 项目持续竣工，余下的项目可能由于盈亏难以平衡，“保交楼”难度将会越来越大。只有让房企自身恢复经营能力，才能把“保交楼”的民生任务更好的进行下去。销售不振、预期转弱之下，土地市场持续走弱。特别是面临销售和融资双重冲击的民企，更是无力再进行土地投资与开工建设。土地成交的持续下滑，势必会给未来的开工与投资数据带来不小的压力。 从具体数据来看，2022年1-11月累计新开工面积111,632万平，同比-38.90%；其中，11月新开工面积7,910 万平，同比-50.82%。2022年1-11月累计竣工55,709万平，同比-19.00%；其中，11月竣工面积9,144万 平，同比-20.23%。2022年1-11月累计开发投资123,863亿元，同比-9.8%；其中，11月开发投资9,918 亿元，同比-19.89%。 图5：房屋累计新开工面积及同比增速图6：房屋单月新开工面积及同比增速 资料来源：iFinD，东兴证券研究所资料来源：iFinD，东兴证券研究所 图7：房屋累计竣工面积及同比增速图8：房屋单月竣工面积及同比增速 资料来源：iFinD，东兴证券研究所资料来源：iFinD，东兴证券研究所 P4 东兴证券行业报告 房地产11月月报：数据跌幅全面扩大，政策支持力度持续加强 DONGXINGSECURITIES 图9：房地产开发投资累计完成额及同比增速图10：房地产开发投资单月完成额及同比增速 资料来源：iFinD，东兴证券研究所资料来源：iFinD，东兴证券研究所 3.到位资金：资金面临全方位的压力，融资支持亟待落地 国内贷款、自筹资金和销售回款降幅全面扩大，行业面临全方位的资金压力。销售回款是房企最重要的资金来源，销售的持续大幅下滑会给缺乏信贷支持的民企造成更大的冲击，直接影响到其持续经营能力。而民企 群体大规模的暴雷又会进一步影响金融机构和购房者的信心，使其融资和销售变得更加困难。我们认为，随着信贷、债券、股权支持政策的“三箭齐发”、预售资金监管的优化以及“保交楼”资金的持续落地，房企信用风险与烂尾楼问题有望得到显著改善。房企融资渠道的打开，有助于缓解部分房企面临的流动性风险，改善房企信用风险频发的问题，对于增强市场对房地产行业的信心有重要作用。 从具体数据来看，2022年1-11月房地产开发累计到位资金136,313亿元，同比-25.7%；其中，11月到位资金10,833亿元，同比-35.38%。分项目来看，国内贷款同比-30.53%，自筹资金同比-38.79%，定金及预收款同比-30.41%，个人按揭贷款同比-41.78%。 图11：房地产开发资金来源累计值及同比增速图12：房地产开发资金来源单月值及同比增速 资料来源：iFinD，东兴证券研究所资料来源：iFinD，东兴证券研究所 DONGXINGSECURITIES 东兴证券行业报告 P5 房地产11月月报：数据跌幅全面扩大，政策支持力度持续加强 图13：房地产开发资金主要资金来源渠道单月同比图14：房地产开发资金来源累计值占比 资料来源：iFinD，东兴证券研究所资料来源：iFinD，东兴证券研究所 4.投资建议 我们认为，随着供需两端全国性政策的加速释放，政策正在形成合力，走向新一轮宽松周期。信贷、债券、股权支持政策的“三箭齐发”后，需求端的恢复将会是后续市场企稳的最关键因素。2022年以来，房贷利率快速下调，当前的利率水平已经处于历史底部。而需求侧的实质性放松已经从三四线城市延展到了杭州这类 核心城市，我们预计接下来还会有更多的二线城市出台需求端政策。我们推荐两条投资主线： 主线一：具有信用优势的优质央企和国企，建议持续跟踪保利发展、越秀地产。我们认为信用优势正推动优 质央企和国企在土地和并购市场获得优势，持续的拿地推盘能力与优质的信用背书也有望在需求回暖之时抢占先机，进一步提升市场份额。 主线二：开发主业稳健，在地产融资政策“三箭齐发”之下，有望率先获得金融机构重点支持，有效降低自身信用风险的优质房企，建议持续跟踪金地集团、碧桂园、龙湖集团。当前政策思路已经从“救项目”扩展到了“稳房企”，经营稳健的民企有望获得融资端的大力支持，市场对优质民企的担忧也有望大幅降低。 5.风险提示 行业政策落地不及预期的风险、盈利能力继续下滑的风险、销售不及预期的风险。 P6 东兴证券行业报告 房地产11月月报：数据跌幅全面扩大，政策支持力度持续加强 DONGXINGSECURITIES 分析师简介 陈刚 清华大学金融硕士，同济大学土木工程本科，2019年加入东兴证券研究所，从事房地产行业研究。 分析师承诺 负责本研究报告全部或部分内容的每一位证券分析师，在此申明，本报告的观点、逻辑和论据均为分析师本人研究成果，引用的相关信息和文字均已注明出处。本报告依据公开的信息来源，力求清晰、准确地反映分析师本人的研究观点。本人薪酬的任何部分过去不曾与、现在不与，未来也将不会与本报告中的具体推荐或观点直接或间接相关。 风险提示 本证券研究报告所载的信息、观点、结论等内容仅供投资者决策参考。在任何情况下，本公司证券研究报告均不构成对任何机构和个人的投资建议，市场有风险，投资者在决定投资前，务必要审慎。投资者应自主作出投资决策，自行承