陆氏集团(越南)2023年报

股份代号:0366 年报 2023 目录 页次 公司资料2 主席报告3 管理层讨论及分析8 环境、社会及管治报告10 企业管治操守35 董事会报告46 独立核数师报告54 综合： 损益表61 全面收益表62 财务状况表63 权益变动表65 现金流量表66 财务报告附注68 投资物业资料152 待发展物业资料153 五年财务撮要154 1陆氏集团（越南控股）有限公司二零二三年年报 公司资料 执行董事 郑嫱（主席） 陆恩（联席行政总裁）范招达 陆峯（联席行政总裁）陆诗韵（联席行政总裁） 独立非执行董事 刘历远（于二零二三年五月二十四日退任）梁仿（于二零二三年五月二十四日退任）林志权 彭小燕（于二零二三年五月二十四日获委任）黄凯华（于二零二三年五月二十四日获委任） 公司秘书 范招达，B.Soc.Sc.，FCCA，HKICPA 主要往来银行 香港上海汇丰银行有限公司中国银行（香港）有限公司 核数师 安永会计师事务所执业会计师 注册公众利益实体核数师 主要股票登记处 CondanServicesLimitedClarendonHouse 2ChurchStreetHamiltonHM11Bermuda 香港股票登记分处 卓佳登捷时有限公司夏悫道16号远东金融中心17楼 注册办事处 ClarendonHouse2ChurchStreet HamiltonHM11Bermuda 主要营业地点 香港九龙 土瓜湾上乡道39-41号昌华工厂大厦5字楼 公司网站 www.luks.com.hk 陆氏集团（越南控股）有限公司2 二零二三年年报 主席报告 业务回顾及展望 在肆虐全球三年多后，新冠状病毒疫情终于在二零二三年在全球各地平息，香港和中国大陆也最终在二零二三年初取消所有防疫限制和措施。然而，环球经济复苏并没有像普遍预期的那样持续利好。疫情后，全球经济进入了动荡时期，并充满着不确定性。尤其是俄乌战争持续、利率上升、中国经济放缓等因素，很大程度上影响了环球经济复苏步伐。集团主要业务位于越南、香港及中国。于二零二三年内，各项业务中，越南的水泥业务表现较为疲弱，物业投资及香港的酒店业务则表现良好。 经过二零二二年的蓬勃发展后，二零二三年越南经济的增长动力开始出现放缓。根据越南国家统计局统计，越南二零二三年GDP增长率仅为5.05%，较二零二二年的8.02%年显着下滑。受到利率飙升，及越南政府为打击一些房地产开发商的贪腐及不当行为而采取的紧缩措施影响下，越南经济增长受到影响，特别是建筑及房地产行业受到的打击最为严重。在此环境下，本集团的水泥业务亦无可避免地受到较大影响，并且导致二零二三年持续出现亏损。 然而，在另一方面，外国投资者对越南的投资兴趣依然浓厚。二零二三年外国直接投资注册总额较去年同期飙升32.1%，达366亿美元。外国跨国公司于越南的新增加投资及企业扩张计划，均令到胡志明市写字楼的需求持续增长。集团的西贡贸易中心亦因此受益，并于二零二三年表现稳定及有所增长。至于集团在香港的酒店业务，自二零二三年初，香港防疫措施及边境限制获得全面放宽后，带动香港旅游业及酒店业复苏，集团“香港屯门贝尔特酒店”于年内亦录得稳定增长。 展望二零二四年，由于越南房地产及建筑业持续低迷，集团水泥业务预计仍将困难重重。另一方面，越南经济放缓也可能影响外国投资者投资情绪及企业在越南的扩张计划，及市场写字楼供应增加，亦有可能影响集团西贡贸易中心二零二四年的租赁表现。另外，由于其他影响全球经济情势的负面因素仍然存在，特别是高利率持续、中国经济放缓等，二零二四年的经济环境仍充满不确定性。集团酒店业务方面，由于香港旅游业预期持续复苏，酒店业务普遍将受惠，因此，预期集团旗下酒店将于二零二四年维持平稳增长步伐。 截至二零二三年十二月三十一日止年度，本集团营业额为港币427,308,000元，较去年录得的港币492,875,000元减少约13.3%。本集团的营业额主要来自水泥业务、物业投资及酒店业务。其中，水泥业务营业额为港币195,411,000元，较去年减少约30.6%。物业投资业务营业额为港币153,002,000元，较去年增加约6.0%。酒店业务营业额为港币62,652,000元，较去年增加约19.9%。 3陆氏集团（越南控股）有限公司二零二三年年报 主席报告 本集团于二零二三年全年，录得除税后综合净亏损港币98,650,000元，而去年则录得净溢利港币48,498,000元。母公司拥有人应占综合净亏损为98,241,000港元，而去年则录得净溢利港币53,494,000元。每股基本亏损为港币19.5仙（二零二二年：每股基本溢利港币10.6仙）。 导致本年度集团亏损的主要原因包括两项因素。首先，由于本集团水泥业务过去两年持续亏损，根据独立估值师的评估，水泥业务现金产生单位的可收回金额大幅减少，因此本集团就其物业、厂房及设备提列减值拨备，总金额为港币139,211,000元。其次，截至二零二三年十二月三十一日止年度，与二零二二年度相比，本集团录得的投资物业公允价值收益减少约港币14,498,000元。尽管上述两项目带来的亏损对本集团的资产值带来负面影响，但并不影响本集团的现金流。假设撇除上述两项非现金流项目带来的亏损，集团整体营运溢利确实较上年有所改善。 水泥业务 二零二三年，在需求萎缩、市场竞争激烈以及营运成本上升情况下，本集团在越南的水泥业务依然困难。由于越南政府年内优先整治越南房地产业的腐败和过度借贷等不当行为，令房地产市场和建筑业持续低迷，并导致越南国内水泥需求大幅下降。再者，在新冠状病毒疫情的多年摧残下，作为水泥消费基础的民用建筑业已经陷入困境，许多相关企业破产，使得民用和住宅建筑行业在疫情结束后仍未能恢复。 二零二三年，越南国内水泥总消费量仅5,750万吨，而供应量则可达到1.2亿吨，水泥业竞争异常激烈。尽管二零二三年上半年政府放宽了信贷管制，并降低了金融市场的借贷成本，但房地产市场尚未出现太大改善。 此外，周边国家经济下滑及保护主义抬头均导致年内越南水泥出口需求下降，尤其对中国及东南亚国家的出口。二零二三年越南水泥及熟料出口量较去年下降2%至3260万吨。受此影响，国内市场本已竞争剧烈的环境更趋恶化。 至于生产成本方面，二零二三年下半年煤炭、燃料价格持续下降，对生产成本有一定帮助。然而，由于集团水泥业务的产量下降，节省的成本并不显着。另一方面，政府加强对越南中部地区运输管理的控制，导致运输成本增加，并为集团的水泥分销带来额外障碍。此外，因越南政府年内实施更严格的环保政策，集团水泥厂需额外投入资源于建设环保设施上，亦令营运成本有所增加。 陆氏集团（越南控股）有限公司4 二零二三年年报 截至二零二三年十二月三十一日止年度，本集团水泥厂的水泥及熟料销量约465,600吨，较上年的691,800吨减少约32.7%。本集团水泥业务于二零二三年录得税后亏损约港币160,415,000元，包括本年度提列的减损拨备港币139,211,000元，而上年度则录得亏损港币16,328,000元。 由于过去两年持续亏损，根据独立估值师的评估，水泥业务现金产生单位的可收回金额大幅减少，因此本集团就其物业、厂房及设备提列减值拨备，总金额为港币139,211,000元。这也是导致集团二零二三年业绩由盈转为亏的主要原因。 展望二零二四年，由于第一季房地产市场和建筑业依然低迷，且没有明显好转迹象，相信二零二四年水泥业务仍将困难重重。但中长期而言，由于集团水泥厂的主要所在地，顺化，已被批准在2025年成为直辖城市，这将使该省在基础设施投资和发展方面有更多机会及资源。另外，顺化周边省份的多个海港和机场已获得批准建设，这亦将有利于集团未来几年的水泥业务。 物业投资业务 于二零二三年，纵使在越南经济下滑及不稳定的情况下，胡志明市的办公大楼需求仍然保持稳定增长，这主要归功于跨国公司对越南的新投资及企业扩张计画所致，尤其是在疫情后复苏的初期阶段。需求主要来自金融、银行及保险业，而制造业及生命科学、医疗保健及制药业于年内也出现可观的需求增长。另一方面，在受新冠疫情影响多年停滞发展之后，写字楼新增供应量亦于年内陆续增加。然而，尽管竞争加剧，但由于需求依然殷切，并吸收了市场上大部分的新增供应，市场租金及出租率于年内仍可保持稳定。 二零二三年，集团位于胡志明市中央商务区的西贡贸易中心录得理想的增长。截至二零二三年十二月三十一日的出租率为78%，而截至二零二二年十二月三十一日的出租率为74%。与二零二二年十二月三十一日相比，二零二三年的平均租金保持稳定，年收入则录得约10.5%的增长。 展望二零二四年，由于房地产市场停滞及利率高企，越南市场仍充满不确定性。当前情势下，外资多持观望态度。然而，越南政府透过承诺简化法律程序和降低利率，努力维持经济增长，并将二零二四年目标GDP增长率提升至6%至6.5%。另一方面，写字楼的供应正在酝酿中，并在未来几年不断增加，这将对集团西贡贸易中心二零二四年的租务构成压力。然而，尽管面临各项挑战，越南仍然是环球增长率比较高的国家之一，估计胡志明市仍将会吸引跨国公司进驻，从而支持着写字楼的需求。只要经济情况变得更加明朗，越南胡志明市，特别是中央商务区的写字楼需求估计将会保持良好的增长势头。 5陆氏集团（越南控股）有限公司二零二三年年报 主席报告 另一方面，集团于香港及中国内地的租赁物业整体租金收入于二零二三年大致保持稳定。 二零二三年，本集团投资物业的公允价值收益增加约2,176,000港元，较二零二二年录得的16,674,000港元减少约 14,498,000港元。 酒店业务 二零二三年是香港于后疫情期的首年。自二零二三年初以来，防疫措施获得全面解除。受此影响，香港旅游业迅速复苏，访港游客人数显着回升。根据香港旅游发展局统计，二零二三年访港旅客人次约3,400万人次，较上年约只有60万人次增加逾56倍，纵使仍然未回复到疫情前的水平。 香港旅游业的强劲复苏支持了集团在香港酒店业务的增长。集团旗下“香港屯门贝尔特酒店”于二零二三年录得平均入住率约91.3%，较二零二二年的84.3%显着上升，平均房价亦录得13%的升幅。 截至二零二三年十二月三十一日，酒店业务为本集团贡献营业收入62,652,000港元，较上年增长近20%。折旧前溢利为15,991,000港元，较去年录得的14,049,000港元增加约13.8%。扣除折旧后，酒店业务录得亏损4,870,000港元，较去年录得的亏损9,012,000港元减少46.0%。 展望二零二四年，随着香港政府积极推广香港旅游，二零二四年访港旅客，尤其是中国内地旅客估计将持续增加。根据香港旅游发展局预测，二零二四年访港旅客人数将达4,600万人次，比二零二三增加35%。因此，集团酒店估计将会受惠，并预期于二零二四年可维持平稳的增长。然而，受到香港劳工短缺及通货膨胀影响，酒店业亦面临营运成本上升的压力，成本管控将是集团酒店二零二四年的主要任务和挑战之一。 物业发展业务 集团位于越南顺化省的“顺化广场”项目的建筑工程部分已基本竣工。然而，受到二零二三年第四季顺化省持续降雨所影响，竣工时间被迫延迟数月。目前，项目正在进行酒店客房和零售区域等的室内装修工程，预计于二零二四年第三季完成。 “顺化广场”项目主要由一座包括50间客房的精品酒店及部分零售区域组成。该酒店名为“LECARRÉHUE”，并预计将于今年第四季至明年初投入营运。 陆氏集团（越南控股）有限公司6 二零二三年年报 由于顺化将于2025年升级为直辖市，预计旅游业和商务旅客的到访量将会增加。随着越南政府积极推动旅游业，并正考虑可能豁免更多国家的旅游签证，集团的“LECARRÉHUE”酒店估计将可获得受惠。 另一方面，本集团于2021年收购并计划作重建用途，位于香港九龙油麻地上海街的一幢商住物业，由于政府对该地区的规划暂时仍然未明朗，加上房地产市场低迷，集团将不会于