房地产行业周报：房地产行业报告重点转向去库存 看好行业估值修复

4月底政治局会议提出要统筹研究消化存量房产和优化增量住房的政策措施，抓紧构建房地产发展新模式，各地放松限购、优化供给重点意在去库存，而目前常态化措施已逐步用足，新的政策窗口渐近，虽然当前基本面仍未有明显好转，但考虑到过去几轮行情周期基本上均为政策行情领先于基本面行情，我们看好未来几个月政策窗口期的估值修复行情，但是否能持续最终仍取决于后续基本面的支撑与否。 行业基本面跟踪 （1）新房成交及库存：上周30大中城市新房成交面积为199.28万方，本年累计新房成交面积为3408.95万方，累计同比-44.7%。30大中城市近四周平均成交面积为185.91万方，同比-35.9%，环比+2.1%。其中一线城市近四周平均成交面积为67.08万方，同比-26.2%，环比-0.1%，二线城市近四周平均成交面积为84.3万方，同比-44.4%，环比+2.9%，三线城市近四周平均成交面积为34.53万方，同比-27.4%，环比+4.3%。上周重点10城商品住宅可售面积为7345.2万方，同比+4.8%，环比+0.15%，重点10城去化周期为16.52个月，其中一线城市去化周期为15.47个月。 （2）二手房成交及挂牌：上周重点10城二手房成交面积为127.47万方，本年累计二手房成交面积为2621.52万方，累计同比-16.9%。重点10城近四周平均成交面积为160.1万方，同比-9.5%，环比-5%。截至2024/5/5全国城市二手房出售挂牌量指数为33.54，环比-15.6%，挂牌价指数为169.17，环比-0.44%。 （3）土地市场成交：上周100大中城市新增供应住宅类土地建面为177.72万方，成交住宅类土地建面为186.4万方，新增供应商服类土地建面为125.55万方，成交商服类土地建面为106.51万方。 近四周100大中城市平均住宅类土地成交建面/供应建面为2.22，平均商服类土地成交建面/供应建面为1.87。 上周100大中城市成交住宅类土地楼面均价为2636.39元/平方米，溢价率为0.94%，环比+0.3pct，成交商服类土地楼面均价为2805.87元/平方米，溢价率为0.05%，环比-2.14pct。 行情回顾 上周A股申万一级房地产行业指数上涨4.38%，沪深300指数上涨1.72%，房地产指数跑赢沪深300指数2.66pct。上周港股恒生物业服务及管理指数上涨1%，恒生综合指数上涨2.74%，物业服务及管理指数跑输恒生综合指数1.74pct。 风险提示： 政策不及预期，行业销售不及预期，部分地产主体的流动性紧张问题导致信用风险蔓延，市场情绪极端避险。 1行业基本面跟踪 1.1新房成交及库存 上周30大中城市新房成交面积为199.28万方，本年累计新房成交面积为3408.95万方，累计同比-44.7%。30大中城市近四周平均成交面积为185.91万方，同比-35.9%，环比+2.1%。其中一线城市近四周平均成交面积为67.08万方，同比-26.2%，环比-0.1%，二线城市近四周平均成交面积为84.3万方，同比-44.4%，环比+2.9%，三线城市近四周平均成交面积为34.53万方，同比-27.4%，环比+4.3%。 图表1：30大中城市新房成交面积及同比 图表2：一线城市新房成交面积及同比 图表3：二线城市新房成交面积及同比 图表4：三线城市新房成交面积及同比 上周重点10城商品住宅可售面积为7345.2万方，同比+4.8%，环比+0.15%，重点10城去化周期为16.52个月，其中一线城市去化周期为15.47个月。 图表5：重点城市商品住宅可售面积及去化周期 1.2二手房成交及挂牌 上周重点10城二手房成交面积为127.47万方，本年累计二手房成交面积为2621.52万方，累计同比-16.9%。重点10城近四周平均成交面积为160.1万方，同比-9.5%，环比-5%。 图表6：重点城市二手房成交面积及同比 截至2024/5/5全国城市二手房出售挂牌量指数为33.54，环比-15.6%，挂牌价指数为169.17，环比-0.44%。 图表7：全国及分线城市二手房出售挂牌量指数 图表8：全国及分线城市二手房出售挂牌价指数 图表9：全国城市分类型二手房出售挂牌量指数 图表10：全国城市分类型二手房出售挂牌价指数 1.3土地市场成交 上周100大中城市新增供应住宅类土地建面为177.72万方，成交住宅类土地建面为186.4万方，新增供应商服类土地建面为125.55万方，成交商服类土地建面为106.51万方。近四周100大中城市平均住宅类土地成交建面/供应建面为2.22，平均商服类土地成交建面/供应建面为1.87。 上周100大中城市成交住宅类土地楼面均价为2636.39元/平方米，溢价率为0.94%，环比+0.3pct，成交商服类土地楼面均价为2805.87元/平方米，溢价率为0.05%，环比-2.14pct。 图表11：100大中城市土地供销比 图表12：100大中城市成交土地楼面均价及溢价率 2行情回顾 上周A股申万一级房地产行业指数上涨4.38%，沪深300指数上涨1.72%，房地产指数跑赢沪深300指数2.66pct。上周港股恒生物业服务及管理指数上涨1%，恒生综合指数上涨2.74%，物业服务及管理指数跑输恒生综合指数1.74pct。 图表13：近一年A股房地产指数和沪深300走势 图表14：近一年恒生物业服务及管理和恒生综指走势 从行业排名来看，上周A股房地产在31个申万一级行业中排名第4，港股地产分类、物业服务及管理在14个恒生综合行业中分别排名第10、第12。 图表15：上周A股申万一级行业涨跌幅情况 图表16：上周港股恒生综合行业涨跌幅情况 上周重点A股房地产个股涨幅居前的分别为：*ST金科（19.47%）、招商蛇口（15.94%）、滨江集团（14.61%），重点港股房地产个股涨幅居前的分别为：建发国际（8.35%）、雅居乐集团（6.35%）华润置地（6.29%），重点物业服务企业涨幅居前的分别为：南都物业（26.17%）、新大正（12.47%）、中天服务（9.98%）。 图表17：上周A股重点房企涨跌幅前5位及后5位 图表18：上周港股重点房企涨跌幅前5位及后5位 图表19：上周重点物企涨跌幅前5位及后5位 3风险提示 政策不及预期，行业销售不及预期，部分地产主体的流动性紧张问题导致信用风险蔓延，市场情绪极端避险。