房地产行业周报：涉房政策密集出台，多城推出商品房“以旧换新”

房地产 2024年04月07日 投资评级：看好（维持） 涉房政策密集出台，多城推出商品房“以旧换新” ——行业周报 齐东（分析师）郝英（联系人） 行业走势图 qidong@kysec.cn 证书编号：S0790522010002 haoying@kysec.cn 证书编号：S0790123060017 12% 0% -12% -24% -36% -48% 房地产沪深300 核心观点：涉房政策密集出台，多城推出商品房“以旧换新” 受清明假期影响，本周我们跟踪的64城新房、17城二手房成交面积同环比均下降。土地成交面积同比下降，成交溢价率环比增长。本周央行一季度例会再次强调因城施策，加大对“市场+保障”的住房供应体系的金融支持力度，同时住建部表示各省均已建立房地产融资协调机制，促进房地产市场平稳健康发展。地方端郑州、济南、青岛、南通、无锡、宁波等地纷纷推出商品房“以旧换新”政策， 2023-042023-082023-12 数据来源：聚源 相关研究报告 《2024年1-3月百强销售金额点评：3月百强销售金额环比涨超9成，同比降幅有所收窄—行业点评报告》 -2024.4.1 《北京取消离婚限购政策，新房、二手房成交环比增长—行业周报》 -2024.3.31 《国常会明确进一步优化地产政策，新房、二手房成交同比下降—行业周报》-2024.3.24 同时多城涉房政策密集出台，有利于提振市场信心。我们认为目前稳地产信号明 确，预计未来房地产政策将延续宽松基调，购房需求仍有释放空间。超大特大城市正积极稳步推进城中村改造，更多逆周期调节举措有望加快落地。板块仍具备较好的投资机会，维持行业“看好”评级。 政策端：加大“市场+保障”住房供应体系，各省建立地产融资协调机制 中央层面：住建部：据住房城乡建设部消息，全国31个省份及新疆生产建设兵 团均已建立省级房地产融资协调机制。截至3月31日，各地已向商业银行推送 “白名单”中，共有1979个项目获得了银行授信，总额达到4690.3亿元；其中， 1247个项目已经获得贷款发放，总额为1554.1亿元。 地方层面：武汉：明确自2024年12月31日前，武汉市住房公积金缴存职工购买普通自住住房的贷款额度可上浮20%。郑州：2024年郑州全市计划完成二手住房“卖旧买新、以旧换新”10000套。福州：据福州新闻网公众号，福州市阶段性取消首套住房商业性个人住房贷款利率下限。义乌：购买建筑面积不超过 150平方米且备案总价不超过350万元的一手新建商品住房，将按照每平方米 1000元的标准获得“房票”补贴。 市场端：新房、二手房成交同环比下降，1-3月拿地同比增速下滑 销售端：2024年第14周，全国64城商品住宅成交面积171万平米，同比下降 49%，环比下降60%；从累计数值看，年初至今64城成交面积达3030万平米， 累计同比下降44%。全国17城二手房成交面积为113万平米，同比增速-37%， 前值-22%；年初至今累计成交面积1887万平米，同比增速-21%，前值-20%。 投资端：2024年第14周，全国100大中城市推出土地规划建筑面积2522万平方米，成交土地规划建筑面积3599万平方米，同比下降21%，成交溢价率为6.3%。中指研究院：2024年1-3月，TOP100企业拿地总额2217亿元，同比增长14.9%，较1-2月同比增速有所下降。3月推地数量和质量均不如2月，加之当前房企拿 地更加谨慎，导致1-3月房企拿地同比增速有所下降。 融资端：国内信用债累计发行同比下降 信用债发行55.1亿元，同比减少61%，环比减少68%，平均加权利率3.02%，环比减少12BP。信用债累计发行规模1378.3亿元，同比减少5%。 风险提示：（1）市场信心恢复不及预期，政策影响不及预期，房企资金风险进一步加大；（2）调控政策超预期变化，行业波动加剧。 行业研究 行业周报 开源证券 证券研究报 告 目录 1、加大“市场+保障”住房供应体系，各省建立地产融资协调机制3 2、销售端：新房、二手房成交同环比下降5 2.1、64大中城市新房成交同环比下降5 2.2、17城二手房成交同环比下降7 3、投资端：成交溢价率环比增长，1-3月拿地同比增速下滑8 4、融资端：国内信用债累计发行同比下降9 5、一周行情回顾10 6、投资建议：维持行业“看好”评级11 7、风险提示11 图表目录 图1：64大中城市新房成交面积同比下降5 图2：64大中城市新房成交面积环比下降6 图3：2024年第14周64大中城市成交面积同环比下降6 图4：2024年第14周64大中城市中一线城市成交面积同环比下降6 图5：2024年第14周64大中城市中二线城市成交面积同环比下降6 图6：2024年第14周64大中城市中三四线城市成交面积同环比下降6 图7：2024年初至今低能级市场累计成交面积表现相对更好7 图8：17城二手房成交同比下降7 图9：一线城市二手房市场单周成交情况相对更好8 图10：100大中城市土地成交面积同比下降8 图11：100大中城市土地成交总价同比下降9 图12：100大中城市土地成交溢价率环比增长9 图13：信用债单周发行规模环比减少9 图14：信用债累计发行规模同比减少10 图15：房地产指数下跌1.45%，板块表现弱于大市10 表1：加大“市场+保障”住房供应体系，各省建立地产融资协调机制4 表2：本周房地产行业个股中中润资源、空港股份、派斯林涨幅靠前10 表3：本周房地产行业个股中京投发展、万科A、中交地产跌幅靠前11 1、加大“市场+保障”住房供应体系，各省建立地产融资协调机制 中央层面：（1）央行：4月3日，中国人民银行货币政策委员会2024年第一季 度（总第104次）例会在北京召开，会议指出，因城施策精准实施差别化住房信贷政策，更好支持刚性和改善性住房需求，一视同仁满足不同所有制房地产企业合理融资需求，促进房地产市场平稳健康发展。加大对“市场+保障”的住房供应体系的 金融支持力度，着力构建房地产发展新模式。（2）住建部：4月3日央视报道，据住 房城乡建设部消息，全国31个省份及新疆生产建设兵团均已建立省级房地产融资协 调机制。截至3月31日，各地已向商业银行推送“白名单”中，共有1979个项目获得了银行授信，总额达到4690.3亿元；其中，1247个项目已经获得贷款发放，总额为1554.1亿元。 地方层面：（1）武汉：近日，武汉市人民政府官网发布通知，明确自2024年12月31日前，武汉市住房公积金缴存职工购买普通自住住房的贷款额度可上浮20%。此外，武汉城市圈将取消主借人户籍地限制，推动住房公积金异地个人住房贷款业务。（2）郑州：2024年郑州全市计划完成二手住房“卖旧买新、以旧换新”10000套。为实现这一目标，郑州市将开发建设全市房源信息共享和发布综合服务平台，筹集并发布市场待售的二手住房房源及用于换房群众选购的新建商品住房房源，为各方提供全流程综合信息服务。（3）南宁：自2024年1月1日起至2024年6月30日，在武鸣区购买新建商品住房，并完成商品房合同登记备案及契税缴纳的个人，将按照其已缴纳契税金额的100%给予财政补贴。（4）蚌埠：缴存职工本人或配偶、子女因患重大疾病，造成家庭生活严重困难的，可以提取住房公积金用于缓解家庭 困难；职工在我市以外购买住房及偿还住房贷款本息的，不再要求提供本人或直系亲属购房地户籍或社保证明材料。（5）琼中：海南省户籍居民家庭成员在本县可以购买一套住房，而本县户籍居民家庭则按照原购房政策执行。对于非本省户籍居民家庭，只要提供至少1名家庭成员在本县累计24个月的个人所得税或社会保险缴纳证明，也可以购买一套本县的商品住房。此次政策调整不再对酒店式公寓实施限购。 （6）宿州：为应对子女购房资金短缺问题，宿州市允许父母在一年内自愿提取住房公积金以支持子女购房，但此项政策将在个贷率高于85%时暂停。（7）鄂尔多斯：借款申请人夫妻双方建立公积金账户的，贷款金额上限为100万元，一方建立公积 金账户的，贷款金额上限为60万元。（8）常熟：针对购买首套住房的契税补贴政策， 补贴时间：2024年4月1日至2024年12月31日。补贴范围：144平方米（含）以下首套住房。补贴标准：契税缴纳标准的50%。（9）青岛：4月2日，青岛市住房和城乡建设局等七部门联合发布《青岛市2024年进一步促进房地产市场平稳健康发 展若干政策》，旨在通过多项措施稳定房地产市场。主要措施包括推行“房票”制度，上浮公积金贷款额度，优化二手房“带押过户”流程，支持高品质住宅开发建设，以及取消首套住房商业贷款利率下限等。（10）福州：据福州新闻网公众号，福州市阶段性取消首套住房商业性个人住房贷款利率下限。在此政策范围内，商业银行可以根据市场化、法治化原则确定新发放的首套住房商业性个人住房贷款的具体利率水平。（11）贵阳：4月3日，据微信公众号“贵阳公积金”消息，贵州省贵阳市住房公积金管理中心发布住房公积金十条措施。包括支持住房公积金“既提又贷”、取消两次住房公积金贷款间隔时间限制、扩大异地贷款的类型等。（12）义乌：个人及其配偶在义乌市无商品住房的情况下，自政策发布之日起至6月30日，购买建筑面 积不超过150平方米且备案总价不超过350万元的一手新建商品住房，将按照每平 方米1000元的标准获得“房票”补贴。（13）无锡：4月3日，江苏无锡梁溪区推出商品房“以旧换新”政策。继济南、青岛、南通等地之后，梁溪区也试行了这一政策。据了解，置换房源须一对一，一套存量二手商品房可置换一套新房，但存量二手房总价不高于新购房源的60%。（14）河南：4月3日，从国家金融监督管理总局河南监管局获悉，截至3月31日，河南省经银行盖章确认的第一批房地产融资协调 机制白名单项目已完成审核全覆盖。据了解，此次共有215个项目通过授信审批， 这个数字在全国范围内位居第一。在已授信审批的金额方面，河南省达到了450.53亿元，占银行评估融资需求的97%。（15）丽水：将进一步优化灵活就业人员缴存使用政策。给予缴存住房公积金的灵活就业人员0.5%的缴存利息补贴。以灵活就业人员身份连续正常缴存满6个月及以上，本人及配偶无未结清住房公积金贷款的，可按需灵活提取。 时间政策 表1：加大“市场+保障”住房供应体系，各省建立地产融资协调机制 2024/4/1 2024/4/1 2024/4/1 2024/4/1 2024/4/1 2024/4/1 2024/4/1 2024/4/1 2024/4/2 2024/4/2 2024/4/3 2024/4/3 武汉：近日，武汉市人民政府官网发布通知，明确自2024年12月31日前，武汉市住房公积金缴存职工购买普通自住住房的贷款额度可上浮20%。此外，武汉城市圈将取消主借人户籍地限制，推动住房公积金异地个人住房贷款业务。 郑州：2024年郑州全市计划完成二手住房“卖旧买新、以旧换新”10000套。为实现这一目标，郑州市将开发建设全市房源信息共享和发布综合服务平台，筹集并发布市场待售的二手住房房源及用于换房群众选购的新建商品住房房源，为各方提供全流程综合信息服务 南宁：自2024年1月1日起至2024年6月30日，在武鸣区购买新建商品住房，并完成商品房合同登记备案及契税缴纳的个人，将按照其已缴纳契税金额的100%给予财政补贴。 蚌埠：缴存职工本人或配偶、子女因患重大疾病，造成家庭生活严重困难的，可以提取住房公积金用于缓解家庭困难；职工在我市以外购买住房及偿还住房贷款本息的，不再要求提供本人或直系亲属购房地户籍或社保证明材料。 琼中：海南省户籍居民家庭成员在本县可以购买一套住房，而本县户籍居民家庭则按照原购房政策执行。对于非本省户籍居民家庭，只要提供至少1名家庭成员在本县累计24个月的个人所得税或社会保险缴纳证明，也可以购买一套本县的商品住房。此次政策调整不再对酒店式公寓实施限购。 宿州：为应对子女购房资金短缺问