2023年业绩公告点评：结转提升带动业绩增长，持续补仓核心土储

事项： 公司发布2023年业绩报告，实现营收2025.2亿元，同比增长12.3%；归属普通股东净利润256.1亿元，同比增长10.1%。 评论： 结转面积提升带动营收、利润增长。1）2023年公司房地产开发业务营收1928.8亿元，同比增长11.8%，主因年内公司项目竣工1643万方，同比增长13.7%，竣工结转面积提升带动营收、利润增长。2）截至2023年末，集团系列公司（不含中海宏洋）已售未结金额为1859亿元，高于去年1727亿元，保障2024年结转体量。 坚持聚焦一二线核心城市，保障项目销售。1）公司聚焦主流城市、主流地段，2023年实现销售额2670亿元，其中一线和强二线占74%，北京单城销售额614亿元，北京都阙台单盘销售合约额超百亿，厦门、天津、深圳等6城销售额也超百亿。2）公司积极补仓核心城市土储，2023年集团系列公司（不含中海宏洋）新增土地货值2404亿元，一线城市货值占比为60%，一线及强二线货值占比92%，有望保障2024年公司销售稳中有升。 降本控费成效显著，毛利率维持20%以上。1）2023年公司毛利率为20.3%，同比下滑1pcts，主要由于2021年及之前的高地价项目结转。但公司凭借优秀的精细化管控能力，使毛利率维持领先水平，公司将分销及行政费用率降至3.4%，去年同期为3.6%，并强化供应链采购成本优势，价格较上一年降低13%。 2）公司融资成本持续保持行业最低区间，2023年平均融资成本仅3.55%，较上年仍下降2bps。 优质商业项目加速入市，2024年商业运营收入目标实现25%增长。1）近年公司优质商业项目加速入市，2023年商业运营收入为63.6亿元，同比增长20.9%。 2）公司持续聚焦核心资产，自持项目1014万方，其中98%位于一二线城市核心地段，轻资产管理规模150万方，其中93%位于一二线核心地段。一年以上的购物中心、写字楼、长租公寓出租率分别达97%、86.9%、94.5%。3）38个储备项目，其中一二线城市面积占比达97%，保障2024年公司商业运营实现增长25%的目标。 投资建议：公司作为头部央企，融资成本低，可售货值充足，且在市场下行期仍在积极补仓，置换高质量土储，实现营收与利润兑现。考虑到行业处于调整阶段，我们预计公司2024-2026年营业收入分别为2176、2289、2425亿元，实现归属普通股东净利润分别为272、290、311亿元（2024-2025预测前值为285、356亿元），对应EPS分别为2.48、2.65、2.84元。参考可比优质头部公司市盈率均值，我们给予公司2024年6.2倍PE，测算市值约1863亿港元，对应股价17.02港元，维持“推荐”评级。 风险提示：行业继续单边缩表，市场超预期下行。 主要财务指标