事件:公司发布22年业绩公告。22年,公司实现营业收入829.9亿元,同比减少7.8%,归母净利润19.8亿元,同比减少57.7%。 点评:减值计提充分,业绩修复可期,销售边际好转,一二级核心土储充裕。 双轮两翼综合发展,盈利筑底修复可期:22年,公司实现营收829.9亿元,其中,物业开发实现营收747.1亿元,同比减少9.6%,持有业务收入亦下滑明显,主要因疫情影响导致物业交付面积减少、执行租金减免与酒店入住率下滑等; 两翼业务方面,金茂服务上市后充分释放发展活力,带动其他业务实现营收56.7亿元,同比增长34.5%;公司扣除投资物业公平值收益后的归母净利润为9.1亿元,同比减少81.1%,业绩大幅下滑主要因为物业开发结算毛利率下滑3pct至13%、对存货和应收关联方款项计提减值合计59.5亿元等,减值计提较为充分;同时,因二次收购中国宏泰60.2%股权,公司实现购买收益38.8亿元,投资效益显著。随着全国经济修复、销售市场回暖,我们认为公司存货减值、毛利率下滑、结算放缓三大压力在23年有望边际放缓,未来业绩修复可期。 深耕核心城市,23年Q1销售边际好转:22年,公司实现销售额1,550亿元,全国销售市占率为1.2%,保持稳定,其中重点于北京、上海、苏州等核心城市推货销售,巩固深耕优势。23年Q1,公司实现销售额442亿元、销售面积250万平米,分别同比增长39.7%、55.9%,销售修复明显,快速提升市占率。 拿地坚持质在量先,大幅扩充一级土储:22年,公司坚持“质在量先”原则,全年新获取二级项目全部位于一二线核心城市,其中在北京、上海、南京等核心城市的核心位置新获取多宗优质地块,府系项目占比过半,拿地毛利率逐步回升,为公司业绩及利润增长奠定坚实基础;公司累计完成收购中国宏泰90.1%股权,大幅扩充一级土储,其中包括环京地区重要的廊坊龙河新城项目(总计容建面45.9万平米),预计将进一步提升公司城市运营的影响力和利润贡献。 财务运营稳健,信用优势显著:截至22年末,公司三道红线保持绿档,国际三大评级机构给予“全投资”评级,财务运营稳健;公司借贷总额1227亿元,同比增长15%,净债务与调整后资本比率为64%,较21年提升6pct,主要因增加贷款赎回永续债等。公司22年发行境内公司债53亿元,票面利率皆在3.6%以内。 盈利预测、估值与评级:考虑公司减值计提较充分及新项目毛利率回升等因素,我们维持公司23年基本EPS预测为0.26元,上调公司24年基本EPS预测为0.41元(上调28.0%),新增公司25年EPS预测为0.46元,当前股价对应23-25年PE(基本)估值分别为5.6/3.5/3.2倍,公司背靠中国中化股东资源,坚持双轮两翼协同发展,央企信用优势显著,财务稳健,维持“买入”评级。 风险提示:销售不及预期、拿地与收入结算不及预期、市场下行超预期等风险。 公司盈利预测与估值简表