收入如期高增长，核心土储充裕助力销售扩张

事件：公司发布2023年中报。2023年上半年，公司实现营收314.8亿元，同比增长22.9%（经重述后，下同）；归母净利润19.3亿元，同比增长2.1%。 点评：收入如期高增长，核心盈利较为扎实，积极补充优质土储，销售表现强劲。 收入如期高增长，Q2毛利率边际改善：23年H1，公司房地产开发销售实现收入293.4亿元，同比增长22.6%，前期销售如期结算，合同负债同比增长23.2%，待结算资源充足；由于23年初公司通过股权收购正式并入华发物业，公司营收得到小幅提升，其他业务收入21.4亿元，同比重述前的其他业务收入提升 100.1%，后期物业收入贡献有望持续提升；公司综合毛利率为18.8%，其中Q2毛利率为19.9%，环比Q1提升2.8pct；房地产开发毛利率为17.8%，同比降低3.3pct，降幅收窄；归母净利润同比增长2.1%，扣非后同比增长1%，核心盈利较为扎实，归母净利率为6.1%，同比降低1.2pct，主要因毛利率及投资收益的下滑，随着22年低位拿地项目陆续入市，24年盈利水平或将边际改善。 销售强势增长，华东华南表现出色：23年H1，公司实现销售额769.3亿元，同比增长55.8%，在克而瑞销售榜同比上升3位至第14位，行业地位进一步提升，销售均价31047元/平米，同比提升12.3%，推货较为优质；其中，华东、华南大区分别实现销售额406.2亿元、183.4亿元，同比分别增长38.5%、158.4%； 表内销售回款510.0亿元，同比增长67%，经营现金流稳健。 聚焦核心城市，优化投拓布局：23年H1，公司新获取11个项目，新增土储建面191.8万平米，权益土储155.7万平米，平均权益比例为61%，其中，新拿地均位于上海、深圳、成都、杭州等一线、强二线城市，土储结构优化，优质货源充足，有力保障后期去化速度。 融资畅通，财务稳健：23年H1，公司综合融资成本较22年降低17个BP至5.59%。截至2023年H1末，公司三道红线指标保持绿档，有息负债较22年末增长7.2%至1561亿元，短债占比约18%；永续债规模较22年末降低15亿元至3.8亿元；关联担保余额134亿元，约为有息负债的8.6%；货币资金较22年末增长33.7亿元至567亿元，在手现金充裕，负债整体均衡，财务运营稳健。 盈利预测、估值与评级：华发股份于核心城市土储充裕，销售增长明显，产品核心竞争力较强，具备国企信用优势，未来业绩具有较大提升空间，我们维持公司2023-2025年EPS预测分别为1.45元、1.72元、2.02元，当前股价对应2023-2025年PE分别为7.0倍、5.9倍、5.0倍，维持“买入”评级。 风险提示：销售与新拿地不及预期、施工与交付不及预期、市场下行超预期等。 公司盈利预测与估值简表