云南城投：云南城投置业股份有限公司2023年年度报告

公司简称：云南城投 云南城投置业股份有限公司2023年年度报告 重要提示 一、本公司董事会、监事会及董事、监事、高级管理人员保证年度报告内容的真实性、准确性、完整性，不存在虚假记载、误导性陈述或重大遗漏，并承担个别和连带的法律责任。 二、公司全体董事出席董事会会议。 三、信永中和会计师事务所（特殊普通合伙）为本公司出具了标准无保留意见的审计报告。 四、公司负责人孔薇然、主管会计工作负责人巩明及会计机构负责人（会计主管人员）储利群声明：保证年度报告中财务报告的真实、准确、完整。 五、董事会决议通过的本报告期利润分配预案或公积金转增股本预案 经信永中和会计师事务所（特殊普通合伙）审计，本公司2023年度归属于上市公司股东的净利润为-75,832,788.93元；截至2023年12月31日，公司未分配利润为负数。为保障公司现阶段经营资金需求及未来可持续发展的需要，本报告期内不进行利润分配及资本公积金转增。 该议案尚需经股东大会审议批准。 六、前瞻性陈述的风险声明 √适用□不适用 报告中所涉及的未来计划、发展战略等前瞻性描述不构成公司对投资者的实质承诺，敬请投资者注意投资风险。 七、是否存在被控股股东及其他关联方非经营性占用资金情况 否 八、是否存在违反规定决策程序对外提供担保的情况 否 九、是否存在半数以上董事无法保证公司所披露年度报告的真实性、准确性和完整性 公司已在本报告中详细描述可能存在的相关风险，敬请查阅“第三节管理层讨论与分析中第六点公司关于公司未来发展的讨论与分析中（四）可能面对的风险”部分的内容。敬请投资者关注并注意投资风险。 十一、其他 □适用√不适用 目录 第一节释义....................................................................................................................................3第二节公司简介和主要财务指标.................................................................................................4第三节管理层讨论与分析.............................................................................................................9第四节公司治理...........................................................................................................................27第五节环境与社会责任...............................................................................................................44第六节重要事项...........................................................................................................................45第七节股份变动及股东情况.....................................................................................................140第八节优先股相关情况.............................................................................................................144第九节债券相关情况.................................................................................................................145第十节财务报告.........................................................................................................................146 第一节释义 一、释义 在本报告书中，除非文义另有所指，下列词语具有如下含义： 第二节公司简介和主要财务指标 一、公司信息 二、联系人和联系方式 三、基本情况简介 五、公司股票简况 七、近三年主要会计数据和财务指标 (一)主要会计数据 八、2023年分季度主要财务数据 九、非经常性损益项目和金额 √适用□不适用 十、采用公允价值计量的项目 √适用□不适用 十一、其他 □适用√不适用 第三节管理层讨论与分析 一、经营情况讨论与分析 2023年是全面贯彻落实党的二十大精神的开局之年，也是公司改革转型、提质增效的攻坚之年，公司聚焦“城市综合服务运营商”的战略转型目标，坚定“行稳才能致远，规范才能发展”的理念，全力谋划和推动公司高质量转型发展。随着2022年重大资产重组后续工作的积极推进，公司资产总额降至122.99亿元，负债总额降至99.75亿元，资产负债率降至81.11%。截至2023年12月31日，公司归母净资产13.67亿元；报告期内公司扣除非经常性损益后归母净利润从2022年的-14.21亿元大幅减亏至-1.09亿元。 （一）城市综合服务业务发展情况 1、物业管理业务 公司下属物管公司业务类型涵盖住宅物业服务、商写物业服务、营销案场特约服务、食堂运营、园林绿化管养、高校服务、企事业单位物业服务等。截至2023年12月31日，签约项目55个，签约面积764.72万㎡。报告期内，物管公司以整合拓展、品牌建设及控本增收为重点开展工作，新签约项目14个，品牌建设得到有效推进，平均收缴率及客户满意度较去年有所提升。 报告期内，物管公司深度运用行业标杆服务标准，通过打造服务样板项目，陆续实现以点带面促进服务标准化全项目覆盖；不断开拓多元化经营业务，协同海格管家合作开发专属增值服务，与国药医养合作试行“幸福城投·健康生活馆”；通过集中采购等措施，有效降低整体成本费用。2023年，启动智慧物业运营管理信息系统升级，已完成资源管理、客户服务、接房管理、设备管理、能耗管理、收费管理、装修管理、工单管理、巡逻管理、预算管理、社区活动、人事管理、系统管理等功能模块的开发建设；推出业主终端“幸福城投”、企业员工终端“云南城投物业”两个全新小程序平台，实现业主、员工、企业需求数据的融合互联，不断驱动管理进阶及服务提质增效。 城投物业获评“2023中国物业服务百强企业”“2023年中国物业国有企业50强”，当选昆明市物业协会副会长单位，行业知名度、品牌影响力明显提升；下属成都云银城物业荣登“2023年中国物业管理行业品牌百强榜”，荣获都江堰市物业管理协会“2023年度优秀会员单位”。 2、商业运营业务 截至2023年12月31日，公司运营管理大型购物中心及其他商业项目共22个（含筹备项目），主要分布于杭州、宁波、台州、广州、昆明、成都、南宁、株洲等城市，签约面积263.47万㎡，其中：自持项目2个，受托管理关联方项目12个，受托管理第三方项目8个。 下属云泰商管以委托管理和整租模式，为签约项目提供商业定位策划、业态规划布局、招商、运营管理、企划推广、会员服务、工程改造、物业维护、安全管理、综合管理等服务，将云南特色主题文化元素与购物中心相结合，并在全国多个项目推广实施，提升差异化竞争力；打造完成智能商业信息管理系统，以业务管理、财务共享、预算管理和决策分析4大平台为核心，全面打 通业务链条和数据反馈，为6s运营体系（全面预算体系、业绩追踪体系、业绩考核体系、人才评价体系、安全管理体系、审计监督体系）提供数字化平台支持，已取得32项核心系统著作权，并获得浙江省高新技术企业称号。报告期内，昆明西山茶马花街荣获2023年“放心消费在昆明”市级示范单位称号；11.98万㎡“街区+mall”慈溪新河坊云泰PARK顺利开业，引进慈溪首店80余家，开业当日客流近31万人次；其余在管项目通过疯抢节及“艺术+商业”策划，开展200余场市集活动，获客成本同比降低16%。截止2023年12月31日，云泰商管整体客流同比增长27%、销售额同比增长17% 成都银泰中心in99位于成都市高新区核心区域，开业七年以来不断创新升级，通过与各类潮流时尚和艺术文化的深度融合，开启城南潮奢艺术新生活方式，持续引领西南消费潮流风向标。2023年，in99携手法国国宝级艺术家Philippe Katerine菲烈·卡特林，通过对“Mr.Rose”玫瑰先生的经典IP形象创新升级，策划“Mr.Rose巨型小粉娃中国首展”，打造城市量级话题及事件营销，网络传播曝光量超亿次。in99组织各类沙龙、品牌联动活动近300场，全年客流增长18%，会员人数同比增长39%，经营收入同比增长7%，利润总额同比增长4%。2023年成都银泰中心荣获“年度潮奢商业地标”“2023年风尚成都商业总评榜”“2023年度热门商业综合体”等众多行业奖项，持续保持市场定位及影响力。 3、酒店运营管理业务 2023年以来国内文旅行业强势复苏，公司酒店运营管理业务实现收入“跨越式”增长。公司旗下大理英迪格和成都华尔道夫2家高星级酒店，配备房间数共544间。 2023年1-12月，大理英迪格酒店入住率同比增长76%，经营收入同比增长75%，平均客房单价同比增长9.65%，荣获“携程2023年大理市豪华酒店榜”、“2023年最受欢迎酒店”、“美团人气酒店餐厅”、“大众点评2023必住榜”等荣誉称号。 报告期内，成都华尔道夫酒店入住率同比增长58%，经营收入同比增长65%，平均客房单价同比增长13%，全年荣获国内外奖项24座，其中包括连续四年蝉联中国酒店星光奖“年度顶级奢华酒店”，连续三年蝉联希尔顿集团华尔道夫品牌亚太地区最高酒店奖项“康尼奖”、连续五年蝉联《福布斯旅游指南》“年度推荐酒店”等多份行业内重量级奖项，并荣幸地承办了多场备受瞩目的会议活动接待，包括埃塞俄比亚联邦共和国总理及驻华大使馆的访川之行，平安集团、汇丰银行等金融机构的最高级别管理层会议，以及多个奢侈品品牌的新品发布会。 （二）风险内控合规“三位一体”体系建设 为提高企业管理水平和经营效率，实现“强内控、防风险、促合规”的管理目标，公司本年度进一步建立健全了内部控制、风险管理、合规管理“三位一体”管理体系；公司结合战略转型实际情况，全面完成174项制度“废、改、立”工作。 （三）优化现金流管理，提升管控效率 公司始终坚持“年测算、月分解、周计划、日监控”的方式，强化资金统筹和流动性管理。努力推进经营性债权清收工作，加大资产处置项目后续款项回收力度，积极通过法律途径维护公司权益；结合各项目地域和业态特点，通过大客户整售、以租代售等多种方式推进存货去化。 （四）降本增效 公司严格按照“聚焦主业、同类合并、提升效能、注重效益”的原则，着力推动降本增效工作。物业板块在业务规模持续增加的情况下，通过集中采购、片区化管理等方式，全年平均运营成本稳中略降。商业板块借助信息化赋能、购物节造势，优化获客手段，全年获客成本同比下降16%；同时，通过建立会员体系，提供专业化、精细化的服务运营，精准匹配会员所需服务。 （五）全面开展组织架构调整 为匹配公司战略向轻资产运营转型的发展需要，公司对标市场开展了组织架构改革等系列举措，通过压