一揽子涉房政策出台，多维度支持地产企稳

证券研究报告 行业研究|行业点评研究|房地产 一揽子涉房政策出台，多维度支持地产企稳 请务必阅读报告末页的重要声明 2024年09月24日 证券研究报告 |报告要点 9月24日，国新办宣布多项政策以提振房地产市场。首先，央行将下调存款准备金率和7天逆回购操作利率，释放长期流动性并推动LPR下调，改善房企融资环境。其次，存量房贷利率预计平均下调0.5个百分点，惠及5000万户家庭，减轻购房者负担，支撑房价。第三，二套房首付比例下调至15%，降低购房成本，促进改善性需求释放。此外，央行提高保障性住房再贷款支持比例，助力房企盘活存量土地，缓解资金压力。建议关注重点布局深耕一线及核心二线城市，主打改善性产品，具备持续拿地能力的房企，以及拥有核心竞争力的房产中介平台 |分析师及联系人 杜昊旻 姜好幸 SAC：S0590524070006SAC：S0590524070008 请务必阅读报告末页的重要声明1/7 行业研究|行业点评研究 2024年09月24日 房地产 一揽子涉房政策出台，多维度支持地产企稳 投资建议： 强于大市（维持） 上次建议：强于大市 相对大盘走势 房地产 0% 沪深300 -13% -27% -40% 2023/92024/12024/52024/9 相关报告 1、《房地产：8月市场延续弱复苏，投资端仍然承压》2024.09.17 2、《房地产：头部房企中报点评：基本面承压，行业仍在调整》2024.09.05 扫码查看更多 行业事件 9月24日，国新办新闻发布会上公布一揽子政策：1）下调存款准备金率、7天逆回购操作利率；2）降低存量房贷利率；3）下调二套房最低首付比例；4）提高保障性住房再贷款中央行资金支持比例，支持收购房企存量土地。 降息降准释放流动性，LPR或随之下调 央行行长潘功胜介绍，近期将下调存款准备金率0.5个百分点，向金融市场提供 长期流动性约1万亿元，年内视市场流动性状况再下降0.25-0.5个百分点。下调 7天逆回购操作利率0.2个百分点，从1.7%下调至1.5%。在市场化利率的机制下， 将带动国内市场基准利率的调整，带动中期借贷便利利率下调约0.3个百分点， 预计贷款市场报价利率与存款利率同步下行0.2-0.25个百分点。降息降准有望改善房企的融资环境，缓解资金压力，后续利率政策仍然可期，有望提振市场信心 降低存量房贷利率，减少居民持有成本&降低二手房抛压 根据中原地产研究院统计，2024年8月新房（首套及二套）平均房贷利率约3.3%根据克而瑞估算，存量房贷的平均利率约为4%，二者差距约70BP。潘功胜表示本次存量房贷利率下调预期平均降幅50BP，预计惠及5000万户家庭，1.5亿人口， 平均每年减少家庭利息支出1500亿元左右。以100万元贷款总额、贷款期限30 年、等额本息为例，月供可减少284元，利息总额减少10.3万元。本次下调可进一步降低居民购房成本，减少提前还本，缓解二手房抛压，对房价形成一定支撑。 统一首套二套房首付比例，利好改善性需求释放 央行行长潘功胜介绍，将全国层面的二套房贷最低首付比例由25%下调到15%，统一首套房和二套房的房贷最低首付比例。2024年以来，二套房贷款利率降幅高于首套房贷款利率，首套房和二套房的利率差在逐步缩小。如南京在2024年利率差最高达到80BP，截止到8月末已经持平，其他城市如郑州、武汉、杭州等，利率差也收缩到10BP。二套房购房成本进一步下降，有望促进改善性产品需求的释放。 优化保障性住房再贷款政策，进一步落实收储和保交楼 央行将优化保障性住房再贷款政策，此前创设的3000亿元保障性住房再贷款（贷款利率为1.75%）中的央行资金支持比例将由60%提高至100%。同时将支持收购房企存量土地，在将部分地方政府专项债券用于土地储备基础上，研究允许政策性银行、商业银行贷款支持有条件的企业市场化收购房企土地，盘活存量用地，缓解房企资金压力。此外延长“金融16条”和经营性物业贷款政策至2026年底。 投资建议 央行、金监局和证监会联合发布“一揽子”政策，涉及降准、降息、降存量房贷利率和首付比例等多维度，超市场预期，同时一线城市政策仍然有一定空间。预计政策组合拳有望对当前较弱势的房地产基本面形成正向支持作用，助力市场企稳。建议关注重点布局深耕一线及核心二线城市，主打改善性产品，具备持续拿地能力的房企。建议关注受益于政策利好不断落地，一二手房市场活跃度提升，拥有核心竞争力的房产中介平台。 风险提示：1）政策效果不达预期；2）房企流动性风险加剧；3）市场信心不足。 图表1：“924”一揽子涉房政策 政策方向 主要内容 存款准备金率 下调存款准备金率0.5%，向金融市场提供长期流动性约1万亿元；后续可择机进一步下 调0.25-0.5% 政策利率 7天期逆回购操作利率下调0.2%，从目前的1.7%调降至1.5%；将带动中期借贷便利下调 0.3%，预计贷款市场报价利率和存款利率也将随之下行0.2%—0.25% 存量房贷利率 引导商业银行将存量房贷利率降至新发放贷款利率的附近，预计平均降幅大约在0.5个百分点左右（预计惠及5000万户家庭，1.5亿人口） 首付比例 统一首套房和二套房的房贷最低首付比例，二套房贷款最低首付比例由当前的25%下调到 15% 保障性住房再贷款 5月份人民银行创设的3000亿元保障性住房再贷款，中央银行资金的支持比例由原来的 60%提高到100%（央行给到商业银行的利率为1.75%，商业银行投放利率在2.25%左右） 支持收购房企存量土地 在将部分地方政府专项债券用于土地储备基础上，研究允许政策性银行、商业银行贷款支持有条件的企业市场化收购房企土地，盘活存量用地，缓解房企资金压力。 房地产金融政策 将2024年底前到期的经营性物业贷款和“金融16条”两项政策文件延期到2026年底 资料来源：新华社，国联证券研究所 图表2：个人住房贷款政策 实施时间 首套最低首付比例 二套最低首付比例 认定标准 房贷利率 2008/10/22 20% 根据各种风险因素在下限以上 区别确定 不低于贷款基准利的0.7倍 2009/6/19 - 严格遵守第二套房贷的有关政策不动摇，不得以任何手段降低首付款的比例成数 - - 2010/1/12 - 40% - - 2010/4/17 90㎡以下:20%90㎡以上:30% 50% - 二套不低于基准利率的1.1倍 2010/5/26 - - 认贷又认房 - 2010/9/29 30% 50% - 二套不低于基准利率的1.1倍 2011/1/27 - 60% - 二套不低于基准利率的1.1倍 2013/3/4 - 对房价上涨过快的城市,可进一步提高第二套住房贷款的首付款比例 - 对房价上涨过快的城市,可进一步提高第二套住房贷款的贷款利率 2014/9/30 30% - 认贷不认房 首套不低于贷款基准利率的0.7倍 2015/3/30 - 40% - - 2015/9/30 非限购城市25% 限购城市30% - - - 2016/2/2 非限购城市20% 限购城市30% 非限购城市30% 限购城市40% - - 2019/8/25 - - - 房贷利率锚定LPR,首套房贷利率不低于LPR、二套房贷利率不低于LPR+60BP 2022/5/15 - - - 首套房贷利率不低于LPR-20BP、二套房贷利率不低于LPR+60BP 2022/9/29 - - - 符合条件的城市允许下调或取消首套房贷利率下限 2023/8/25 - - 认房不认贷 - 2023/8/31 20% 30% - 首套房贷利率不低于LPR-20BP，二套房贷利率不低于LPR+20BP；降低 存量首套住房贷款利率 2024/5/17 15% 25% - 取消全国个人住房贷款利率下限，公积金贷款利率下调0.25pct 2024/9/24 15% 15% - 引导商业银行将存量房贷利率降至 新发放贷款利率的附近 资料来源：政府官网，国联证券研究所 图表3：一年期及五年期以上LPR走势 一年期LPR（%）五年期LPR（%） 5 4.5 4 3.5 3 2.5 2019-02 2019-05 2019-08 2019-11 2020-02 2020-05 2020-08 2020-11 2021-02 2021-05 2021-08 2021-11 2022-02 2022-05 2022-08 2022-11 2023-2 2023-5 2023-8 2023-11 2024-2 2024-5 2024-8 2 资料来源：Wind，国联证券研究所 图表4：一年期及五年期以上LPR走势 放款时间（日，左）房贷利率-首套房(（%，右）房贷利率-二套房（%，右） 807 706 605 50 4 40 3 30 202 101 2019-01 2019-03 2019-05 2019-07 2019-09 2019-11 2020-01 2020-03 2020-05 2020-07 2020-09 2020-11 2021-01 2021-03 2021-05 2021-07 2021-09 2021-11 2022-01 2022-03 2022-05 2022-07 2022-09 2022-11 2023-1 2023-3 2023-5 2023-7 2023-9 2023-11 2024-1 2024-3 2024-5 00 资料来源：贝壳研究院，国联证券研究所 图表5：个人住房贷款加权平均利率走势 个人住房贷款加权平均利率（%） 9 8 7 6 5 4 3 2 1 0 资料来源：Wind，国联证券研究所 图表6：个人购房贷款余额及占总贷款比重 个人购房贷款余额（万亿元）住房贷款占总贷款比重（右轴） 4525% 40 3520% 30 15% 25 20 10% 15 105% 5 2011-09 2012-03 2012-09 2013-03 2013-09 2014-03 2014-09 2015-03 2015-09 2016-03 2016-09 2017-03 2017-09 2018-03 2018-09 2019-03 2019-09 2020-03 2020-09 2021-03 2021-09 2022-03 2022-09 2023-03 2023-09 2024-03 00% 资料来源：Wind，国联证券研究所 风险提示 1.政策效果不达预期：尽管市场调控政策正在逐步推进，政策的执行效果可能不如预期。由于政策实施过程中可能出现的延迟或执行力度不够，市场供需平衡的恢复进程可能因此放缓，导致预期的调控效果未能完全实现。 2.房企流动性风险加剧：在当前市场环境下，房企的资金链压力较大，对于资金实力较弱的企业，可能面临较大的流动性风险。如果融资渠道收紧或销售回款不达预期，这些企业可能面临财务困境，进而影响其项目进展和市场表现。 3.市场信心不足：由于过去市场波动较大，加之部分企业违约或项目延期等负面事件的发生，市场参与者的信心可能仍然较为脆弱。消费者和投资者可能仍然持观望态度，导致市场活跃度和交易量难以显著提升，从而进一步影响市场复苏进程。 分析师声明 本报告署名分析师在此声明：我们具有中国证券业协会授予的证券投资咨询执业资格或相当的专业胜任能力，本报告所表述的所有观点均准确地反映了我们对标的证券和发行人的个人看法。我们所得报酬的任何部分不曾与，不与，也将不会与本报告中的具体投资建议或观点有直接或间接联系。 评级说明 投资建议的评级标准 评级 说明 报告中投资建议所涉及的评级分为股票评级和行业评级（另有说明的除外）。评级标准为报告发布日后6到12个月内的相对市场表现，也即：以报告发布日后的6到12个月内的公司股价（或行业指数）相对同期相关证券市场代表性指数的涨跌幅作为基准。其中：A股市场以沪深300指数为基准，北交