公司信息更新报告：结算毛利水平下行，努力渡过模式转型

万科2023年度年报显示，公司面临收入下滑、业绩承压的挑战。为应对这些挑战，万科在年报中提出了2024年的主要发展策略：

1. 确保安全底线：聚焦经营层面现金流的健康，目标在2024年实现经营性现金净流入，并计划通过大宗交易和股权交易工作回款300亿元以上。

2. 坚定降杠杆：在未来两年内削减付息债务1000亿元，以减轻财务负担。

3. 产品与服务质量提升：强调提升产品和服务质量，以增强市场竞争力。

4. 运营效率提升：实施精简高效和节俭措施，优化运营流程，降低成本。

鉴于行业销售低迷及公司销售规模的下降，分析机构调整了对万科2024至2026年的盈利预测。预计2024-2026年的归母净利润分别为102.6亿、116.1亿、121.3亿（原预测为238.4亿、258.4亿），对应的每股收益为0.86、0.97、1.02元。当前股价对应的PE估值分别为10.5、9.3、8.8倍。

尽管面临挑战，分析机构依然看好万科高价地结转后的盈利水平持续修复，并维持“买入”评级。具体来看，开发业务的毛利率有所下行，从2022年的20.4%降至2023年的15.4%，其中开发业务的毛利率为15.7%，较前一年减少了4.7个百分点。2023年，万科计提了34.9亿元的存货跌价准备，影响了其归母净利润29.5亿元。

在销售方面，2023年万科的销售面积和金额分别下降了6.2%和9.8%，但全年开盘项目的首日去化率达到了67%。全年新增土地项目43个，总建筑面积596.0万方，权益地价总额约463.2亿元，平均地价为13899元/平米，较上一年度提升了1602元/平米。

多元化业务方面，万物云、物流业务、长租公寓“泊寓”以及商业业务均保持稳健增长。截至2023年末，万科共运营203个商业项目，总面积达1158万方。

同时，分析机构也指出存在一些风险因素，包括行业复苏速度低于预期、政策放松力度不足以及公司销售恢复速度低于预期的可能性。