胜遇信用月报‖民营房企或将获得发展新机遇，多家网红区域债券获高倍认购

2023年12月5日 胜遇信用月报‖民营房企或将获得发展新机遇，多家网红区域 债券获高倍认购 2023年11月 11月市场回顾与观点： 产业方面，我们预计本月召开的金融机构座谈会中提出的“三大工程”，将在未来成为地产行业经营主体在经营策略转型，收入利润来源以及持续获取较低成本金融资源的发展契机和主要抓手；另外，从本月多家银行密集召开座谈会中，我们认为在支持民营企业融资方面的政策越来越清晰，也在逐步的得到落实，在此背景下，民营房企或将获得发展的新机遇，后续我们也将持续跟踪。城投方面，本月随着“一揽子化债方案”的政策持续落实，多地国有企业债券获得高倍认购的现象反映出投资者对部分债务压力较重的区域短期内信心有所回升，政策效应在短期内有所显现，后续我们将持续关注；此外多个存续债券的“瑕疵”类主体提前兑付，进一步印证了城投债债权在城投平台债务中的地位高于其他类债权，债券市场“城投信仰”再次得到加持。 目录： 一、本月重要信用事件与分析 1、金融监管部门对房地产行业持续发力，民营房企或将获得发展新机遇； 2、多家网红区域债券获高倍认购，债券优先级再度夯实；二、本月信用债发行情况 三、本月新增违约四、本月评级变动 2023年12月5日 一、本月重要信用事件回顾 1、金融监管部门对房地产行业持续发力，民营房企或将获得发展新机遇 地产行业方面，11月15日，国务院新闻办举行新闻发布会介绍10月份国民经济运行情况，其中1-10月全国固定资产投资同比增长2.9%，增幅较1-9月回落0.2个百分点。其中民间投资下降0.5%，降幅比1-9月收窄0.1个百分点；扣除房地产开发投资，民间投资同比增长9.1%，由此可见房地产投资成为10月固定投资增速的最大拖累。根据国家统计局披露的 《2023年1—10月份全国房地产市场基本情况》，1-10月全国房地产开发投资下降9.3%，降幅较1-9月扩大0.2个百分点，房地产开发投资已连续18个月维持负增长。其中10月当月房地产开发投资同比下降11.3%，降幅较上月11.2%略有扩大，单月同比降幅连续6个月在10%以上。在多项政策加持下，房地产行业整体运行情况仍未现明显好转，此外，我们关注到国家统计局公布的“全国房地产开发景气指数”（以下简称“国房景气指数”）在2022年12月跌至94.32后企稳反弹，并于2023年4月升至年度高点94.72，但该点位仍未进入适度景气水平（适度景气水平为95-105区间），此后，该指数自2023年5月以来再度进入下行通道并于2023年10月降至93.40，代表景气水平较低且尚未现扭转趋势。 -4.00% -5.00% -5.70% -5.80% -6.00% -6.20% -7.00% -7.20% -7.90% -8.00% -8.50% -8.80% -9.10% -9.00% -9.30% -10.00% 图全国房地产开发投资增速 数据来源：Wind、胜遇研究团队整理 近期，金融监管部门对房地产行业持续发力。11月17日，中国人民银行、金融监管总局、中国证监会三部门联合召开金融机构座谈会1，中国人民银行党委书记、行长潘功胜等 1原文见《中国人民银行、金融监管总局、中国证监会联合召开金融机构座谈会》。 1 2023年12月5日 出席并讲话。会议认为，“金融机构主动担当作为，发挥了金融支持实体经济主力军的作用，此外会议提到金融机构在房地产市场的供需两侧综合施策对稳定房地产市场起到了良 好的作用”，同时，会议也强调了各金融机构要坚持“两个毫不动摇”，一视同仁满足不 同所有制房地产企业合理融资需求，对正常经营的房地产企业不惜贷、抽贷、断贷。继续 用好“第二支箭”支持民营房地产企业发债融资。支持房地产企业通过资本市场合理股权 融资。要继续配合地方政府和相关部门，坚持市场化、法治化原则，加大保交楼金融支持， 推动行业并购重组。要积极服务保障性住房等“三大工程”建设，加快房地产金融供给侧 改革，推动构建房地产发展新模式。”同日，金融监管部门发布“三个不低于”政策，即银行自身房地产增速不低于银行行业平均房地产增速，对非国有房企对公贷款增速不低于本行房地产增速，对非国有房企个人按揭增速不低于本行按揭增速。对于在金融资源获取方面具有相对优势的央国企房地产企业，在全国商品房销售规模和开发投资增速持续下行 的背景下，在经营侧也将向政策支持的领域进一步倾斜，尤其是对于本次座谈会上提出的 加快落实以保障性住房、城中村改造和“平急两用”为核心的“三大工程”项目，预计“三大工程”也将在未来成为地产行业经营主体在经营策略转型，收入利润来源以及持续获取较低成本金融资源的发展契机和主要抓手。 11月21日，有市场消息称，监管机构正在起草一份中资房地产商“白名单”，可能涵盖50家规模国有和民营房企，碧桂园、旭辉等出险民营房企或被纳入其中。金融监管部门据悉考虑允许银行首次向房企提供无抵押的流动资金贷款，且该资金可以用于日常生产经营周转。若上述市场传言为真，短期内会对房地产企业融资和债务偿还产生一定的利好，有利于地产债信用估值的修复。但从数据来看，今年“金九银十”的成色仍不足，1-10月百强房企累计实现销售金额51,003亿元，同比下降13.90%，改善行业状况仍需多方面发力。 11月27日至11月30日，为落实近期人民银行、金融监管总局、证监会联合召开金融机构座谈会中要一视同仁满足不同所有制房地产企业合理融资需求，开展项目对接（详见 《胜遇信用周报‖金融监管部门对房地产持续发力；多地国有企业债券获高倍认购 （11.20-11.26）》），农业银行分别与万科集团、龙湖集团、合生创展集团等企业高管进行业务座谈，积极听取企业诉求，开展项目对接，共同谋划建立长期稳固合作关系；浙商银行与省内外20余家代表性房地产企业召开座谈会；建设银行总行在北京召集万科集团、龙湖集团、美的置业、新城发展、滨江集团及大华集团6家房企召开座谈会，大部分为民营背景房企，座谈会听取各家房企需求，拟进一步支持房企融资需求，补充流动性；交通银 2 2023年12月5日 行与万科集团、绿城中国、龙湖集团、滨江集团、信达地产、新城控股、美的置业、卓越集团、首开股份、大华集团、仁恒置地、新希望地产、陆家嘴集团、上海浦发集团、伟星集团等15家房企召开座谈会，现场解决、解答企业诉求及问题，支持房企合理融资需求；广发银行召集新希望五新实业、雅居乐、新城控股、万华投资、碧桂园等房企召开座谈会，满足房企合理融资及居民刚性、改善性住房需求，与上述座谈会不同，参与广发银行座谈会的房企名单中出现了“出险”房企碧桂园；此后，工商银行召开的座谈会中也出现了碧桂园的名称。 从上述消息中可以看出，各家银行表达了对房企合理融资需求的支持，保持信贷、债券等融资渠道稳定。我们认为在支持民营企业融资方面的政策越来越清晰，也在逐步的得到落实，在此背景下，民营房企或将获得发展的新机遇，后续我们也将持续跟踪。 2、多家网红区域债券获高倍认购，债券优先级再度夯实 本月多家国有企业债券获高倍认购，涉及天津、潍坊和云南区域。11月21日，天津渤海国有资产经营管理有限公司（胜遇评级：6-，以下简称“渤海国资”）10亿元“23津渤海SCP018”获超69.8倍认购，票面利率利率3.80%。同日，潍坊市投资集团有限公司（胜遇评级：6+，以下简称“潍坊投资”）5亿元“23潍坊投资MTN003”获超24倍认购，票面利率利率4.00%。11月22日，天津市西青经济开发集团有限公司（胜遇评级：7-，胜遇预警“关注”，以下简称“西青经开”）1.70亿元“23西青经开SCP002”获超21倍认购，票面利率2.80%。同日云南省铁路投资有限公司（胜遇评级：5，以下简称“云南铁投”）6亿元“23云铁投MTN002”获71.45倍认购，票面利率3.98%。此前天津区域已有天津城市基础设施建设投资集团有限公司、天津轨道交通集团有限公司（胜遇等级：5-，关注预警，以下简称“天津轨交”）、天津滨海新区建设投资集团有限公司（胜遇等级：6+，关注预警 ，以下简称“滨海建投”）等多家企业债券获高倍认购（详见《胜遇信用周报‖天津城投高倍认购与外资下调并存；永煤及韩城城投债提前兑付》）。 天津轨交及滨海建投实际控制人均为天津市人民政府国有资产监督管理委员会，天津轨交是经市委、市政府批准组建的大型国有企业集团，是天津市轨道交通投资建设和运营管理的重要主体及铁路项目的投资主体，主要经营业务是地铁运营和资源开发业务。截至2023年9月末，总资产为3,727.85亿元（天津市本级排名为2/5），净资产为1,541.57亿元，资产负债率为58.65%，2023年1-9月，营业收入为17.75亿元，净利润为4.77亿元。截至2023 3 2023年12月5日 年11月4日，存续债共有41支，合计规模279亿元，一年内到期及回售规模188亿元；滨海建投为天津市人民政府授权投资经营的国有独资公司，是滨海新区内从事基础设施建设和区域开发的重要主体，主要经营业务有高速运营、物资贸易和房地产业务。截至2023年9月末，总资产为2,233.69亿元，净资产为733.19亿元，资产负债率为67.18%，2023年1-9月，营业收入为74.01亿元，净利润为0.78亿元。截至2023年11月4日，存续债共有50支，其中3只海外债，合计规模384.8亿元和2.94亿美元，一年内到期及回售规模403.95亿元和0.5亿美元。 潍坊投资实际控制人为潍坊市国有资产监督管理委员会，是潍坊市政府的投资主体和出资人代表，政府支持力度较大，主要经营业务是油品及化工品销售、安置房业务、贸易等多个领域。截至2023年9月末，总资产为795.19亿元，净资产为441.13亿元，资产负债率为44.53%，2023年1-9月，营业收入为87.89亿元，净利润为9.71亿元；截至2023年11月25日，存续债共有11支，合计规模71.00亿元，一年内到期及回售规模46.00亿元，期末现金及等价物对上述债券的覆盖比例为0.38，保障程度一般，2023年以来发行债券7只，合计规模35.00亿元，其中超短融居多，且融资成本偏高，再融资能力偏弱。云南铁投实际控制人为云南省人民政府国有资产监督管理委员会，是云南省合资建设铁路的唯一出资人代表，主要经营业务是铁路投资与资产管理，经营和管理省级有关铁路基本建设资金等，在区域内业务竞争力很强。截至2023年9月末，总资产为811.84亿元，净资产为388.64亿元，资产负债率为52.13%，2023年1-9月，营业收入为3.77亿元，净利润为10.03亿元，同期获得政府补助收入12.20亿元，利润对政府补助的依赖较大。截至2023年11月25日，存续债共有13支，合计规模74.50亿元，一年内到期及回售规模66.10亿元，期末现金及等价物对上述债券的保障比例为0.45，保障程度一般，2023年以来发行债券7只，合计规模53.10亿元，其中有3只超短融和1只私募债，且融资成本偏高，再融资能力偏弱。 自中央政治局会议提出的“一揽子化债方案”开始实质性落地后，我们持续跟踪了各省市的特殊再融资债券发行情况，截至2023年11月28日，天津发行1,286亿元，山东发行282亿元，云南发行1,256亿元，从发行规模来看，在省级行政区中天津和云南分别位列第二位和第三位，山东处于全国中游水平。随着“一揽子化债方案”的政策持续落实，多地国有企业债券获得高倍认购的现象反映出投资者对部分债务压力较重的区域短期内信心有所回升，政策效应在短期内有所显现，区域内城投短期安全性有所提升，后续我们将持续关注。 4 2023年12月5日 5 2023年12月5日 随着特殊再融资债券的发行，部分区域债务压力得到一定的缓释，个别城投公司继续提前兑付债券（详见《胜遇信用周报‖部分城投债提前兑付或下调债券票息；富士康被两大部门调查-（10.23-10.29）》）。11月2日，韩城市城市投资(集团)有限公司（胜遇等级：