核心业务稳健增长，关联方影响持续消化

增持（维持） 核心业务稳健增长，关联方影响持续消化 公司研究|动态跟踪融创服务01516.HK 股价（2024年03月27日）1.87港元 52周最高价/最低价3.28/1.47港元 目标价格2.12港元 总股本/流通H股（万股）305,684/305,684 H股市值（百万港币）5,716 公司发布2023年度业绩公告，营业收入同比下降1.6%至70.10亿元，毛利润同比增长 4.0%至16.68亿元，归母净亏损同比降低9.7%至4.35亿元，归母核心净利润同比增长 3.0%至7.93亿元。 23年业绩承压，核心业务保持规模，非业主增值业务持续收缩。公司23年实现收入70.10亿元(-1.6%)；归母净亏损4.35亿元，主要原因为非业主增值业务的收缩以 及应收账款和商誉的减值。分业务看，物管业务/生活服务/非业主增值收入同比增速分别为12%/-16%/-64%。受地产下行和关联方信用风险影响，公司基于市场化原则，大幅收缩非业主增值服务业务。而核心业务（剔除非业主）规模保持稳定，占总收入比例从85%上升至95%，毛利合计为16.2亿元，占比提升至97%。 进一步对应收款计提减值，关联方影响持续消化。公司23年计提8.5亿元的坏账准备，其中大部分是针对关联方应收账款的减值。在剔除减值、摊销等影响后，23年的归母核心净利润为7.9亿元(+3.0%)。近两年公司对应收计提大额减值后，23年末公司关联方贸易应收账款净值进一步下降至14.4亿元，关联方应收压力持续消化。 聚焦核心城市，在管基础盘稳定。公司核心在管面积稳定，23年末达到2.73亿方，同比增长12%。公司积极实施聚焦核心城市的战略，23年基础物业收入中来自核心城市的占比达约84%，核心城市的物业费单价达约人民币3.1元/平方米/月。此外， 公司坚决把控盘面质量，主动撤场一些经营界面不佳的项目，撤场合约面积中80%为第三方，20%为关联方项目。由于关联方储备面积交付具备不确定性，中长期来看新增合约面积难以依赖，公司未来在管规模增长主要依靠市场化拓展能力，在聚焦核心城市的导向下，23年公司实现单年合同签约额4亿元，核心城市占比92%，大客户签约额占比提升至39%。 盈利预测与投资建议 维持增持评级，调整目标价至2.12港元。根据公司23年业绩公告，我们调整了对公司在管面积和各项业务收入及毛利率预测值，上调了公司费用率的预测，调整后公 司23-25年EPS预测值为-0.14/0.24/0.26元（原预测23-24年为0.34/0.43元），可 国家/地区中国 行业房地产 核心观点 1周 1月 3月 12月 绝对表现 -3.61 -9.66 4.47 -28.51 相对表现 -2.7 -7.29 5.87 -12.29 恒生指数 -0.91 -2.37 -1.4 -16.22 报告发布日期2024年03月28日 赵旭翔zhaoxuxiang@orientsec.com.cn 执业证书编号：S0860521070001 刘洋021-63325888*6084 liuyang3@orientsec.com.cn 执业证书编号：S0860520010002香港证监会牌照：BTB487 非地产业务稳定，关联方影响待持续消化2023-03-29 比公司24年PE为8x，对应目标价2.12港元（1港元=0.907人民币）。 风险提示 关联方应收账款压力进一步增大。外拓具备不确定性。资产减值损失风险。 业绩高增业务向好，仍有中高速增长潜 力：——2021年全年业绩点评 2022-04-06 公司主要财务信息 2021A 2022A 2023E 2024E 2025E 营业收入(百万元) 7,904 7,126 7,010 7,613 8,347 同比增长(%) 70.9% -9.8% -1.6% 8.6% 9.6% 营业利润(百万元) 1,637 -730 -412 894 982 同比增长(%) 105.2% -144.6% 43.5% 316.9% 9.8% 归属母公司净利润(百万元) 1,276 -482 -435 727 806 同比增长(%) 113.9% -137.8% 9.7% 267.2% 10.9% 每股收益（元） 0.42 -0.16 -0.14 0.24 0.26 毛利率(%) 31.5% 22.5% 23.8% 24.1% 24.3% 净利率(%) 16.1% -6.8% -6.2% 9.6% 9.7% 净资产收益率(%) 14.0% -6.0% -6.4% 11.5% 11.5% 市盈率（倍） 4.1 (10.8) (11.9) 7.1 6.4 市净率（倍） 0.6 0.7 0.8 0.8 0.7 资料来源：公司数据.东方证券研究所预测.每股收益使用最新股本全面摊薄计算. 有关分析师的申明，见本报告最后部分。其他重要信息披露见分析师申明之后部分，或请与您的投资代表联系。并请阅读本证券研究报告最后一页的免责申明。 表1：可比公司估值 公司 代码 最新价格(元) 2024/3/27 每股收益（元） 市盈率 2022A 2023E 2024E 2025E 2022A 2023E 2024E 2025E 世茂服务 0873.HK 0.76 -0.38 0.10 0.12 0.16 -2.00 7.70 6.12 4.77 万物云 2602.HK 17.72 1.40 1.66 1.96 2.29 12.66 10.68 9.06 7.73 旭辉永升服务 1995.HK 1.11 0.27 0.22 0.26 0.30 4.04 5.02 4.26 3.72 绿城服务 2869.HK 2.67 0.17 0.22 0.28 0.36 15.69 11.96 9.42 7.51 保利物业 6049.HK 24.53 2.01 2.51 2.96 3.39 12.21 9.77 8.29 7.23 最大值 15.69 11.96 9.42 7.73 最小值 -2.00 5.02 4.26 3.72 平均数 7.59 8.84 7.43 6.19 调整后平均 8 9 8 7 备注：货币均为人民币，其汇率为1港币=0.907人民币（2024/3/27）数据来源：Wind，东方证券研究所 附表：财务报表预测与比率分析 资产负债表利润表单位:百万元 2021A 2022A 2023E 2024E 2025E 单位:百万元 2021A 2022A 2023E 2024E 2025E 货币资金 5,304 3,878 3,980 5,383 6,447 营业收入 7,904 7,126 7,010 7,613 8,347 应收账款 4,361 4,307 4,267 3,806 4,174 营业成本 (5,413) (5,522) (5,342) (5,778) (6,322) 预付账款 43 43 31 34 37 营业税金及附加 0 0 0 0 1 存货 58 55 55 55 55 营业费用 (69) (99) (63) (65) (75) 其他 452 833 406 406 406 管理费用 (749) (744) (634) (685) (760) 流动资产合计 10,219 9,117 8,738 9,683 11,118 财务费用 138 78 56 74 94 长期股权投资 114 88 60 60 60 资产减值损失 (196) (1,542) (1,330) (266) (292) 固定资产 122 114 100 87 73 公允价值变动收益 0 0 0 0 1 在建工程 0 0 0 0 0 投资净收益 11 11 5 15 15 无形资产 2,111 2,102 1,601 1,577 1,551 其他 159 51 (54) 76 83 其他 902 1,071 1,145 1,108 1,068 营业利润 1,785 (641) (352) 984 1,091 非流动资产合计 3,249 3,376 2,907 2,831 2,752 营业外收入 0 0 0 0 0 资产总计 13,468 12,493 11,645 12,515 13,870 营业外支出 0 0 0 0 0 短期借款 0 0 0 0 0 利润总额 1,785 (641) (352) 984 1,091 应付账款 2,745 2,741 3,037 3,062 3,468 所得税 (426) 179 (42) (226) (251) 其他 1,801 1,744 2,202 2,394 2,623 净利润 1,358 (462) (393) 758 840 流动负债合计 4,546 4,484 5,239 5,456 6,092 少数股东损益 (82) (20) (42) (30) (34) 长期借款 0 0 0 0 0 归属于母公司净利润 1,276 (482) (435) 727 806 应付债券 0 0 0 0 0 每股收益（元） 0.42 (0.16) (0.14) 0.24 0.26 其他 250 240 169 169 169 非流动负债合计 250 240 169 169 169 主要财务比率 负债合计 4,795 4,724 5,407 5,625 6,260 2021A 2022A 2023E 2024E 2025E 少数股东权益 171 165 202 233 266 成长能力 股本 26 26 26 26 26 营业收入 70.9% -9.8% -1.6% 8.6% 9.6% 资本公积 6,612 6,163 5,707 5,784 5,865 营业利润 105.2% -144.6% 43.5% 316.9% 9.8% 留存收益 1,899 1,415 302 848 1,453 归属于母公司净利润 113.9% -137.8% 9.7% 267.2% 10.9% 其他 (35) 0 0 0 0 获利能力 股东权益合计 8,673 7,769 6,238 6,890 7,609 毛利率 31.5% 22.5% 23.8% 24.1% 24.3% 负债和股东权益 13,468 12,493 11,645 12,515 13,870 净利率 16.1% -6.8% -6.2% 9.6% 9.7% ROE 14.0% -6.0% -6.4% 11.5% 11.5% 现金流量表单位:百万元 2021A 2022A 2023E 2024E 2025E 偿债能力 净利润 1,785 (641) (352) 984 1,091 资产负债率 35.6% 37.8% 46.4% 44.9% 45.1% 折旧摊销 7 6 0 0 0 净负债率 0.0% 0.0% 0.0% 0.0% 0.0% 财务费用 (4) (0) 12 (3) (3) 流动比率 2.2 2.0 1.7 1.8 1.8 投资损失 1 2 0 0 0 速动比率 2.2 2.0 1.7 1.8 1.8 营运资金变动 122 1,495 854 266 292 营运能力 其它 (2,297) (1,256) 348 283 (190) 应收账款周转率 2.8 1.6 1.6 1.9 2.1 经营活动现金流 (387) (395) 862 1,530 1,189 存货周转率 109.5 97.5 97.2 105.9 115.9 资本支出 (146) (126) 0 0 0 总资产周转率 0.6 0.5 0.6 0.6 0.6 长期投资 (1,086) (515) 80 96 98 每股指标（元） 其他 12 23 278 0 0 每股收益 0.4 -0.2 -0.1 0.2 0.3 投资活动现金流 (1,330) (519) 358 (96) (98) 每股经营现金流 -0.1 -0.1 0.3 0.5 0.4 债权融资 (17) 0 0