全年业绩增长31%，派息率提升至55%

证券研究报告|2024年03月28日 核心观点公司研究·海外公司财报点评 业绩增长31%，派息率提升至55%：2023全年，公司实现营业收入148亿元同比+23%；归母净利润29.3亿元，同比+33%；核心净利润29.2亿元，同比 +31%；核心净利率19.8%，同比提升1.3个百分点，主要是毛利率31.8%，同比提升1.7个百分点。此外得益于管理效率提升，管理费率6.8%，同比下降2.3个百分点。2023年，公司加权ROE为19.3%，同比提升3.5个百分点。公司重视股东回报，2023年每股派息0.704元，同比+60%；派息率55%，同比提升10个百分点。 住宅物管收入稳步增长：2023年，公司两大主营业务住宅物管和商写运管的收入占比分别为65%和35%，毛利占比分别为36%和64%，住宅物管仍是收入贡献主力。2023年，公司住宅物管收入为96亿元，同比+23%；毛利率17.5%，同比下降1.4个百分点。收入增长主要来自于在管规模的增长，2023年末，公司住宅物管在管面积为3.70亿㎡，同比+25%。细拆构成，核心业务收入占比提升但毛利率微降，基础物业服务、社区增值服务、非业主增值服务的收入占比分别为75%、16%、9%，而毛利率分别为13.6%、26.7%、55.0%。 商写运管毛利率显著提升：2023年，公司商写运管收入为52亿元，同比+23%毛利率58.4%，同比提升7.7个百分点。细拆构成，购物中心和写字楼的收入占比分别为63%和37%，收入同比增速分别为31%和11%，毛利率分别为71.9%和35.6%，毛利占比分别为77%和23%。2023年末，公司在营购物中心项目数量增至101个，管理面积1097万㎡，同比+19%；在营重奢项目数量 增至13个，仍排名行业第一；零售额排名当地市场前三的项目数量增至82个，占比微升至81%。 投资建议：我们基本维持此前的盈利预测，预计公司2024-2025年归母净利润分别为36.5/44.1亿元（原值为36.5/45.1亿元），对应每股收益分别为1.60/1.93元，对应当前股价PE分别为13.3/11.0倍，维持“买入”评级。 风险提示：第三方外拓进展缓慢导致规模扩张不及预期；消费复苏缓慢导致购物中心经营业绩不及预期；业务经营成本上涨导致利润率水平不及预期。 盈利预测和财务指标 2022 2023 2024E 2025E 2026E 营业收入(百万元) 12,016 14,767 17,678 20,526 23,557 (+/-%) 35.4% 22.9% 19.7% 16.1% 14.8% 归母净利润(百万元) 2206 2929 3653 4407 5290 (+/-%) 27.9% 32.8% 24.7% 20.6% 20.0% 每股收益（元） 0.97 1.28 1.60 1.93 2.32 EBITMargin 19.7% 23.1% 23.3% 24.8% 26.7% 净资产收益率（ROE） 15.7% 19.4% 21.8% 23.7% 25.5% 市盈率（PE） 22.0 16.6 13.3 11.0 9.2 EV/EBITDA 23.0 16.5 13.9 11.6 9.7 市净率（PB） 3.40 3.04 2.76 2.48 2.21 资料来源：Wind、国信证券经济研究所预测注：摊薄每股收益按最新总股本计算 房地产·房地产服务 证券分析师：任鹤证券分析师：王粤雷010-880053150755-81981019 renhe@guosen.com.cnwangyuelei@guosen.com.cnS0980520040006S0980520030001 证券分析师：王静021-60893314 wangjing20@guosen.com.cnS0980522100002 基础数据 投资评级买入(维持) 合理估值 收盘价25.00港元 总市值/流通市值57063/57063百万港元 52周最高价/最低价43.78/20.45港元 近3个月日均成交额97.25百万港元 市场走势 资料来源：Wind、国信证券经济研究所整理 相关研究报告 《华润万象生活（01209.HK）-在管购物中心突破百座，经营优势料将持续扩大》——2023-12-28 《华润万象生活（01209.HK）-资源能力兼备，商管物管同辉》— —2023-11-20 华润万象生活（01209.HK） 全年业绩增长31%，派息率提升至55% 买入 请务必阅读正文之后的免责声明及其项下所有内容 业绩同比增长31%，派息率提升至55%：2023全年，公司实现营业收入148亿元，同比+23%；归母净利润29.3亿元，同比+33%；核心净利润29.2亿元，同比+31%； 核心净利率19.8%，同比提升1.3个百分点，主要是毛利率31.8%，同比提升1.7个百分点。此外得益于管理效率提升，管理费率6.8%，同比下降2.3个百分点。2023年，公司加权ROE为19.3%，同比提升3.5个百分点。公司重视股东回报， 2023年每股派息0.704元，同比+60%；派息率55%，同比提升10个百分点。 图1：公司营业收入及增速图2：公司核心净利润及增速 资料来源：公司公告、国信证券经济研究所整理资料来源：公司公告、国信证券经济研究所整理 图3：公司毛利率及净利率图4：公司营销、管理及财务费率 资料来源：公司公告、国信证券经济研究所整理资料来源：公司公告、国信证券经济研究所整理 图5：公司加权ROE图6：公司每股派息及派息率 资料来源：公司公告、国信证券经济研究所整理资料来源：公司公告、国信证券经济研究所整理 住宅物管收入稳步增长：2023年，公司两大主营业务住宅物管和商写运管的收入占比分别为65%和35%，毛利占比分别为36%和64%，住宅物管仍是收入贡献主力。2023年，公司住宅物管收入为96亿元，同比+23%；毛利率17.5%，同比下降1.4个百分点。收入增长主要来自于在管规模的增长，2023年末，公司住宅物管在管面积为3.70亿㎡，同比+25%。细拆构成，核心业务收入占比提升但毛利率微降，基础物业服务、社区增值服务、非业主增值服务的收入占比分别为75%、16%、9%，而毛利率分别为13.6%、26.7%、34.3%。 图7：公司各业务类型收入占比图8：公司各业务类型毛利润占比 资料来源：公司公告、国信证券经济研究所整理资料来源：公司公告、国信证券经济研究所整理 图9：公司住宅物管在管面积及同比图10：公司住宅物管收入及同比 资料来源：公司公告、国信证券经济研究所整理资料来源：公司公告、国信证券经济研究所整理 图11：公司住宅物管各业务类型收入占比图12：公司住宅物管各业务类型毛利率 资料来源：公司公告、国信证券经济研究所整理资料来源：公司公告、国信证券经济研究所整理 商写运管毛利率显著提升：2023年，公司商写运管收入为52亿元，同比+23%；毛利率58.4%，同比提升7.7个百分点。细拆构成，购物中心和写字楼的收入占比分别为63%和37%，收入同比增速分别为31%和11%，毛利率分别为71.9%和35.6%，毛利占比分别为77%和23%。2023年末，公司在营购物中心项目数量增至 101个，管理面积1097万㎡，同比+19%；在营重奢项目数量增至13个，仍排名行业第一；零售额排名当地市场前三的项目数量增至82个，占比微升至81%。 图13：公司商写运管收入及同比图14：公司商写运管各业务类型收入占比 资料来源：公司公告、国信证券经济研究所整理资料来源：公司公告、国信证券经济研究所整理 图15：公司商写运管各业务类型毛利占比图16：公司商写运管各业务类型毛利率 资料来源：公司公告、国信证券经济研究所整理资料来源：公司公告、国信证券经济研究所整理 图17：公司在管购物中心销售额在当地排名图18：公司在管购物中心未来开业计划 资料来源：公司公告、国信证券经济研究所整理资料来源：公司公告、国信证券经济研究所整理 投资建议：我们基本维持此前的盈利预测，预计公司2024-2025年归母净利润分别为36.5/44.1亿元（原值为36.5/45.1亿元），对应每股收益分别为1.60/1.93元，对应当前股价PE分别为13.3/11.0倍，维持“买入”评级。 风险提示：第三方外拓进展缓慢导致规模扩张不及预期；消费复苏缓慢导致购物中心经营业绩不及预期；业务经营成本上涨导致利润率水平不及预期。 ） ） 财务预测与估值 资产负债表（百万元 2022 2023 2024E 2025E 2026E利润表（百万元） 2022 2023 2024E 2025E 2026E 现金及现金等价物 12593 11580 13786 13733 12512营业收入 12016 14767 17678 20526 23557 应收款项 2968 3616 4320 5016 5757营业成本 8405 10073 12020 13749 15437 存货净额 148 203 242 277 311营业税金及附加 0 0 0 0 0 其他流动资产 130 67 80 93 106销售费用 151 285 341 349 353 流动资产合计 15839 19518 22480 25603 29061管理费用 1091 999 1196 1334 1484 固定资产 569 552 763 980 1198财务费用 (337) (278) (317) (344) (328) 无形资产及其他 3377 3586 3457 3327 3198投资收益 0 0 64 75 86 资产减值及公允价值 投资性房地产 6051 4123 4123 4123 4123变动 0 0 181 181 181 长期股权投资 2 4 4 4 4其他收入 65 124 0 0 0 资产总计 25838 27783 30827 34038 37584营业利润 2771 3813 4684 5694 6877 短期借款及交易性金融负债 0 0 0 0 0营业外净收支 135 99 210 210 210 应付款项 1636 1933 2303 2639 2966利润总额 2906 3912 4894 5904 7087 其他流动负债 6403 6407 7428 8310 9137所得税费用 693 969 1224 1476 1772 流动负债合计 8040 8340 9731 10949 12103少数股东损益 7 14 17 21 25 长期借款及应付债券 0 0 0 0 0归属于母公司净利润 2206 2929 3653 4407 5290 其他长期负债 3473 3408 3408 3408 3408 长期负债合计 3473 3408 3408 3408 3408现金流量表（百万元 2022 2023 2024E 2025E 2026E 负债合计 11512 11747 13139 14357 15511净利润 2206 2929 3653 4407 5290 少数股东权益 46 88 96 105 116资产减值准备 0 0 0 0 0 股东权益 14280 15948 17592 19576 21956折旧摊销 235 235 299 319 343 负债和股东权益总计 25838 27783 30827 34038 37584公允价值变动损失 0 0 (181) (181) (181) 财务费用 (337) (278) (317) (344) (328) 关键财务与估值指标 2022 2023 2024E 2025E 2026E营运资本变动 2464 1524 636 474 365 每股收益 0.97 1.28 1.60 1.93 2.32其它 (3014) 6 8 9 11 每股红利 0.44 0.70 0.88 1.06 1.27经营活动现金流 1891 4694 4415 50