销售业绩同比增长，拿地聚焦融资畅通

招商蛇口(001979.SZ) 销售业绩同比增长，拿地聚焦融资畅通 房地产 2023年08月29日 推荐(维持) 股价:14.3元 主要数据 行业房地产 公司网址www.cmsk1979.com 大股东/持股招商局集团有限公司/55.23% 实际控制人国务院国有资产监督管理委员会总股本(百万股)8,341 流通A股(百万股)7,738 流通B/H股(百万股)总市值(亿元) 1,193 流通A股市值(亿元) 1,107 每股净资产(元) 9.97 资产负债率(%)69.7 行情走势图 相关研究报告 【平安证券】招商蛇口（001979.SZ）*事项点评*归母净利双位数增长，销售投资表现积极*推荐20230715 证券分析师 杨侃 投资咨询资格编号S1060514080002BQV514 YANGKAN034@pingan.com.cn 郑茜文 投资咨询资格编号 S1060520090003 ZHENGXIWEN239@pingan.com.cn 事项： 公司发布2023年半年报，上半年实现营业收入514.4亿元，同比下降10.6%，归母净利润21.5亿元，同比增长14.1%，与业绩快报一致。 平安观点： 归母净利同比增长，未结资源仍旧充足：公司2023年上半年实现营业收入514.4亿元，同比下降10.6%，归母净利润21.5亿元，同比增长14.1%。归母净利润增速高于营收主要因：1）投资收益同比增加3.4亿元；2）少数股东损益占比同比下降9.5个百分点至43.4%。上半年受结转产品类型、结转体量、地区结构等影响，毛利率同比下降2.3个百分点至16.3%。公司2023年计划竣工1600万平米，同比增长21.8%；上半年末合同负债1965.9亿元，较年初增长35.7%，未结资源仍旧充足。 销售目标完成过半，城市深耕成效凸显：公司上半年销售金额1664.4亿元，同比增长40.1%，完成全年计划（3300亿元）50.4%；销售面积684万平米，同比增长40.3%；销售均价24334元/平米，同比微降0.2%。上半年上海、合肥、苏州、深圳、西安、重庆、南京、长沙、南通、徐州、温州、无锡等12个城市进入当地流量销售金额排名前五，城市深耕成效进一步凸显。 2021A 2022A 2023E 2024E 2025E 营业收入(百万元) 160,643 183,003 222,897 256,332 299,908 YOY(%) 23.9 13.9 21.8 15.0 17.0 净利润(百万元) 10,372 4,264 5,596 7,608 10,590 YOY(%) -15.3 -58.9 31.2 36.0 39.2 毛利率(%) 25.5 19.3 19.0 19.5 21.0 净利率(%) 6.5 2.3 2.5 3.0 3.5 ROE(%) 9.5 4.2 4.9 6.4 8.5 EPS(摊薄/元) 1.24 0.51 0.67 0.91 1.27 P/E(倍) 11.5 28.0 21.3 15.7 11.3 P/B(倍) 1.4 1.4 1.2 1.2 1.1 拿地区域持续聚焦，融资畅通成本较低：公司上半年累计获取25宗地块，权益地价345亿元。“强心30城”投资金额占比100%，其中“核心6+10城”投资金额占比98%，资源投放进一步聚焦北京、上海、深圳等一线城市以及杭州、苏州、厦门等重点城市。同时积极以城市更新、收并购等为抓手多元拓展，成功落地佛山宝华旧改项目。上半年新增138亿元公司债注册，新增公开市场融资74.9亿元；综合融资成本3.65%，较年初降低24BP。期末剔除预收账款的资产负债率62.9%、净负债率47%、现金短债比为1.1倍，“三道红线”始终处于绿档并持续优化。 公 司报 告 公 司半年报点评 证 券研究报 告 招商蛇口公司半年报点评 投资建议：维持原有预测，由于公司存在增发行为，按最新股本计算，预计公司2023-2025年EPS为0.67元、0.91元、1.27元，当前股价对应PE分别为21.3倍、15.7倍、11.3倍。公司融资优势延续，通过持续聚焦核心城市实现项目储备有序换仓，以优质资产助力销售发展，我们看好公司中长期表现，维持“推荐”评级。 风险提示：1）楼市修复不及预期风险：近期楼市成交呈现疲态，若未来经济及收入预期扭转较慢、楼市修复程度及节奏低于预期，将对公司销售产生负面影响；2）核心城市地块获取概率降低风险：当前房企拿地策略趋同，核心城市核心地块竞争激烈，获地难度加大或导致公司优质土储获取不足、利润空间降低风险；3）盈利能力进一步下探、减值计提等风险。 会计年度2022A2023E2024E2025E 资产负债表 利润表 流动资产 655187 842725 964752 1113461 现金 86243 22290 25633 29991 应收票据及应收账款 3913 4713 5421 6342 其他应收款 126778 160769 184885 216315 预付账款 3952 12990 14939 17479 存货 411549 612446 699965 803699 其他流动资产 22753 29516 33909 39635 非流动资产 231284 214055 196757 179990 长期投资 74644 76135 77627 79118 固定资产 12948 11034 9098 7141 无形资产 1389 1169 947 722 其他非流动资产 142303 125717 109085 93009 资产总计 886471 1056780 1161509 1293451 流动负债 423910 623898 762409 919659 短期借款 1509 23630 74885 125029 应付票据及应付账款 56245 82332 94097 108042 其他流动负债 366156 517936 593427 686589 非流动负债 178121 132847 90000 52074 长期借款 163082 117808 74960 37035 其他非流动负债 15039 15039 15039 15039 负债合计 602031 756745 852408 971733 少数股东权益 182729 186084 190646 196996 股本 7739 8341 8341 8341 资本公积 10214 18539 18539 18539 留存收益 83759 87071 91573 97840 归属母公司股东权益 101712 113951 118454 124721 负债和股东权益 886471 1056780 1161509 1293451 单位:百万元 招商蛇口公司半年报点评 会计年度2022A2023E2024E2025E 营业收入 183003 222897 256332 299908 营业成本 147775 180547 206347 236928 税金及附加 7785 12828 14752 17259 营业费用 4081 5179 5955 6968 管理费用 2313 3066 3525 4125 研发费用 125 145 167 195 财务费用 1960 7168 6733 6967 资产减值损失 -5045 -3203 -2950 -3989 信用减值损失 -1414 -1369 -1575 -1843 其他收益 361 272 272 272 公允价值变动收益 472 17 56 113 投资净收益 2017 3951 3951 3951 资产处置收益 6 2 2 2 营业利润 15360 13634 18607 25973 营业外收入 575 309 309 309 营业外支出 118 117 117 117 利润总额 15817 13826 18799 26165 所得税 6719 4875 6628 9225 净利润 9098 8951 12171 16940 少数股东损益 4834 3355 4562 6350 归属母公司净利润 4264 5596 7608 10590 EBITDA 20298 39761 44322 51390 EPS（元） 0.51 0.67 0.91 1.27 单位:百万元 会计年度2022A2023E2024E2025E 主要财务比率 会计年度2022A2023E2024E2025E 现金流量表 成长能力营业收入(%) 13.9 21.8 15.0 17.0 营业利润(%) -32.5 -11.2 36.5 39.6 归属于母公司净利润(%) -58.9 31.2 36.0 39.2 获利能力毛利率(%) 19.3 19.0 19.5 21.0 净利率(%) 2.3 2.5 3.0 3.5 ROE(%) 4.2 4.9 6.4 8.5 ROIC(%) 2.8 3.5 3.7 4.6 偿债能力资产负债率(%) 67.9 71.6 73.4 75.1 净负债比率(%) 27.5 39.7 40.2 41.1 流动比率 1.5 1.4 1.3 1.2 速动比率 0.5 0.3 0.3 0.3 营运能力总资产周转率 0.2 0.2 0.2 0.2 应收账款周转率 47.1 47.7 47.7 47.7 应付账款周转率 2.63 2.20 2.20 2.20 每股指标（元）每股收益(最新摊薄) 0.51 0.67 0.91 1.27 每股经营现金流(最新摊薄) 2.62 -4.94 0.46 0.29 每股净资产(最新摊薄) 10.01 11.48 12.02 12.77 估值比率P/E 28.0 21.3 15.7 11.3 P/B 1.4 1.2 1.2 1.1 EV/EBITDA 18 11 10 9 单位:百万元 经营活动现金流 21834 -41191 3835 2451 净利润 9098 8951 12171 16940 折旧摊销 2521 18766 18790 18258 财务费用 1960 7168 6733 6967 投资损失 -2017 -3951 -3951 -3951 营运资金变动 3998 -73624 -31428 -37245 其他经营现金流 6273 1498 1519 1482 投资活动现金流 -10014 915 940 977 资本支出 6225 0 0 0 长期投资 -8699 0 0 0 其他投资现金流 -7541 915 940 977 筹资活动现金流 -5874 -23678 -1432 929 短期借款 -2119 22121 51255 50144 长期借款 26965 -45274 -42847 -37926 其他筹资现金流 -30720 -525 -9839 -11289 现金净增加额 6132 -63953 3343 4358 资料来源：同花顺iFinD，平安证券研究所 平安证券研究所投资评级: 股票投资评级: 强烈推荐（预计6个月内，股价表现强于市场表现20%以上）推荐（预计6个月内，股价表现强于市场表现10%至20%之间）中性（预计6个月内，股价表现相对市场表现在±10%之间） 回避（预计6个月内，股价表现弱于市场表现10%以上） 行业投资评级: 强于大市（预计6个月内，行业指数表现强于市场表现5%以上）中性（预计6个月内，行业指数表现相对市场表现在±5%之间）弱于大市（预计6个月内，行业指数表现弱于市场表现5%以上） 公司声明及风险提示: 负责撰写此报告的分析师（一人或多人）就本研究报告确认:本人具有中国证券业协会授予的证券投资咨询执业资格。 平安证券股份有限公司具备证券投资咨询业务资格。本公司研究报告是针对与公司签署服务协议的签约客户的专属研究产品，为该类客户